Минусы приватизации жилья

Собственность на недвижимое имущество дает не только права и преимущества владельцу квартиры или комнаты, но и накладывает на него определенные обя­занности. Их соблюдение может стать серьезным контраргументом в отношении того, проводить или не проводить приватизацию жилья. Конечному отдель­ных категорий граждан после приватизации остается возможность снова передать полученную собствен­ность во владение муниципалитету (этой процедуре будет посвящена отдельная глава). Но все же до того, как приступить к приватизации, вы должны тщатель­но взвесить все «за» и «против» и решить для себя, хотите ли вы стать собственником квартиры.
  Собственник квартиры, в отличие от нанимате­ля, арендующего площадь у муниципалитета по дого­вору социального найма, в полной мере несет ответ­ственность за риск порчи или гибели принадлежащего ему имущества, в т. ч. и по не зависящим от него причинам. Если это случится, вам никто не компенсирует стоимость квартиры и не предоставит взамен новое жилье. Например, в результате пожара, взрыва газа или другого несчастного случая ваша квартира станет непригодной для проживания, — решать проблему, где жить и что делать с испорченной или разрушенной квартирой, придется вам самим.
Однако если квартира или комната стала непри­годной для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, при этом она является для вас един­ственным местом жительства, государство или му­ниципалитет обязаны предоставить собственнику жилое помещение из маневренного фонда, который специально предназначен для таких ситуаций. Та­кое жилье предоставляется временно, до тех пор, пока владельцу «пострадавшей» квартиры не будет компенсирована ее стоимость или предоставлено жилье по договору социального найма. К сожале­нию, что такое «чрезвычайные обстоятельства» в за­конодательстве по отношению к данной ситуации не указано. Согласно Федеральному Закону РФ «О за­щите населения и территорий от чрезвычайных си­туаций природного и техногенного характера», к чрезвычайным обстоятельствам отнесены аварии и катастрофы стихийного или иного бедствия, которые влекут за собой существенные имущественные поте­ри, значительный вред окружающей природной сре­де, человеческие жертвы. Понятно, что взрыв или пожар в отдельно взятой квартире к таким случаям не относятся. Законодательство не устанавливает также процедуру и методику расчета компенсации, которая должна быть выплачена владельцу «пост­радавшей» недвижимости.
Самая надежная гарантия того, что в случае не­счастья вы не останетесь на улице, — оформление i страхового полиса на квартиру. Вы можете застра­ховать свое жилье от любых непредвиденных обсто­ятельств, на любую сумму (в пределах рыночной стоимости квартиры) и сроки. Вам придется при­выкнуть к капиталистическим отношениям — никто не позаботится о вас кроме вас самих.
Как собственник вы обязаны поддерживать жилье в надлежащем состоянии. Это значит, что за свой счет при необходимости вы должны осуществ­лять не только косметический, но и капитальный ремонт своей квартиры (комнаты), чтобы не допу­стить ее разрушения.
  Владельцы приватизированных квартир одно­временно являются и сособственниками общего инже­нерного оборудования дома, мест общего пользования (подъездов, лестниц, лифтов, подвальных и чердачных помещений), придомовых территорий. Поэтому вы должны участвовать (соразмерно принадлежащей доле) в расходах по обслуживанию и ремонту общего имущества дома, в уплате налогов, сборов и иных платежей в отношении такого имущества.
  Если приватизированная квартира расположе-на в доме — памятнике истории и культуры, ее вла-делец обязан соблюдать закон по охране памятников истории и культуры. То есть вы не можете прово­дить перепланировки, замены декоративных элемен-тов дома, капитальный ремонт без согласования с органами по охране памятников истории и культуры. Кроме того, вы обязаны поддерживать здание (вместе с другими собственниками квартир, распо­ложенных в доме) в хорошем состоянии.
По новому жилищному законодательству, если многоквартирный дом признан аварийным, обязан­ность по его сносу ложится на собственников квар­тир или комнат. То есть владельцы жилья должны за свой счет снести дом, при этом у них остается право собственности на часть земельного участка, соразмерную их доле в общем имуществе дома (ис­ходя из площади квартиры или комнаты). А это зна­чит, что собственники могут распоряжаться землей любым образом: построить новый дом, продать по более высокой цене. Выгоды от этого очевидны, если стоимость земельного участка значительно превы­шает стоимость квартиры.
В тех случаях, когда собственники не могут сами снести дом, их квартиры будут выкуплены, при этом право собственности на земельный участок под до­мом утрачивается.
С согласия собственников муниципалитет (или государство) может выкупить квартиры или предо­ставить собственникам взамен другое жилье, зачтя его стоимость в выкупную цену. Выкупная цена складывается из рыночной стоимости квартиры и всех убытков, связанных с поисками нового жилья, переездом, временным проживанием в другой квар­тире, оформлением в собственность новой кварти­ры, упущенной выгоды.
Когда собственники не согласны с решением об изъятии квартиры в связи с расселением, с выкуп­ной ценой или другими условиями выкупа, орган местного самоуправления, принявший решение о расселении, в течение двух лет с момента направле­ния уведомления об изъятии жилого помещения может предъявить в суд иск о выкупе квартир. Пока не будет достигнуто соглашение или принято судеб­ное решение о выкупе жилья, собственники могут владеть, пользоваться и распоряжаться своими квар­тирами по своему усмотрению, производить необхо­димый ремонт (можно отремонтировать вышедшее из строя сантехническое оборудование или электро­проводку, стоимость ремонта будет включена в вы­купную цену).
Наконец, еще один минус — как собственник недвижимости вы должны платить на нее налог. На данный момент ставки налога устанавливаются в процентах от инвентаризационной стоимости жилья (указана в техническом паспорте на жилое помеще­ние). Действует специальная сетка для расчета на­лога: если стоимость жилья до 300 тыс. руб., то ставка налога не может превышать 0,1% от инвен­таризационной стоимости жилья; от 300 до 500 тыс. руб.— 0,1 до 0,3%; свыше 500 тыс. руб.— от 0,3 до 2%. То есть на сегодняшний день налог на имуще­ство (квартиру или комнату) относительно неболь­шой, платится один раз в год. Но, вполне возмож­но, что уже в ближайшие годы ft налоговые ставки, и базу, от которой налог рассчитывается, пересмот­рят явно не в сторону снижения. Налог будет исчис­ляться с рыночной стоимости квартиры (методику ее определения еще полностью не разработали, и на первом этапе возможны спорные ситуации), кото­рая может в десятки раз превышать инвентаризационную стоимость. Соответственно, в десятки раз может увеличиться налог.
Но отказываться от приватизации из-за сверх­больших налогов не стоит — ведь преимуществ все же от ее проведения больше, чем недостатков.