Результат — резкий рост стоимости 1 кв. м. Покупатели столкнулись с необходимостью приобретения недвижимости не по принципу “что хочется”, а по принципу “что есть”.
Про закон о долевом строительстве уже много сказано и написано. Прогнозы аналитиков сбылись: его принятие в плане ценообразования вместо стабильности привело к дестабилизации рынка. Повышение цен, о котором говорили участники рынка, из прогнозов перешло в разряд реалий. Более того, появилась другая проблема — резко растущий дефицит, спад объема предложения, который только начал заявлять о себе. И скорее всего будет нарастать.
Из-за ограничений, обусловленных законом о долевом строительстве, застройщики стали осваивать меньше площадок. Те, кто мог предложить 5-6 новых адресов, вывели на рынок в лучшем случае 1-2 проекта. По оценкам разных экспертов, объем предложения сократился на 25-40%. Можно спорить о достоверности этих цифр, но очевидно, что речь идет не о единицах, а о десятках процентов. Кроме того, надо учитывать, что сейчас реализуются проекты, начатые 1,5-2 года назад. Именно в этом временном лаге заложена инертность строительного рынка. Отсутствие появления на рынке новых проектов в полный рост заявит о себе в конце 2006 — начале 2007 г.
Конец прошлого года ознаменовался также расторжением городом инвестиционных контрактов с рядом компаний. Если до этого момента на строительном рынке присутствовало 30-40 компаний, между которыми распределялись финансовые потоки, то теперь произошло резкое сужение их числа. На фоне общего разрыва между объемами спроса и предложения это также стало дополнительным поводом для дальнейшего роста стоимости жилья. Вопрос о надежности девелопера и его репутации на рынке стал существенным моментом сделки.
Закон о долевом участии в строительстве также привел к изменению баланса между количеством предложений по жилой и офисной недвижимости. Закон не стимулирует заинтересованность девелоперов в строительстве жилья, давая дополнительную мотивацию в пользу реализации проектов в области коммерческой недвижимости при прочих равных условиях.
Все эти моменты привели к резкому разрыву между сокращающимся количеством предложений и растущим спросом. Уже в конце 2005 г. наметившийся дефицит привел к увеличению стоимости недвижимости на 4-5% в месяц.
Сегодня можно говорить о том, что цена 1 кв. м растет каждый день и в итоге повышение достигает 10% в месяц. На фоне этого роста в офисах большинства строительных компаний наблюдается ажиотаж. Покупатели, которые сумели правильно оценить сложившуюся ситуацию, стремятся как можно быстрее приобрести квартиру, поскольку любое промедление может вылиться в существенные материальные потери. Предположим, человек решил купить квартиру и располагает суммой в $100 000, т. е. довольно значительной. Он обнаруживает, что квартира, которая вчера стоила $100 000, сегодня уже стоит $110 000, завтра — $120 000, а послезавтра — $140 000. В результате этот человек, которому срочно надо решать жилищную проблему, наоборот, ежедневно все дальше отодвигается от цели. Остаются два выхода: либо любыми путями изыскивать средства, либо приобретать жилье совсем другого класса и в другом месте, чем первоначально планировалось.
Среди ценообразующих факторов, безусловно, нужно учитывать и рост себестоимости строительства. Это связано как с увеличением прямых затрат застройщиков на финансирование строительства за счет привлечения банковских кредитов в большем объеме, чем раньше, так и с ростом стоимости строительных материалов, энергоресурсов и т. п. Реализовать новый проект становится все сложнее как с точки зрения финансирования, так и с точки зрения сложности и длительности процедуры согласований — этот процесс занимает до года. Воистину время — деньги.
Стремительный рост цен в очередной раз доказывает, насколько сегодня благоприятен инвестиционный климат на строительном рынке. Во всем мире недвижимость является одним из самых распространенных и эффективных финансовых инструментов, и российские частные инвесторы уже начинают его осваивать. Вложенные в недвижимость деньги не пропадут даже при самой неблагоприятной конъюнктуре, а в большинстве случаев приносят в несколько раз большие дивиденды, чем банковские вклады. Именно сейчас ситуация на рынке недвижимости очень комфортна для частных инвестиций. Российский рынок недвижимости уже давно опередил западные показатели по инвестиционной привлекательности. Начало года показало необычно высокий рост цен — до 15% в месяц. И эта тенденция, я уверен, сохранится до конца года.
Например, вот динамика роста цен на объектах нашей компании. Жилой комплекс “Аэробус”: в начале февраля минимальная цена за 1 кв. м составляла $1630, а уже в конце месяца цена выросла до $1910 за 1 кв. м! Это около 17% в месяц. ЖК “Авеню, 77”: минимальная цена за 1 кв. м в начале февраля — $1440, в конце — около $1640. Жилой комплекс “ЭКО”: минимальная цена за 1 кв. м в начале месяца — $1650, в конце — $1800.
Рост цен на новостройки автоматически проецируется и на вторичный рынок. Сложилась абсурдная ситуация, когда 35-метровая квартира в хрущевке стоит около $70 000-75 000, т. е. цена 1 кв. м зашкаливает за $2000. Рост цен продолжается, и трудно предсказать, каких пределов он достигнет к концу года.
Очевидно, что основная проблема сегодняшней ситуации — это та безальтернативность, которую диктует закон о долевом участии в строительстве, когда частный инвестор потерял возможность инвестирования на ранней стадии строительства. А ведь именно на этом этапе застройщик готов предложить наиболее выгодные цены.
