Зарубежные рынки недвижимости обычно не балуют обозревателей разнообразием: десять лет все шло прекрасно, а тут вдруг кризисный 2008-й год и затяжное падение, продолжающееся, хоть и существенно замедлившись, по сей день. Чехия выделяется из прочего ряда хотя бы тем, что до конца того самого пресловутого 2008-го цены на недвижимость здесь все же росли, а за трехлетний период с 2005 года стоимость чешского жилья выросла в 1.6 раза.
Цена качественного жилья в центре чешской столицы практически не изменилась В том, что недвижимость в стране последние годы постоянно прибавляла в своей стоимости, нет ничего удивительного. Все это время чешская экономика стабильно росла, в среднем, на 6% ежегодно. Взяв курс на интеграцию в Единую Европу, Чешская Республика добилась в этом направлении заметных успехов, вступив сначала в ЕС, а в 2007 году и в Шенгенское пространство, упразднив границы с соседними Германией, Австрией, Польшей и Словакией. Однако, кроме политико-экономических достоинств, Чехия обладает и целым рядом других преимуществ. Одно из основных - удобное географическое положение в самом европейском центре, что наглядно подтверждается наличием в Западной Чехии обелиска с надписью "Центр Европы". В самом деле, столица республики Прага расположена в 2-4 часах езды на машине от Вены, Инсбрука, Берлина и Мюнхена.
В Чехии - мягкий климат и прекрасная природа - недаром ее называют страной гор и лесов. Чешский горный массив, шириной до 300 километров имеет протяженность около 500 километров, весьма обширные территории занимают буковые и тисовые леса. Здесь около четырех десятков курортов, где лечат целебными водами, а самые известные бальнеологические курорты - Карловы Вары, Марианские Лазни и Франтишковы Лазни называются "золотым треугольником". В Чехии прекрасно сохранились средневековые церкви, мельницы, дома и замки, по количеству которых на душу населения страна не уступает Франции.
Все перечисленные факторы способствовали созданию благоприятного инвестиционного имиджа страны. Согласно отчету по динамике мировых цен на жилье за 2008 год международного консалтингового агентства Knight Frank, Чехия заняла почетное третье место в списке стран, где в прошлом году был отмечен рост цен на недвижимость с результатом 19.6% годового удорожания. На первом и втором местах оказались Дубай с фантастическими 59% и Россия, где несмотря на небольшой спад в последнем годовом квартале, рост достиг итоговых 19.7%. Что касается Чехии, то рост цен в начале прошлого года был довольно бурным, но постепенно замедлившись, составил за последние три месяца лишь 0.2%.
По наблюдениям риэлтеров иностранные покупатели чаще интересуются объектами в Праге Существенную долю на рынке заняли иностранные инвестиции. Но если чешское законодательство не препятствует продажам объектов иностранным или чешским фирмам с участием заграничного капитала, то юридической формы прямой продажи жилья иностранным гражданам законом пока не предусмотрено. Покупателям из-за границы, поэтому, приходиться регистрироваться в качестве владельца или компаньона чешской фирмы и покупать интересующий объект недвижимости уже не на физическое, а на юридическое лицо. Интересно, что среди иностранцев, владеющих чешским жильем, даже принята своеобразная форма купли-продажи недвижимости, когда продается в собственность не сам объект, а фирма, на которую он записан. Хотя статус владельца бизнеса помогает решить вопрос с получением местного ипотечного кредита и вида на жительство в Чехии, тем не менее, обязательная регистрация компании лишь с целью покупки недвижимости останавливает многих иностранных инвесторов.
На днях через чешский парламент вновь не прошел проект Министерства финансов Чехии по отмене ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Против проголосовали депутаты от социал-демократической и коммунистической партий. Министр финансов страны Эдуард Янота в своем комментарии к этому парламентскому решению заявил, что Чехии за это грозят санкции.
Действительно, Евросоюз уже не первый год добивается либерализации чешского рынка недвижимости для граждан ЕС, но пока безрезультатно. Тем не менее, все же ожидается, что препоны для покупки жилья иностранцами будут устранены, и иностранные граждане будут иметь право свободно покупать недвижимость для жилья в Чехии, но пока в точности неизвестно, когда именно этот законодательный пакет будет, наконец, принят.
Покупателям из-за границы приходиться регистрироваться в качестве владельца или компаньона чешской фирмы Сегодня официальной статистики по недвижимости выкупленной нерезидентами в Чехии не ведется, но по многолетним наблюдениям местных риэлтеров иностранные покупатели чаще интересуются объектами в Праге и других крупных городах страны, таких, как Брно, Острава, Пльзень. На втором месте по значимости находятся горнолыжные зоны отдыха, а также уже упоминавшийся "золотой треугольник". Если говорить о покупателях из России, то они больше расположены приобретать жилье в Праге и Карловых Варах. Если в столице в последние годы русские являлись лишь "одними из прочих", то в курортной части Карловых Вар им принадлежит большая часть тамошней недвижимости, цены на которую, благодаря, опять же, "русской экспансии" поднялись до уровня центральных районов столицы, достигая 5000 ?/кв. м и более.
Тем временем, промышленно развитая Чехия не могла не ощутить спада, связанного с мировым экономическим кризисом. Уже в декабре 2008 объем экспорта чешских товаров, по данным Чешского статистического управления, сократился на 24%. Большие проблемы возникли у производителя автомобилей Škoda, который перешел на сокращенную неделю и уволил 1500 человек. Знаменитый производитель богемского хрусталя завод Sklo Bohemia объявил о своем банкротстве. К нему присоединилось сразу несколько строительных компаний, которым банки ужесточили условия выдачи кредитов или отказали в финансировании вовсе. Ввод в строй нового жилья сократился почти на 30%.
Начало 2009 года было отмечено некоторой стабилизацией в экономике. По всей видимости, по этой причине не случилось обвала и на рынке недвижимости. По информации EuroNet Media, основанной на анализе около 48 тысяч объектов предлагаемых на продажу, цена средней единицы чешского жилья с начала года снизилась на 8.47%, составив 2 053 101 чешскую крону (?76 040). Темпы падения, согласно EuroNet Media снижаются: за два последних месяца жилье подешевело на 2.6%.
Чехия заняла третье место в списке стран, где в прошлом году был отмечен рост цен на недвижимость Средние значения показывают общую динамику рынка, но цена качественного жилья в элитном районе Прага 1, расположенном в самом центре чешской столицы, практически не изменилась, то же самое можно сказать о Праге 2 и Праге 6, где стартовая цена на качественное жилье оказывается обычно в районе 4000-5000 ?/кв. м. Цена квадратного метра вторичного рынка в обычном пражском районе составляет сегодня порядка ?1700-?2500. Тем временем, существенные ценовые падения произошли на рынке ранее сильно переоцененного панельного жилья, которое подешевело на 15-20%. Показательно, что в районе Прага 9, где "панелек" достаточно много, цены с начала года снизились на 12.2%.
Подводя краткий итог, можно сказать, что даже несмотря на некоторые, даже весьма заметные падения рынка в некоторых его секторах - общая ситуация с чешской недвижимостью на фоне других европейских стран выглядит достаточно благополучно. Можно предположить, что если до конца года все же будут сняты ограничения на покупку недвижимости иностранцами, то это существенно оживит рынок в привлекательных для инвестиций районах Западной Чехии, на курортах и в самой Праге.
Константин Криницкий
Июль 7, 2009, полночь
