В Московской области на 408,4 тыс. га земельные доли граждан остались невостребованными, а следовательно эти земли не могут использоваться надлежащим образом. В этой связи важной задачей муниципальных органов власти является работа по надлежащему оформлению прав собственности муниципального образования на земельные участки, образованные в счет невостребованных земельных долей и дальнейшая передача земельного участка в пользу эффективного собственника.
Что такое <невостребованная земельная доля>?
Понятие невостребованной земельной доли введено поправками от 18.07.2005г. к Федеральному Закону <Об обороте земель сельскохозяйственного назначения> от 24.07.2002г. № 101-ФЗ (п.5 ст.13 Закона). Прежде всего, это земельные доли, собственники которых не распорядились ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю, то есть не передали по наследству, не внесли их в уставный капитал сельскохозяйственной организации, не передали их в доверительное управление, не продали или не подарили их другому собственнику земельной доли, сельскохозяйственной организации или фермеру, не выделили их в натуре для передачи в аренду или образования фермерского хозяйства либо личного подсобного хозяйства. К понятию <невостребованной земельной доли> относят и то, что указанная земельная доля не была востребована при приватизации, то есть в отношении ее не было получено свидетельство о праве собственности.
Какие земли подлежат выделению?
Невостребованные земельные доли подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости.
Кто определяет местоположение этих участков?
Образование этого земельного участка осуществляется на основании решения субъекта Российской Федерации или решения муниципального образования либо на основании решения общего собрания участников долевой собственности об определении местоположения земельного массива, площадь которого равна сумме площадей невостребованных земельных долей.
Приоритетным является все таки решение общего собрания участников долевой собственности. Но тут следует отметить, что хоть закон и обязал дольщиков, востребовавших доли, принимать активное участие в определении местоположения такого участка и сначала установить границы всего участка, находящегося в их собственности (статья 17), затем выделить участок, предназначенный для выдела долей в первоочередном порядке (пункт 2 статьи 13), затем выделить участок, равный площади невостребованных долей (пункт 5 статьи 13), а затем - установить границы доли конкретного дольщика в случае ее выдела (пункты 1 - 4 статьи 13 Закона) или если доли сданы в аренду (статья 16). Одновременное установление всех этих границ, да еще без ошибок и споров, как правило, невозможно. В результате один и тот же дольщик может оказаться обязанным несколько раз платить за землеустроительные, кадастровые и регистрационные работы. У собственников долей таких денег, как правило, нет, поэтому соответствующие работы если и ведутся, то очень долго и с многочисленными спорами.
Обращаем внимание на то, что из норм Закона следует, что выделение земельного участка в счет невостребованных долей должно осуществляться после, либо одновременно с выделением земельных участков в счет востребованных долей во избежание нарушения прав дольщиков, которые востребовали свои доли.
Необходимо отметить, что не во всех случаях является возможным проведение общего собрания дольщиков, на котором будет принято решение об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которой равна сумме площади невостребованных земельных долей. Прежде всего, это связано с низкой активностью дольщиков, а в некоторых случаях большим числом невостребованных долей. Кроме того, следует отметить, что Закон наделил общее собрание дольщиков только правом, но не обязанностью определять местоположение земельного участка в счет невостребованных долей.
Кто становиться собственником земельных участков выделенных в счет невостребованных земельных долей?
В соответствии с п.2.ст.80 Земельного Кодекса РФ указанные земельные участки попадают в муниципальный фонд перераспределения земель.
Как выглядит в общих чертах процедура?
П.5 ст.13 ФЗ <Об обороте земель сельскохозяйственного назначения> предусматривает достаточно схематичный и упрощенный порядок оформления прав собственности субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок, образованный в счет невостребованных земельных долей. Такое правовое регулирование предоставляет возможность субъекту самостоятельно регулировать данный вопрос, что и происходит повсеместно в регионах.
Невостребованные земельные доли по инициативе субъекта Российской Федерации или муниципального образования подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости. Список собственников невостребованных земельных долей должен быть опубликован в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Если собственники невостребованных земельных долей в течение 90 дней со дня опубликования такого списка не заявят о своем желании воспользоваться правами участников долевой собственности, устанавливаются границы земельного участка, в состав которого включаются невостребованные земельные доли. После такого предупреждения разрешается подать заявление в суд о признании права государственной или муниципальной собственности на невостребованные земельные доли. Никто разыскивать собственников земельных долей, чтобы спросить их мнение, не будет. Государственная регистрация права собственности муниципального образования на земельный участок, выделенный в счет невостребованных земельных долей, на основании решения суда. В соответствии с п.2.ст.80 Земельного Кодекса РФ земельные участки, признанные собственностью муниципального образования, поступают в фонд перераспределения земель муниципального района.
И что с ними происходит дальше?
После регистрации права муниципальной собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения органы местного самоуправления будут иметь возможность распоряжаться указанными участками.
Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов (п.4 ст.10 ФЗ Об обороте земель сельхозназначения, Закон Московской области от 12.06.2004г. <Об обороте земель сельскохозяйственного назначения>, редакция от 10.11.2006г.).
Юридический отдел ezem.ru
Ноя. 20, 2008, полночь
