Эксперты рынка загородной недвижимости не раз говорили о том, что с каждым годом он становится все более цивилизованным, организованным и безопасным, что покупатели научились считать деньги - теперь они серьезны и грамотны. Но покупка дома за чертой города по-прежнему является очень дорогим и весьма рискованным шагом. Мы решили расспросить специалиста в этой области. О новых тенденциях и продуктах на загородном рынке, об отношениях участников этого рынка, а также о предпочтениях сегодняшних покупателей в интервью М2 рассказывает управляющий директор компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Жанна Щербакова.
- Что сегодня происходит с ценами на загородную недвижимость ? Влияет ли на этот рынок такой фактор, как сезонность?
- Не могу сказать, что загородный рынок подвержен явному сезонному колебанию цен. Он более статичен по сравнению с рынком городского жилья. Впрочем, влиянию сезонности более подвержены дешевые загородные объекты - дачи, находящиеся в ценовой категории $150–200 тыс., поскольку покупательский интерес к таким объектам возрастает именно в весенне-летний период. Немаловажную роль играет человеческий фактор: налаживается погода, и людей тянет на природу. Хотя повышается вероятность продажи объектов и в более элитных сегментах рынка: покупательская активность весной заметно возрастает, летом же стабилизируется.
Если говорить о земельных участках, то спрос на них постоянен: ведь он в первую очередь связан со строительной (девелоперской и инвестиционной) деятельностью граждан и организаций. А при грамотном проектировании строительства будущему владельцу участка все равно, в какое время года покупать участок. Более сложная задача - найти хороший и успеть купить его.
- Что сегодня интереснее покупателям на загородном рынке: "первичка" или "вторичка"?
- Однозначного ответа на этот вопрос нет. Думаю, что и не каждый потенциальный покупатель сможет сразу ответить, что конкретно ему хотелось бы приобрести. Обычно формулируют свои пожелания следующим образом: "Дом или коттедж в охраняемом поселке, на участке с лесом и у большой воды, по цене не выше $350 тыс.". Но таких предложений на рынке нет. Когда клиент это начинает понимать, то склоняется к тому, что поселок может быть и не всегда охраняемым, лес и большая вода тоже не обязательны, главное - чтобы место нравилось и в доме можно было бы сразу жить, а цена за дом при этом не превышала хотя бы $650 тыс.
Сегодня на рынке загородной недвижимости так называемая "первичка" (а это рынок крупных инвестиций в возведение коттеджных поселков) предлагает на выбор покупателя строящиеся поселки, где сами дома еще не готовы, но существуют некие выставочные образцы. Обычно покупателю нужно подождать еще месяцев 10–18, пока не будет завершен не только интересующий дом, но и весь поселок или хотя бы данная очередь строительства.
Естественно, если желание потребителя - начать жить в доме немедленно, такой вариант его не очень устроит. В этом случае лучше выбрать объект среди предложений индивидуальной застройки (от частных владельцев), причем это может быть как недвижимость, построенная с учетом современных строительных тенденций и от модных архитекторов и дизайнеров, так и построенная "хозспособом". Но все же новостройки среди всех загородных предложений - интересный вариант для вложения средств под перспективный рост цен.
Существенный момент, касающийся рынка загородных новостроек, - документация на объекты. Щепетильным покупателям, не желающим рисковать своими деньгами, первичный рынок не подходит. Приобрести недвижимость, обеспеченную правами собственности, которые возникнут у покупателя сразу по факту совершения сделки, без рисков реально опять же на рынке индивидуальной загородной недвижимости.
Но те, кто стремится купить новое и модное загородное жилье по первоначальным, а значит, низким ценам, но при этом готов рискнуть и дождаться окончания строительства, выбирают дома в крупных коттеджных поселках.
В последнее время на рынке загородной недвижимости наметилась еще одна тенденция: теперь многие застройщики -инвесторы на этапе раскрутки поселка позиционируют его как крупный перспективный проект. Но как только часть поселка продана - они уже не хотят называть его "первичкой". Ведь строящиеся поселки - это строящиеся поселки. А у готовых поселков совсем иная репутация, к ним иное отношение со стороны потребителей.
И в этот момент позиционировать свой поселок как готовый инвесторам оказывается гораздо выгоднее. Поэтому зачастую они обращаются к риэлторам, продающим не целые поселки, а отдельные дома как индивидуальный товар. Каждый конкретный дом отдается под продажу конкретному риэлтору: он отвечает за реализацию именно этого дома, борется за него. Таким образом возникает еще и конкуренция внутри поселка.
- Покупка дома в возводимом поселке по-прежнему остается рискованным делом. На что нужно обращать внимание потенциальному покупателю, чтобы не попасть в неприятную ситуацию с недостроем и не потерять вложенные деньги?
- Рынок коттеджного строительства - "черный", непрозрачный. Обороты не афишируются, отношения покупателя и продавца зачастую носят условно-договорный, понятийный характер. Даже выход 214-го федерального закона о долевом строительстве не слишком взволновал этот рынок.
Сейчас все большую роль играет репутация застройщика. Например, давно известны строительные корпорации "Подмосковье" и "Сапсан", много лет назад сдавшие в строй сэндвич-дома на Ленинградском, Пятницком направлениях в таких известных поселках, как Голубое и Новогорск. Возможно, потребители назовут еще несколько более-менее авторитетных компаний - и все. Потому что серьезных игроков, к тому же проверенных временем, на этом рынке очень и очень мало.
Не менее важна связка "инвестор - застройщик", благодаря чему реально заслужить прочную репутацию на рынке. Приведу пример: качественный проект компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" "Барвиха-2" реализовывался достаточно долго - в течение трех лет. Однако именно он за счет сформировавшейся репутации позволил быстро реализовать проект "Барвиха СLUB". Кроме того, объекты находятся рядом друг с другом, и покупателям была предоставлена возможность сравнить проекты, оценить их качество и представить, как будет выглядеть уже готовый поселок. Сегодня для ускорения раскрутки имени поселка массово рекламируются крупные проекты-поселки, на самом деле не построенные. Заявляется проект, как перспектива. Далее возникают вопросы: чем подкреплено исполнение проекта и его целостное завершение в будущем, каковы объемы финансирования, обеспечивающие в том числе срок всего бизнес-проекта, каков срок реального строительства и приемки поселка (и, как следствие, объекта) в эксплуатацию? Выполняют ли застройщики и инвесторы свои обязательства по реализации данного проекта? Если нет, то есть все основания предполагать, что в дальнейшем принесенные покупателями средства не повлияют на общую картину крупного строительства.
Ситуация осложняется практикой рынка, сложившейся, к примеру, за последние полгода. Она такова, что более 40% строящихся поселков - поселки с не оформленными документами на землю. Это значит, что строительство в общем-то не совсем законно. И если инвестор не определяет точные сроки оформления земли и всей разрешительной документации, вероятно, что перед покупателем настоящая "пирамида".
Конечно, покупателю все документы по загородному объекту-новостройке проверить очень сложно, но при поселках имеются офисы продаж, где наверняка имеется план с указанием сроков сдачи очередей проекта. И очень важно - когда и кем этот план согласован и подписан. Если он реально сформирован, реально выполняется и его можно беспрепятственно посмотреть - есть шанс, что проект будет закончен.
Отдельно хочется обратить внимание покупателей на заключаемые с застройщиком договоры инвестирования и строительного подряда, а также параллельные соглашения о техническом состоянии коттеджа, по коммуникационному обеспечению, общественным территориям, ежемесячным платежам, срокам переоформления имущества и условиям переоформления и пр.
- По вашим наблюдениям, много ли в данный момент желающих купить участок земли, чтобы самостоятельно на нем построить жилье?
- Давайте сначала представим, есть ли в принципе такие участки на рынке. Для строительства дома и его эксплуатации необходимы: подъездные пути, электрические мощности, газ, водоснабжение и канализация, перспективность освоения конкретных территорий. С 1998 года свободных земельных участков с коммуникациями (ранее проведенными за деньги первых владельцев загородных домов ) оставалось все меньше и меньше, к 2004 году их на рынке фактически нет. А неосвоенные земли (то есть надел земли без коммуникаций и окружающего "социума") подходят разве что для выращивания картошки.
Второй ресурс - стародачные места. Но владельцы объектов в стародачных местах понимают, что их земли бесценны, поэтому не слишком активно продают свою загородную недвижимость. Кроме того, вокруг стародачных мест до сих пор множество споров и судебных тяжб.
Третий вариант - приобретение крупного земельного массива. Раньше подобная практика была единична. Сегодня она становится стандартом бизнеса: выкуп массива, подведение к нему основных коммуникаций с согласованными техническими условиями, подготовка генерального плана застройки территории, затем разбивка его на участки, которые и продаются затем по одному, в розницу. До недавнего времени на таких землях было прибыльно возводить поселки.
При существующих ценах на землю становится выгоднее выводить на рынок массив вразбивку, продавая участки. В данный момент минимальная цена такого вновь образованного участка в 30-километровой зоне от МКАД - $10–15 тыс. за сотку. То есть стоимость участка 15 соток составляет $150–250 тыс. А ведь участки такой площади встречаются все реже, в основном их размер составляет 20–25 соток. Значит, подобные участки обойдутся в $350 тыс.
Конечно, желающих приобрести участок в ближнем Подмосковье много - примерно 40% общего спроса. Но это вариативный ряд платежеспособности от $10 тыс. до $500 тыс. за участок. Причем цели покупки различны: и инвестиции в загородное строительство, и покупка под перспективный рост цен на землю, и приобретение участка для частного индивидуального строительства - для себя.
Нужно ли покупать участок и строить коттедж ? Конечно, это выгодно. Но если человек, не имеющий профессионального отношения к строительству, решит самостоятельно возводить дом своей мечты, то пойдет по пути найма строителей. Либо обратится в лицензированную компанию, которая возведет с прибылью для себя, - стоимость строительства составит не менее $1 тыс. за 1 кв. м. Весь дом обойдется минимум в те же $350 тыс.
Можно нанять бригаду гастарбайтеров - это стоит дешевле (есть варианты и по $300 за 1 кв. м), но существует риск, что работа будет сделана некачественно и все придется вновь переделывать, вкладывая дополнительные средства на исправления. Есть ли в таком случае смысл экономить на строительстве или лучше приобрести готовый дом? Многие берутся строить сами, думая - так дешевле. И обычно ошибаются.
- Есть мнение, что спрос на стародачные места падает, это правда?
- Я так не думаю. Хотя если сравнивать с 1997–1998 годами, то, возможно, он действительно стал меньше. Тогда единственным вариантом иметь домик за городом являлись именно стародачные места. Там были дороги, коммуникации, приличные соседи. Но в последние годы спрос на стародачные места стабилен. Хотя ассортимент рынка расширился, стародачные места занимают прочные позиции на рынке, цены на участки в них довольно высокие (от $8 до $35 тыс. за сотку). И сегодня в них сформировались райончики новых коттеджных застроек.
Беда некоторых частей этих в принципе престижных мест в том, что они превращаются во "вьетнамские кварталы": старые хозяева умерли, их родственники вступили в права наследства, но не имеют возможности содержать такую недвижимость. Но и не продают ее, ожидая очередного роста цен. Да и на рынке уже не так много предложений в стародачных местах. Но, уверяю, любое такое предложение быстро находит своего покупателя (средний срок экспозиции объектов составляет от двух до шести месяцев).
Активное развитие в последнее время получили и садовые товарищества. Многие из них постепенно перерождаются в коттеджные поселки, особенно те из них, что были в свое время предоставлены различным состоятельным организациям. Я знаю несколько таких поселков на скоростной Домодедовской трассе, на берегу Пахры. Теперь это действительно коттеджные поселки, имеющие тем не менее статус садовых товариществ.
- Риэлторы борются за качество предоставляемых услуг. Существуют ли какие-то особенности в работе специалиста по загородной недвижимости?
- Действительно, качество услуг - самый обсуждаемый вопрос в риэлторском сообществе. Мы думаем о том, как улучшить их качество на рынке загородной недвижимости, чтобы они стали понятны потребителю, а обращение к риэлтору вызывало ощущение комфорта и безопасности.
На рынке загородной недвижимости качество товара и качество услуги - очень взаимосвязанные понятия. И потребитель их путает и объединяет. Частое заблуждение потребителя о соотношении качества объекта загородной недвижимости и услуги, предоставляемой риэлторами : качественный товар - качественная услуга.
Отсюда и склонность обращать недовольный взор в сторону риэлтора : "Мне продали некачественную недвижимость, значит, оказали плохую услугу". Но недвижимость является чьей-то собственностью, а риэлтор оказывает услуги: для продавца - по реализации объекта загородной недвижимости, для покупателя - из множества баз данных подбирает оптимальный вариант, используя свои профессиональные знания, анализирует совокупность индивидуальных особенностей представленных объектов, помогает сделать выбор.
Но важно понимать: за объект и его технические характеристики, в том числе за предоставленную по данному объекту информацию отвечает в первую очередь продавец. Риэлтор -профессионал обеспечивает своим клиентам организацию процесса покупки-продажи объекта, включая проведение показов объекта, маркетинговую политику продвижения данного объекта на рынке, своевременное обеспечение оформления документов (особенно прав на объект); информирует продавца или покупателя о тенденциях рынка и отзывах клиентов; обеспечивает конфиденциальность и безопасность всех процедур, проведение самой продажи как "желанного апогея сделки"; умеет профессионально получать нужную информацию, обрабатывать ее и выбирать "эффективный формат общения с клиентами и предоставления им информации"; организует безопасные взаиморасчеты (включая ипотеку, залог и пр.), передачу имущества и многое другое. Но действительно важно: плохое впечатление может испортить любую покупку, да и продажу, вплоть до разрыва сделки.
Уверена, не бывает неудачных объектов - обычно это несвоевременно предоставленная информация или ее недостоверность (вынуждение клиента принять решение на иной основе - манипуляции его осведомленностью о рынке).
Могу отметить, что сегодня качество услуг на рынке загородной недвижимости в разных риэлторских компаниях существенно не отличается, да и потребитель пока предпочитает полагать, что может справиться с такого рода сделками самостоятельно. Но практика доказывает, что чем выше стоимость объекта загородной недвижимости, тем более специфичные услуги желает получить потребитель - и продавец, и покупатель (хотя они не всегда осознанно готовы их оплатить).
Кстати, особенность рынка загородных новостроек заключается в том, что риэлторские компании передают покупателя застройщику, за что застройщик и платит вознаграждение. Услуги по сопровождению сделки, проведению юридической экспертизы оказываются только в том случае, если речь идет о покупке объекта на рынке индивидуальной загородной недвижимости.
Очень многое зависит и от реальной готовности потребителя к совершению покупки объекта загородной недвижимости, сформированности его потребностей, ожидаемых сроков совершения покупки, выбранных ценовых диапазонов и т. д. Риэлтор поможет найти товар в соответствии с заявленными характеристиками, сопроводит сделку, то есть будет проводником по рынку загородной недвижимости независимо от того, какого качества выбран объект.
