Недвижимость за рубежом: бремя инвестора. Часть вторая

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, о содержании зарубежной недвижимости специально для www.irn.ru
Приобретая жилую недвижимость, вместе с правом собственности на объект покупатель получает и обязанность регулярно покрывать определенные налоги. Есть и другие постоянные выплаты, которые необходимо осуществлять собственнику российского и зарубежного жилья. Да и в целом стоит разобраться, что входит в понятие «содержание объекта».
Недвижимость и налоги идут рука об руку еще со времен существования Римской империи. Но если налоги на покупку или продажу объекта, о которых шла речь в статье «Недвижимость за рубежом: налоговое бремя инвестора. Часть первая», являются единовременными выплатами, то налоги на недвижимость – это ежегодная обязанность каждого собственника жилого объекта.

Новые приключения налогоплательщиков в России
С января 2015 года налогообложение в России регулируется 32-й главой Налогового кодекса «Налог на имущество физических лиц», о которой я уже писал в первой части статьи. Теперь налог на недвижимость россиян взимается с кадастровой стоимости объекта, максимально приближенной к рыночной, а не с инвентаризационной, как это было прежде. Учитывая, что налоговая база в отношении квартиры определяется как ее «кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади этой квартиры», собственники недорогого жилья в Москве от нового законодательства серьезно не пострадали, а вот владельцам дорогих квартир в российской столице повезло меньше: в соответствии с метражом растет и стоимость жилья, а значит, и налоговые сборы. Минимальная налоговая ставка для московских «однушек» и «двушек» площадью не более 55 кв. м (кадастровой стоимостью до 10 млн руб.) составляет 0,1% и в рублевом эквиваленте может достигать от 2500 до 9500 рублей в год. Ставка для трехкомнатных квартир (от 10 до 20 млн руб. по кадастру) повышается до 0,15% и может варьироваться от 8400 до 24 300 рублей. Жилье площадью свыше 90 кв. м (20-50 млн руб.) облагается налогом по ставке 0,2%, а значит, собственникам придется ежегодно выплачивать в государственную казну от 20 900 до 54 000 рублей. Максимальная ставка, которая равна 2%, касается тех, чья недвижимость оценивается минимум в 300 млн рублей: их налог составит не менее 6 млн рублей.

Всеобщая декларация
Российские граждане, ставшие собственниками зарубежного жилья, вынуждены платить налоги и за границей. В некоторых странах, особенно популярных у россиян, основным налогом является муниципальный налог, который необходимо покрывать минимум раз в год. Однако, например, в Великобритании не существует ежегодного налога на недвижимость, зато нужно покрывать так называемый Council Tax, представляющий собой налог, размер которого зависит от конкретного британского муниципалитета и стоимости жилья – 8 ценовых групп от А до Н, где А – самые дешевые и Н – самые дорогие жилые объекты. К примеру, для собственника квартиры в Бристоле, цена которой составляет 70 000 фунтов, ежегодный сбор составит 1628 фунтов стерлингов, а собственникам жилого объекта в Манчестере с такой же стоимостью в год необходимо будет выплачивать 1379 фунтов.
Для собственников жилой недвижимости в Германии ежегодный налог рассчитывается путем умножения ставки 0,35% от оценочной стоимости объекта на коэффициент, который колеблется в зависимости от расположения населенного пункта. В Бремене ежегодный налог на квартиру стоимостью 55 000 евро приблизительно составит 1116 евро, а собственнику жилья стоимостью 60 000 евро в Гамбурге в год необходимо будет выплачивать 1218 евро.
Покупателям жилья в Испании следует иметь в виду, что в рамках одного налога на недвижимость им придется заплатить сразу два: муниципальный, или IBI (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles), и общегосударственный. Ставка первого регулируется мэрией и варьируется от 0,4% до 1,1% от кадастровой стоимости недвижимости, ставка второго – от 1,1% до 2% от той же кадастровой стоимости. Таким образом ежегодный сбор на квартиру стоимостью 55 000 евро в Барселоне, где налоговая ставка составляет 0,75%, может достигать 413 евро. Кроме того, для инвесторов-нерезидентов, владеющих жильем в Испании, фиксированная ставка налога на прирост капитала составляет 25% от валового дохода, который они получат при сдаче объектов в аренду.
Для собственников домов и квартир в Португалии ставка муниципального налога на недвижимость под названием Imposto Municipal sobre Imóveis, или просто IMI, варьируется от 0,3% до 0,5% от стоимости жилья. Исключения составляют жилые объекты в португальских деревнях, где налоговая ставка будет равна 0,8%. Например, в Порто, где ежегодная налоговая ставка составляет 0,36%, собственнику квартиры стоимостью 60 000 евро необходимо будет выплачивать в госбюджет примерно 216 евро, а владельцам квартиры стоимостью 70 000 евро в городе Эспиньо, где ставка равна 0,5%, – 350 евро.
Налоговая ставка в Болгарии, которая раз в год пересматривается и определяется муниципалитетом, составляет от 0,01% до 0,45% от стоимости объекта. Налог на однокомнатную квартиру в центре Софии в год может колебаться от 80 до 100 евро, а в для квартиры на курорте Солнечный Берег годовой налог будет достигать 72 евро.
В Турции налог на недвижимость достигает 0,1%, но помимо него собственник местного жилья обязан выплачивать специальный муниципальный сбор в размере 10% от годового налога, направленный за защиту культурных ценностей. Ежегодный налог на двухкомнатную квартиру в Аланье составляет около 100 евро. В Анкаре годовой налог за квартиру стоимостью 60 000 евро – примерно 60 евро.

Коммунальный расчет: экономия против бизнеса
Помимо ежегодных налоговых сборов собственник недвижимости в каждой стране сталкивается с таким понятием, как «содержание недвижимости», основной частью которого становятся коммунальные платежи. Нередко оплату счетов берут на себя арендаторы жилья, но если квартира простаивает, расходы на коммунальные услуги, такие как отопление, газ, электроэнергия, водоснабжение и вывоз мусора, ложатся на плечи самого инвестора.
Дороже всего содержание недвижимости обходится в Западной Европе, а дешевле всего – в южных и восточно-европейских странах. Ежемесячная плата за коммунальные услуги для двоих человек в двухкомнатной квартире площадью 65-85 кв. м в Лондоне обойдется от 150 до 170 фунтов (от 200 до 230 евро), в Берлине – от 160 до 180 евро, в Лиссабоне – от 85 до 90 евро, в Мадриде – от 140 до 180 евро, в Софии – от 70 до 100 евро, в Стамбуле – от 89 до 97 евро.
Для однокомнатной квартиры в разных странах коммунальные счета, безусловно, будут отличаться. В Лондоне при ежегодном расходе электричества до 3000 киловатт-час и расходе газа до 13 500 кубометров газа ежемесячная сумма будет достигать 76 фунтов. К этой сумме прибавляется счет за воду – примерно 34 фунта. Средняя цена за центральное отопление варьируется в зависимости от типа (автономное газовое или батарейное), хотя для тех, кто использует электрические обогреватели, счет может вырасти вдвое.
В Берлине ежемесячный платеж за электричество при расходе до 2500 киловатт-час в среднем составляет 90 евро, газ – 66 евро, вода – от 30 до 45 евро.
В Мадриде электричество при средней стоимости в 0,14 евро за киловатт-час и ежегодном расходе до 3000 кВт в месяц составляет около 40 евро, газ – 45 евро, вода – 20 евро.
В Лиссабоне ежемесячная стоимость электричество достигает 47 евро, газа – 30 евро, воды – 25 евро.
В Софии ежемесячный коммунальный счет будет выглядеть следующим образом: электричество – примерно 20 евро, газ – 11 евро, вода – 0,79 евро за кубический метр в зависимости от потребления.
В Стамбуле в месяц нужно оплачивать примерно 29 евро за электричество, 30 евро за газ и 24 евро за воду.
Помимо общих коммунальных счетов инвесторам необходимо оплачивать услуги управляющей компании, которая занимается ведением объекта в отсутствие собственника. К сожалению, очень часто инвесторы предпочитают снизить собственные затраты за счет стоимости услуг управляющей компании, что может стоить им собственного капитала. Бывали случаи, когда сотрудники управляющей компании, предлагающей услуги по очень низким ценам, недобросовестно исполняли свои обязанности или вовсе оказывались мошенниками.
Максимальная экономия, к которой стремятся многие инвесторы, иногда может обернуться против них, а чрезмерная бережливость и расчетливость, к их удивлению, в некоторых случаях ведет не к сокращению расходов, а совсем наоборот. Евгений Д. из Великих Лук в поисках самого дешевого варианта наткнулся на жилой объект в испанском курортном городе Ла Корунья на берегу Атлантического океана. Желая сэкономить на счетах за электроэнергию, россиянин решил установить на крыше только что приобретенного дома солнечные аккумуляторы, даже не догадываясь, что его затея окажется полным провалом. Ла Корунья, как и почти весь испанский северо-западный регион, не может похвастаться обилием солнечных дней: их минимальное количество еле-еле доходит до 30, тогда как в южной части Испании оно достигает 150. По прошествии полутора лет Евгений так и не смог окупить потраченные несколько тысяч евро. Учитывая особенность этого испанского региона, окупить установку солнечных аккумуляторов возможно будет минимум за 4-7 лет. Кроме того, неликвидный испанский рынок не в состоянии принести доходность выше 4% годовых. Мечты россиянина относительно потенциальных арендаторов, от которых, как он предполагал, не будет отбоя, развеялись как дым. Низкий спрос и отсутствие крупных управляющих компаний превратили инвестирование в головную боль.
Россиянка Надежда Н. из Сыктывкара мечтала о собственном доме в одной из курортных зон Болгарии, который дважды в год можно было бы использовать для собственного отдыха, а в остальное время сдавать в аренду. Выбор на Болгарию пал по нескольким причинам: во-первых, хотелось быть поближе к России, где Надежда вела бизнес, а во-вторых, в пользу этого региона говорил умеренный морской климат и отсутствие языкового барьера. Россиянка приобрела небольшой домик, который полностью соответствовал ее представлениям об идеальном курортном объекте, если бы не одно но. Дом находился в двух километрах от ближайшего пляжа. Вопрос с купанием Надежда решила быстро: чтобы каждый раз не тратить полчаса на дорогу к морю, на прилегающей к дому территории россиянка оборудовала 15-метровый плавательный бассейн. Год спустя Надежда с ужасом изучала счета – обслуживание бассейна обошлось ей дороже содержания собственной недвижимости. Оплата расходов на профессиональный уход за бассейном и его регулярное наполнение водой стоили россиянке примерно 4000 евро. Естественно, аренда в столь неликвидном регионе оказалась не способна окупить такие астрономические суммы, и в результате от бассейна Надежде пришлось отказаться.
При покупке зарубежной жилой недвижимости необходимо помнить о том, что ее ежегодное содержание может обойтись недешево. Особенно это касается объектов, приобретаемых с инвестиционными целями: при невысокой доходности и больших расходах смысла такое вложение средств не имеет. Не случайно первыми в списке инвесторов остаются ликвидные жилые объекты Великобритании и Германии, приносящие доходность выше, нежели объекты других европейских стран.
 
Все материалы по теме
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель компании Indriksons.ru. Точка зрения автора не обязательно совпадает с позицией редакции