Категории

НЕДВИЖИМОСТЬ, КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

4 минуты на чтение

 

Совершая действия по обретению права на жильё, сталкиваемся с юридической терминологией, значение которой не всегда понятно. К примеру, «Недвижимость».

В соответствии со ст. Гражданского кодекса РФ (части первая,  вторая и третьи) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 

г., 24 октября 1997 г.. 8 июля. 17 декабря 1999 г , 16 апреля. 15 мая, 26 ноября 2001 г , 21 марта, 14,26 ноября 2002 г ., 10  января. 26 марта,  ноября, 23 декабря 2003 г.. 29 июня, 29 июля. 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2.18.21 июля 2005 г..)

 Недвижимым имуществом является то имущество, которое не подлежит перемещению (передвижению) либо перемещение которого влечет за собой нанесение этому  имуществу значительного (несоразмерного) ущерба.

Объекты недвижимости можно условно разделить на несколько больших групп. Первая группа включает в себя те объекты,  которые неразрывно связаны с природными ресурсами. К таким объектам можно отнести земельные участки, естественные природные насаждения, участки недр, локальные (отдельно находящиеся) водные объекты.

Вторая группа включает в себя объекты, созданные искусственным путем и,  как правило,  практически неотделимые от земли: это здания, сооружения и другие объекты. К недвижимому имуществу также относится и некоторое «движимое имущество, являющееся исключением из общего правила, малоподвижное по своим техническим и иным характеристикам.

Данные объекты можно отнести к третьей группе - это воздушные и морские суда,  суда внутреннего плавания и космические объекты.  

Все остальные вещи, не отнесенные к недвижимым вещам,  при знаются движимыми.

 

Важным фактором является также делимость и неделимость недвижимой вещи. Понятие неделимой вещи раскрывается в ст. ГК РФ, которая гласит, что неделимой является вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения.  ГК РФ определяет неделимую вещь как «вынужденный» объект права общей собственности, поскольку невозможно ее разделить без изменения исходного назначения и недопустимость раздела законом исключает индивидуальную собственность на ее части.

В этой связи можно добавить, что для всех вещей существуют следующие критерии делимости:      

1)            отсутствие законодательных запретов раздела,

2)            сохранение частями целевого назначения вещи:

3)            сохранение частями материальной ценности вещи, в том числе удобства пользования.

Что касается делимости недвижимой вещи, то это возможно если сохраняется назначение этой вещи и в результате ее раздела новые объекты прав пригодны для постоянного проживания,  соответствуют критерию жилого помещения.

 Кроме того, при разделе недвижимости,  например квартиры, должны учитываться жилищные права иных лиц (несовершеннолетних).

Раздел нежилых зданий возможен путем раздела долевыми собственниками здания (по соглашению или по решению суда) либо путем отчуждения частей здания (помещений).  Переоборудование  и  перепланировка не является разделом здания, поскольку это только меняет характеристику целой вещи (она становится делимой).

Как архитектурные объекты здания являются сложными вещами, где могут быть части, имеющие самостоятельное или вспомогательное назначение или являющиеся конструктивными элемента. Часть здания может передаваться без юридического раздела в пользование в соответствии с назначением, что касается раздела либо отчуждения, то это допускается, только если сохраняется назначение всех обособленных частей и не только отчуждаемых,  но и оставшихся у продавца.

Что касается общего помещения в многоквартирном доме и в кондоминиуме  (т.е. собственность собственников квартир на общее имущество в многоквартирном доме  общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое,  электрическое, санитарно техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, куда включаются лестничные клетки , лестницы, лифты. лифтовые и иные, крыши, технические этажи и подвалы ненесущие конструкции). то такие части здания, как, вспомогательные и технические помещения, не могут являться  самостоятельными объектами недвижимости.

Такие помещения не могут отчуждаться,  передаваться в пользование иным лицам, не являющимся собственниками помещений в многоквартирном доме или кондоминиуме, так как это будет нарушать эксплуатацию и обслуживание как дома в целом,  так и помещений в нем. Также не являются самостоятельными объектами прав такие конструктивные, элементы здания, как фундаменты, кровли (крыши), стены.

 

 

В соответствии со ст. в1 ГК РФ все подлежат обязательной государственной регистрации.

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122ФЗ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 5 марта. 12 апреля 2001 г ,  апреля 2002 т., 9 июня 2003 г.,  мая. 29 июня, 22 августа, 2 ноября 2004 г.) (далее Закон № 122ФЗ). Право собственности на любое недвижимое имущество возникает только при наличии документа  свидетельства выдаваемого органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающего наличие такого права.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования. ипотека, сервитуты. Наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. В соответствии со ст. 2 Закона № 122 ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (государственная регистрация прав)  это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

 Июнь 20, 2013, 8:01 д.п.