Наверное, каждый житель города мечтает иметь качественное и доступное жилье. Но, как правило, "качественность" и "доступность" абсолютно противоположные понятия. Очевидно, что понятие "качественность жилья", помимо, собственно самого жилья, включает в себя и удалённость от города, наличие транспортной доступности, социальной инфраструктуры. Наличие или отсутствие данных характеристик в составе описания вашего жилья говорит о том, насколько оно "качественное". Из этих же характеристик формируется и его "доступность", другими словами - цена. Соотношение же "качественности" и "доступности" формирует спрос на данный вид объектов недвижимости. Считается нормальным, что две одинаковые квартиры по своим техническим характеристикам, но расположенные в центре и пригороде будут иметь различную стоимость. Естественно, что квартира в центре будет в разы дороже квартиры в пригороде. Но в массовом сегменте, тем более в момент кризиса и падения покупательской способности, оказываются более востребованными квартиры расположенные дальше, но дешевле.
Савин Николай Григорьевич, директор агентства недвижимости «МАН» на пресс-завтраке «Малоэтажное строительство в кризис: зона риска или выход из положения?» разъяснил ситуацию с пригородным строительством:
"Соглашусь с коллегами в том, что основной критерий при выборе городского, загородного, пригородного или окраинного жилья - это цена. То есть покупатель голосует рублем. Чтобы говорить языком цифр приведу вам конкретный пример. Средняя цена в Екатеринбурге в прошлом году была около 75 тысяч за метр. На окраине падала до 55-58 тысяч. Были строгие исключения, как например на Россельбане жилой комплекс Светлый там первоначальная цена на старте была порядка 45 тысяч, но потом выросла за 50. Цена пригородной недвижимости - у ЛСР 55 тысяч прозвучала, если берем самый массовый сегмент перспективный для малоэтажного строительство - это пригород Екатеринбурга. И там ценовая политика от 30 до 48 тысяч в прошлом году Возьмите цифру - 35 и 75 вот вам и ответ на вопрос почему это интересно и перспективно. Люди готовы ездить, возить детей в школу, тратить 40-50 минут потому, что там в два раза дешевле. И при правильном выборе застройщиком формата будь то таунхаус или маленькая квартира самым ходовым товаром в таких объектах является одно-, двухкомнатная квартира площадью от 30 до 45 квадратных метров, ее средний ценник, даже если однокомнатная будет стоить 50 тысяч за метр при 30 метрах - полтора миллиона.
В Екатеринбурге ничего не купишь за полтора миллиона - комнату в коммунальной квартире. Двухкомнатная 40 метров по 45 тысяч за метр - это миллион восемьсот. Трехкомнатная - 60, что не очень популярно в пригородном строительство - это два с половиной миллиона. Столько стоила однокомнатная хрущевка 30-ти метровая 30 летней давности в центре Екатеринбурга. А это трешка в новом доме. Вот ответ на вопрос почему и какая перспектива.
Почему это будет активно развиваться на окраинах и в пригороде? Потому что земля дешевле. Потому что аукционов в городе мало, земли мало, желающих много, есть разные областные и городские вопросы связанные с зонированием, продажей, оценкой земли, ну я наверное никому не открою тайну, если скажу что гектар земли в городе может стоить сто-сто пятьдесят миллионов рублей. Не каждому по зубам такие вложения, не считая сетей и проектирования. Любая приличная стройка это будет миллиард. Поэтому если говорим о мелком и среднем бизнесе в сфере строительства, то на сегодня и окраины и пригороды. Арамиль, Березовский, Пышма, Среднеуральск, большой исток. Там земля стоит дешевле, к примеру, гектар земли в Арамиле год назад можно было купить порядка за 20 миллионов рублей. Да, эта земля она не приспособлена, туда нужно заводить коммуникации за свой счет, вести водоводы, реконструировать трансформаторные подстанции, автономные газовые котельные покупать или строить, но это обычная история и любой застройщик к этому готов. Купив землю, изучив окружение, оценив ситуацию по документам и зонирование там проще решаются вопросы. В течение 3-х, 4-х, 6 месяцем можно зону сельхозпроизводства перевести в жилую. В течение полугода.
В городе это маловероятно по причине генплана, общественных слушаний, сложных процедур согласования иногда это занимает от года до двух лет. Длительный период согласования, согласования, прохождения процедур. Больше город - больше процедур. В пригороде проще. А вода течет туда где проще.
И застройщики рассматривают пригороды, потому что это ликвидно, это реально потому что есть направления где это есть дороги. Потому что в Среднеуральск можно доехать очень быстро. Раньше я думал это далеко, а когда пару раз съездил - 30 минут от центра. В час пик возможно 50. Но можно легко добраться. В горнощитском направлении где у меня есть два коттеджных поселка, ну Арамиль потом расскажу, там продолжается строительство ЕКАДа, застройщики ждут 2018 года когда обещают закольцевать южное направление по моим прогнозам сдача в эксплуатацию дороги просто удвоит цены и на жилье. Как только будет дорога будут ТЦ, развлечения. Земля будет иметь другую стоимость и активное строительство и ценовая политика в том районе вырастут.
По поводу Арамиля и вообще не Арамиля. Какой формат на сегодняшний день в малоэтажке наиболее актуален? С учетом того, что покупают, что продают и, что проектируется на сегодняшний день. Будь то Арамиль, Березовский, Пышма это в принципе скажем так тождественные населенные пункты на примерно одинаковом отделении. Плюсы - недорогая земля, лояльность властей, желание помогать застройщикам, находить технические и юридические способы. Наиболее актуальный формат в этих направлениях - это трех пяти-этажные дома - немного расширил среднеэтажку с точки зрения рынка, она до трех этажей, но формально проектируется от двух до шести этажей, семи. У нас в Арамиле от трех до пяти этажей комплекс на полутора гектарах до шести домов разного уровня.
Я первый раз официально говорю - только название утвердили и начали копать котлован. “Жилой комплекс «Стрижи». Там очень оригинальная архитектура. Куковякин Алексей Борисович известный архитектор Екатеринбурга и РФ нарисовал очень красивые фасады - ну надо же чем-то отличаться кроме цены и метражей - вот вам красивые фасады. С декоративной штукатуркой облицованные деревянными панелями. То есть фасад такой -я бы сам там жил. Метражи - самая актуальная позиция 30-35 квадратов однокомнатная квартира. Многие застройщики 90% квартир рисуют такими, чуть-чуть двухкомнатных и к примеру, одна трехкомнатная на 60 метров. В прошлом году мы совместно с СУ 22 в Сысерти построили такой дом. Там 90% квартир однокомнатные от 33 до 38 метров. Такой рынок. В Арамиле и Березовском тоже самое. В первую очередь выкупаются маленькие квартиры, во вторую двухкомнатные - 48-50, и в самую последнюю в пригороде трехкомнатные. По поводу - паркингов, никто их не хочет покупать, но по нормам проектирования застройщик обязан их предусматривать как правило бесплатных парковок не хватает. Поэтому мы в Арамиле делаем эксперимент надземную парковку крытую и охраняемую. В комплексе 170 квартир, парковочных мест 61 или 63. И мы их будем продавать в интервале от 150 до 190 тысяч рублей в рассрочку на три года без процентов. Было предложение включать их в стоимость квартиры. Делать не стали. Старт продаж квартир от 42 до 45 тысяч за квадратный метр с полной чистовой отделкой и прогноз что будет брать в основном маленькие квартиры, паркинг будут брать по необходимости в конце строительства, когда поймут, что машину ставить надо куда то. Такой прогноз".
Удивительные вещи творит "кризис"! Меняется всё: акценты, перспективы и приоритеты. Экономическая ситуация "выдавливает" людей из города. Они покупают жильё в пригороде, заведомо соглашаясь с издержками на транспортную доступность, социальную не обеспеченность (школы, больницы). Но самое неожиданное, что я смог уловить, что меняется психология человека. Савин Николай Григорьевич заметил, что " Раньше я думал это далеко (Среднеуральск), а когда пару раз съездил - 30 минут от центра. В час пик, возможно, 50. Но можно легко добраться ". Видимо, самым определяющим моментом в выборе жилья является его стоимость, жить нужно здесь и сейчас. А такие моменты, как бесконечные пробки, - это в современной жизни такие мелочи, которые сознание просто игнорирует.
Май 18, 2015, 9:04 д.п.
