ПРИНЦИП ОСТАТОЧНОЙ ПРОДУКТИВНОСТИ, ВКЛАДА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Принцип остаточной продуктивности рассматривает стоимость земельного участка в зависимости от чистого дохода, отнесенного к земле, после того как были оплачены стоимость рабочей силы, капитала и предпринимательской деятельности. Согласно данному принципу, в основе стоимости лежит ее остаточная продуктивность, которую получают следующим образом.
Любая хозяйственная деятельность, направленная на получение доходов, требует участия в производстве факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью.
Земля представляет собой земельный участок и находящиеся на нем природные ресурсы: замкнутые водоемы, животный мир, растительность и минералы. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном действующим земельным законодательством, и оформляют их свидетельством, выдаваемым собственнику (или арендатору). Земля - основной фактор, обеспечивающий пространство и ресурсы, необходимые при любом виде производственной деятельности.
Труд представляет собой совокупность работ по производству товара (услуги) и реализации его на рынке. В данное понятие не входит управленческая деятельность.
Капитал - это денежные средства, вкладываемые в воспроизводство основных фондов и оборотных средств, а также в другие три фактора производства: труд, землю и управление.
Управление производственной деятельностью включает в себя знания, умения, предпринимательские способности и управленческий талант. Именно успешное управление позволяет оптимизировать производство и получить максимальную прибыль.
Поскольку земля физически недвижима, факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть компенсированы эти привлеченные к земле факторы. Оставшийся доход выплачивают собственнику как земельную ренту. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля позволяет пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшить необходимые затраты, или удовлетворить какие-то особые потребности, или добиваться сочетания всех трех преимуществ. Например:
максимизация дохода - владелец магазина больше заплатит за место, которое на виду и легко доступно большему числу покупателей;
минимизация затрат - производитель автомобилей заплатит больше за место на окраине города, но рядом с железной дорогой, нежели за место, расположенное в деловом центре города, но с неудобным, сложным подъездом;
удовлетворение особых потребностей - пользователь, собирающийся построить жилой дом, больше заплатит за земельный участок, с которого открывается красивый вид.
Согласно принципу вклада (предельной продуктивности) во внимание принимается сумма на которую увеличивается или уменьшается стоимость (или чистый доход) хозяйственного объекта вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного фактора производства.
Поэтому вклад - это прирост стоимости недвижимости в результате добавления или улучшения какого-либо фактора, а не фактические затраты на развитие земельного участка. Например, при обустройстве земельного участка инженерными коммуникациями, на которые затрачено 60 тыс. р., рыночная стоимость его повысилась со 100 до 210 тыс. р., т. е. инженерные улучшения внесли вклад (добавили) в стоимость участка 50 тыс. р. (110 тыс. р. - 60 тыс. р.).
Сен. 10, 2011, полночь
