| Порядок переселения граждан из аварийного дома | Автор: Анастасия Козина |
| В последнее время в городе Екатеринбурге наблюдаются довольно высокие темпы строительства. За прошлый год было введено около 700 тыс. кв. м жилья. При этом строилось и жилье для отселения граждан из ветхого и аварийного фонда. Данный процесс «переезда» имеет много нюансов, которые необходимо понимать жителям аварийных домов. Порядок признания дома аварийным Признание жилого помещения пригодным или непригодным для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется специальной межведомственной комиссией. «Орган местного самоуправления (если речь идет о домах, состоящих на балансе муниципального образования, например города Екатеринбурга) создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда. В ее состав включаются представители этого органа местного самоуправления. Глава муниципального образования назначает в качестве председателя какое-либо должностное лицо данного МО», – рассказывает Татьяна Кобисская, адвокат Специализированной юридической консультации №47. По ее словам, в состав комиссии включаются также представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека; а также на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях; в необходимых случаях –органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций. Работа комиссии основывается на заявлении собственника помещения или нанимателя, либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора (например, прокуратуры, органов пожарной безопасности и т.п.). Кроме того, заявитель представляет в комиссию следующие документы: · нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение; · план жилого помещения с его техническим паспортом, а для нежилого помещения – проект реконструкции для признания его в дальнейшем жилым. По усмотрению собственника, на рассмотрение комиссии также могут быть представлены заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания. По результатам всей вышеперечисленной работы, комиссия принимает одно из решений: · о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания; · о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки; · о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым оно признается непригодным для проживания; · о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Решение принимается большинством голосов членов комиссии и оформляется в виде заключения. Если число голосов «за» и «против» при вынесении вердикта равно, решающим является голос председателя. В случае несогласия с принятым решением, члены комиссии вправе выразить свое особое мнение в письменной форме и приложить его к заключению. По окончании работы, комиссия составляет в 3 экземплярах заключение о признании помещения пригодным или непригодным для постоянного проживания. Таким образом, чтобы узнать, в каком техническом состоянии находится дом, собственник может организовать проведение обследования комиссией в указанном выше порядке или попросить привлечения иных специалистов из негосударственных организаций, компетентных давать такие заключения. В последнем случае на рассмотрение в муниципальный орган представляется заключение специализированной организации, проводящей комплексное обследование всего жилого дома. Причем оно должно проводиться не менее чем в 80% квартир. В первую очередь, осмотру подвергается фундамент, затем – основные конструктивные элементы здания, его несущие конструкции. Проверяются на прочность стены, колонны, полы, перекрытия, крыша, окна, двери, лестницы, лоджии, балконы. В комплексное обследование входит осмотр инженерных коммуникаций. В конечном итоге изыскатели составляют техническое заключение о состоянии дома и дают рекомендации, что делать с данным зданием – капитально ремонтировать, реконструировать или сносить. В том случае, если дом признан аварийным, собственник недвижимости или его представитель обязаны немедленно оповестить жителей о принятом решении. Сроки переселения определяются отдельно в каждом конкретном случае. Все зависит от масштабов бедствия. Порядок переселения граждан На основании признания комиссией многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, соответствующая администрация муниципального образования предъявит его собственникам требования о сносе здания в разумный срок. В том случае, если данные собственники не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд. Соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. «При этом, к моменту отселения из аварийного дома, его собственникам должна быть предоставлена либо выкупная стоимость недвижимости, либо равноценное жилье. При определении выкупной цены помещения, в нее включается рыночная стоимость жилого объекта, а также все убытки, причиненные собственнику его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого», – говорит Татьяна Кобисская. Также по соглашению с собственником, ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другой объект недвижимости с зачетом его стоимости в выкупную цену. Таким образом, застройщик предоставляет собственнику ровно столько площадей, сколько было снесено. Но Жилищный Кодекс делает оговорку: правило действует, когда жилье изымается «для муниципальных нужд». При этом жители подлежащих сносу квартир предпочитают трактовать это не как нужды муниципалитета, а как коммерческое строительство нового жилья. Поэтому с коммерческими застройщиками собственники предпочитают торговаться и, как правило, требуют по квартире на каждого прописанного. В итоге расходы на отселение порой делают нерентабельным снос. Если же отселяется семья, проживающая в аварийном жилье по договору социального найма, то ей предоставляется равноценное по площади и благоустройству жилье в границах этого населенного пункта из жилищного фонда социального использования. Равноценным является жилье, отвечающее санитарным требованиям, равного для данной местности уровня благоустройства. Площадь квартиры должна быть не менее площади ранее занимаемого гражданами жилья. Указанные правила предусмотрены ст.85 - 89 ЖК РФ. Стоит отметить, что требовать денежную компенсацию за жилье, которое граждане занимают по договору социального найма, никто из указанных граждан не вправе. Права жителей аварийных домов «Если собственник жилого помещения не согласен с решением об его изъятии, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Данный иск может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления», – рассказывает Татьяна Кобисская. Следует учитывать, что граждане, отселяемые из аварийного жилья, занимаемого ими по найму, не вправе требовать предоставления себе большей площади, чем то помещение, которое они занимали. «Так как жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом аварийного дома, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. При этом, согласно ст.55 ЖК РФ, граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилье, если у них не отпали основания состоять на таком учете», – поясняет Татьяна Кобисская. Все спорные вопросы, касающиеся отселения, предоставления жилья, права на предоставляемое жилье, по которым жильцы не достигли согласия с органом, производящим отселение решаются в судебном порядке. Также может быть обжаловано в судебном порядке заключение комиссии специалистов об отказе в признании жилья аварийным. Если предоставленное гражданину жилье его не устраивает (например, гражданин считает, что жилье не отвечает санитарным требованиям или уровень благоустройства не соответствует требованиям), то он также вправе защищать свои жилищные права в суде. Суд, в случае признания доводов гражданина обоснованными, может обязать предоставить ему другое жилье. Сейчас, особенно в центре, распространено «точечное» строительство. Бывают ситуации, когда, в результате близкого соседства со стройкой, дом может потерять пространственную жесткость и начинает деформироваться. Это тоже может привести к аварийным ситуациям. По существующим правилам, компания, осуществляющая строительство, обязана самостоятельно или посредством нанятых специалистов вести мониторинг за окружающими строениями и нести ответственность за их состояние. Хотя это приводит к дополнительным затратам, они вполне оправданны: случись что, ликвидация последствий обойдется застройщику гораздо дороже, так как виновная сторона обязана возместить все убытки собственникам жилья. Если граждане исправно платили за капитальный ремонт, а его так и не произвели в связи с аварийностью дома, то, как рассказывает Татьяна Кобисская, по закону требовать возврата денег нельзя. «Это обязательный платеж, предусмотренный ст.154 ЖК РФ. В случае, если дом подлежит сносу как аварийный, система оплаты не изменяется. Однако, по моему мнению, от жилищно-эксплуатационной организации можно требовать перерасчета платежей с учетом того, что капитальный ремонт дома не целесообразен, и данные платежи можно расценить как неосновательное обогащение по ст.1102 Гражданского Кодекса РФ», – считает она. Что решается сегодня Сегодня власти, и местные, и федеральные, вполне осознают сложность сложившейся ситуации. В муниципалитетах действуют программы решения проблем ветхого и аварийного жилья. Но финансовые возможности в лучшем случае позволяют справляться с реконструкцией и сносом фонда, уже отнесенного в этот разряд. Поэтому прежде чем принять решение о сносе здания, местные органы власти сначала выясняют, можно ли обойтись реконструкцией. Например, первым районом города, на территории которого планируется провести реконструкцию ветхого жилья по технологии использования мансардных конструкций и надстройки одного-двух этажей, согласно новой программе, стал Орждоникидзевский. Начало реконструкции ветхих домов планируется на апрель-май 2007 года. За счет надстройки дополнительных этажей будет решена основная проблема жителей ветхих домов – протекающая крыша. Кроме всего прочего, будет проведена замена водопроводных и канализационных сетей. При работе над фасадом будут использоваться металлические фасадные панели, будут заменены окна и т.д. На реконструкцию одного дома потребуется не более шести месяцев. Необходимо отметить, что эта работа будет проведена без привлечения дополнительных средств собственников жилья. Кроме того, жители первых этажей будут иметь возможность переселиться в новые квартиры равнозначной площади на верхних этажах, опять же без дополнительной денежной компенсации. Предполагается, что мансардное строительство решит проблему ветхого и аварийного жилья. |
