Недвижимость на островах Карибского моря, являющегося излюбленным местом богатых и известных людей, становится все более доступной и популярной вследствие улучшающегося транспортного сообщения и активно раскручиваемых девелоперских проектов.
У побережья находится второй по величине в мире коралловый риф
Цены и доходность"Строящиеся в этом регионе проекты - это прежде всего комплексы вилл и резиденций вип-класса. Ведь только люди очень обеспеченные, к тому же увлеченные экзотикой-решают приобрести здесь собственности",- комментирует ситуацию Джульетта Кассирова, эксперт агентства элитной недвижимости CENTURY 21 Prime Time Realty. При этом, она добавляет: "Среднестатистическая семья не будет покупать здесь дом для себя - это далеко, это дорого, это опасно для здоровья детей (тропические насекомые, кишечные инфекции и высокие температуры и т.д.)"
Между тем, согласно последнему обзору Global Property Guide стоимость жилья на наиболее популярных островах Карибского моря может легко достигать 1 млн. долларов для домов на побережье Карибского моря. На март 2008 года средняя стоимость дома с тремя спальнями на Бермудах (Bermuda) составляет около US$1,5 миллиона, аналогичный дом на Больших Багамах, Багамах (Grand Bahama, Bahamas) составляет около US$1,4 миллиона. Апартаменты с двумя спальнями обойдутся здесь же в размере $841 тыс.
Между тем, наиболее низкой стоимостью жилья, по версии Global Property Guide, обладают Ямайка (Jamaica), Аруба (Aruba) и Доминиканская Республика (Dominican Republic). Здесь жилье на побережье оценивается от $1300 до $1500 за кв. метр. При этом, наиболее дорогим жильем могут похвастаться Бермуды (Bermuda) и Turks and Caicos Islands (TCI), стоимость жилья которых достигает $5000 и $8000 за кв. метр. Дома с двумя спальнями оцениваются на данных островах в $841 тыс. и $670 тыс. соответственно.
"Кстати продают в карибском регионе не только недвижимость как таковую, но и целиком острова. И именно острова в этом регионе самые дорогие в мире! Стоимость островов в Карибском бассейне и южной части Тихого океана, как правило, переваливает далеко за $1 млн."
Несмотря на, казалось бы, высокий уровень цен, недвижимость региона сравнительно дешева, по сравнению с раскрученными мировыми курортами.
Между тем, квартиры и таунхаусы являются сравнительно новыми и малораскрученными объектами недвижимости в регионе, где традиционно доминируют частные дома. При этом, далеко не вся имеющаяся в регионе недвижимость обладает полным набором удобств. Ознакомившись со стоимостью жилья, можно доверившись Global Property Guide узнать его доходность. В двадцатку наиболее доходных мировых рынков недвижимости входит по меньшей мере шесть стран, так или иначе обладающими выходом к Карибскому морю.
Уровень доходности недвижимости в процентах от ее стоимости в год (по данным на 15 июня 2009 г.):
- Moldova Chisinau 14.17%
- Egypt Cairo 12.00%
- Indonesia Jakarta 11.27%
- Philippines Manila 10.99%
- Macedonia Skopje 10.11%
- Peru Lima 10.09%
- Panama Panama City 9.98%
- Jordan Amman 9.73%
- Malaysia Kuala Lumpur 9.22%
- Colombia Bogota 9.19%
- Nicaragua Managua 9.12%
- Chile Concepciуn 9.04%
- Netherlands The Hague 8.97%
- Chile Santiago 8.87%
- Argentina Buenos Aires 8.85%
- Jamaica Kingston 8.80%
- Ecuador Quito 8.77%
- Bahamas Nassau 8.37%
- Russia St. Petersburg 8.15%
- Trinidad & Tobago Trinidad 8.14%
Источник GlobalPropertyGuide
Налоги
Учитывая, что в регионе находится 26 государств, приведем основные налоги лишь некоторых из них.
На островах отсутствуют налоги на собственность, на доход и на прирост капитальной стоимости Багамы (Bahamas)
Рентный доход (Rental Income): отсутствуют подоходные налоги, но существуют гербовые сборы при сдаче жилья в аренду.
Налог на капитальную прибыль (Capital Gains) - отсутствует.
Налог на собственность (Real Property): максимальная ставка 2% для недвижимости стоящей более $.500 тыс.
Налог на наследование (Inheritance): наследование не облагается налогом.
Резиденция (Residents): доходы местных жителей не облагаются налогом.
Ямайка (Jamaica)
Рентный доход (Rental Income): доход нерезидентов обложен общей тарифной ставкой в размере 25%.
Налог на собственность (Real Property): расходы на содержание, выплата процентов и обесценивание является франшизой от налогооблагаемого дохода.
Налог на капитальную прибыль (Capital Gains): отсутствует.
Налог на наследование (Inheritance): налог на наследование насчитывается по единой тарифной ставке в 15% от стоимости недвижимости.
Резиденция (Residents): доходы местных жителей облагаются по ставке в 25%.
Валюта
Между тем, наиболее часто используемыми в регионе валютами являются доллар США, евро и Восточно-карибский доллар (EastCaribbean) исчисляемый к доллару США как US$ = 2,7 EC$.
Восточно карибский доллар используется в Антигуа и Барбуде, Доминике, Гренаде, Сент-Киттсе и Невис, Сент-Люсии, Сент-Винсенте и Гренадине, Ангилье, Монстсеррат.
Бывшие французские колонии используют евро. К их числу относится Мартиника, Гваделупа, Сент-Мартин и Сент Бертхелеми.
На фоне этого, евро и доллар США принимаются фактически на всей территории Карибского бассейна.
Прогнозы и риски.
Собственность может быть оформлена и на физическое и на юридическое лицо Рынки недвижимости большинства стран Латинской Америки и Карибского бассейна существенно потеряли в цене за последние три месяца. Во многом этому содействовало снижение национальных курсов валют, что особенно ярко выразилось в Мексике и Колумбии. Вместе с тем, ситуация существенно отягощается тем, что экономики многих стран региона находятся на конце роста экономического цикла, после чего неминуемо начнется очередное снижение. Последнее, например, относится к экономике Панамы с огромным переизбытком предложения недвижимости, доходность которой в среднем составляет 10.6% для квартир внутри страны и 9.9% для недвижимости вдоль побережья. Как правило, инвесторы даже в период кризиса не покидают столь прибыльные рынки.
На фоне этого, специалисты Global Property Guide указывают на перспективность инвестиций в текущем году на рынках Уругвая, Панамы, Перу и Колумбии. При этом, элитный сектор жилья Карибских островов, вероятнее всего, испытает период стагнации, так как его основными покупателями являются граждане США которых сейчас находятся в далеко не лучшем финансовом состоянии.
Наиболее интересный и перспективный регион, который пользуется интересом у российского покупателя-это острова Теркс и Кайкос. Это самая безопасная страна в Карибском регионе. Острова находятся в самом начале расцвета туристического бума и роста рынка недвижимости. Доступность ежедневных авиарейсов из Северной Америки и Лондона делает район Тёркс и Кайкос желанным выбором для инвесторов, американский доллар является официальной валютой на островах, а юридическая база основана на Английском праве. Благодаря статусу оффшорного банковского центра, инвесторам предоставляется освобождение от налога на доходы, любых налогов на недвижимость, на доходы, полученные от аренды. Нет никаких ограничений на покупку земли иностранцами. Собственность может быть оформлена и на физическое и на юридическое лицо, единственное условие, компания должна быть зарегистрирована на этих островах. При покупке недвижимости её обладатель имеет право получить вид на жительство сроком на год и ежегодно его обновлять. Годовой сертификат на резидентство дает право на свободное передвижение в Нассау, столицу Багам, а также способствует получению мульти-визы в США сроком вплоть до 10 лет. Также выдается и Шенгенская виза. По прошествии определенного времени и при желании резиденту могут присвоить звание BELONGER или даже натурализовать. Возможна даже выдача паспорта Тёркс и Кайкос - он может быть обменен на Британский паспорт.
В числе перспективных находится Белиз, являющийся единственной англоязычной страной в Центральной Америке. На местном рынке неплохие условия инвестирования и крайне низкая плотность населения. Между тем, вблизи побережья находится второй по величине в мире коралловый риф, сочетающийся с нетронутой, дикой природой внутри страны. Стоимость недвижимости начинается от $35 тыс.
На местном рынке неплохие условия инвестирования и крайне низкая плотность населения При этом, правительство последней ввело существенные льготы для приобретающих в стране жилье состоятельных пенсионеров. Доход последних не облагается налогом, им предоставляется беспошлинная возможность ввозить в страну предметы домашнего быта, автомобили, яхты и легкие самолеты. Помимо этого, для инвесторов недавно был снижен размер гербового сбора. Его новая норма составляет сейчас 0% при приобретении недвижимости до $ 10 тыс. и 5% за любые покупки свыше $ 10 тыс.
Между тем, не во всех странах региона столь благоприятная ситуация. Так согласно Global Property Guide, на ряде островов существуют различные ограничения для иностранцев приобретающих недвижимость. Сравнительно строгие правила покупки имеются на Бермудах, Британских Вергинских островах и Тобаго, Антигуа и Барбуда, Багамах и Барбадос, Сент Китс и Невис и Сент Лусиа. На данных островах для иностранцев требуется получение разрешения или лицензии при покупке недвижимости.
Не стоит, при рассмотрении региона, сбрасывать со счетов политическую нестабильность и законодательную неурегулированность многих близлежащих стран. Примером последнего может послужить Никарагуа, где летом прошлого года стало известно о нескольких весьма досадных для домовладельца инициативах. Так, сначала Франциско Валензула, президент Комиссии по Населению и Развитию, предложил взимать с домовладельцев плату за приобретение недвижимости на побережье сроком на 50 лет. После чего генеральный прокурор страны Хернан Естрада расширил с 30 м. до 805 м. прибрежную зону, где запрещено частное строительство. Несмотря на то, что данная мера является временной и будет действовать только до введения в стране нового законодательства в данной сфере, сам по себе этот факт является очень неприятным и тревожащим. Так как 95% из 3500 домов реализованных на побережье страны за последние несколько лет находится ближе 500 метров от среза воды, а, следовательно, законность их существования поставлено под угрозу.
Еще одной опасностью является пояс тропических ураганов (Hurricane Belt.), вне которого находятся лишь Аруба, Бонайре и Кюрасао называемый по другому ABC.
Вместе с тем, Вайни Дин замечает в целом о местных рынках: "Приобретая недвижимость в странах Карибского региона, стоит помнить, что здесь весьма ограничено количество вакансий на рынке труда. Вследствие чего, создание рабочих мест является хорошей возможностью повысить свой доход и укрепить положение в стране".
Павел Кулюк
Июль 7, 2009, полночь
