ЛИЗИНГ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, НА СЕГОДНЯШНИЙ ДЕНЬ, ЯВЛЯЕТСЯ РЕДКО ИСПОЛЬЗУЕМОЙ, НО ОЧЕНЬ ИНТЕРЕСНОЙ ФИНАНСОВОЙ СХЕМОЙ ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ. НА ВОПРОСЫ, КАСАЮЩИЕСЯ ЭТОЙ ПРОБЛЕМЫ, ОТВЕЧАЕТ ДИРЕКТОР КОМПАНИИ «АРС-КЭПИТАЛ»
Что такое лизинг недвижимости?
Лизинг недвижимости - это приобретение арендодателем по договору финансовой аренды в собственность указанного арендатором недвижимого имущества у определенного им продавца и предоставление арендатору этого имущества за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей с правом последующего выкупа этого имущества.
В современных российских условиях практически все субъекты предпринимательской деятельности сталкиваются с проблемой нехватки денежных средств как для пополнения оборотных, так и для приобретения основных средств. Поэтому, помимо традиционных (таких как кредит или собственные средства) коммерсанты вынуждены искать и разрабатывать альтернативные схемы финансирования инвестиций. Недвижимость относится к одному из тех видов ресурсов, без которых успешное ведение бизнеса невозможно или крайне затруднено.
Конечно, не обязательно приобретать недвижимое имущество в собственность, аренда - прекрасная возможность обойтись без существенных капитальных вложений. Но многие предприниматели при развитии своего бизнеса сталкиваются с высокой стоимостью аренды недвижимости. Часто договора аренды заключаются не более чем на год, что исключает возможность приведения арендаторами этой недвижимости в надлежащее состояние и долгосрочного планирования собственного бизнеса.
Как правило, арендуемая недвижимость никогда не переходит в собственность арендатора. В ситуации лизинга недвижимости, лизингополучатель может получить недвижимость в собственность после окончания срока договора при надлежащем его выполнении.
В чем отличие лизинга от других видов кредитования? Является ли лизинг альтернативой ипотеке коммерческой недвижимости?
Лизинг недвижимости - это реальная альтернатива банковскому кредиту или ипотеке. Сейчас банки неохотно дают кредиты на долгие сроки, не у каждой компании хватает обеспечения на кредит. Имущество, приобретаемое с помощью банковского кредита, не может быть его обеспечением. При лизинге сумма финансирования может составить от 70 до 90%. Кредит по ипотеке выдается банками не более чем на 75% от стоимости недвижимости.
На приобретение коммерческой недвижимости, кредиты под залог приобретаемой недвижимости в 2005 году практически не выдавались. Рынок коммерческой ипотеки не развит и, в настоящее время можно говорить об единичных сделках. Причин этому несколько.
1. Закон «Об ипотеке» не позволяет в случае приобретения коммерческой недвижимости на заемные средства регистрировать переход права собственности на Покупателя одновременно с регистрацией залога на приобретаемый с использованием кредитных средств объект. То есть так же, как это предусмотрено для жилых помещений. Поэтому банк требует, чтобы заемщик первоначально оформил бы недвижимость в свою собственность, затем передал бы ее в залог банку. И только после этого банк может перечислить средства продавцу за продаваемый объект.
2. Высокие требования банков к финансовому состоянию заемщиков.
Например, чего стоит одно из многочисленных требований о том, что суммарная задолженность предприятия -заемщика не может быть больше трех месячных оборотов по счету. Подобные требования делают ипотеку коммерческой недвижимости для большинства предприятий малого и среднего бизнеса невозможной.
3. Практически полное отсутствие на рынке банковских услуг предложений для юридических лиц по долгосрочному (5 и более лет) кредитованию, за исключением кредитования по программе «жилая ипотека», рассчитанной на физических лиц.
Кроме того, лизинг дает лизингополучателю следующие преимущества. Во-первых, он позволяет приобрести или обновить основные фонды (недвижимость) в рассрочку и при этом сэкономить на налоге на прибыль и налоге на имущество.
Основным ресурсом для сокращения налога на прибыль является себестоимость, фирма имеет право относить на себестоимость все платежи по лизинговой сделке независимо от того, эксплуатируется имущество или нет. Кроме того, совершая сделку купли-продажи имущества, фирма, на балансе которой находится объект недвижимости, во время действия договора лизинга получает возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль. на величину амортизационных отчислений. И лизинг в этом случае имеет бесспорное преимущество перед непосредственной покупкой имущества - законодательно за лизинговыми сделками с имуществом закреплено применение коэффициента ускоренной амортизации. Используя, например, такой максимально возможный коэффициент, равный трем, лизингополучатель приобретает возможность относить на себестоимость произведенных товаров и услуг в три раза большую сумму износа за аналогичный промежуток времени, чем при условии покупки имущества. И, наконец, в себестоимость производимых товаров и услуг могут быть включены проценты по используемому банковскому кредиту (в размере, не превышающем увеличенную на 10% ставку рефинансирования ЦБ). Если учесть, что ставка по кредитам в большинстве банков находится в диапазоне от 17 до 22% годовых в рублях, то получается, что разница между коммерческой ставкой и разрешенной к списанию на затраты составляет 3 - 8%. Соответствующая сумма вычитается из чистой прибыли предприятия при расчете налога на прибыль.
Во-вторых, он уменьшает выплаты по налогу на имущество за счет сокращения сроков амортизации активов с учетом того, что базой является среднегодовая стоимость имущества. Так, применение ускоренного коэффициента амортизации, равного трем, снижает величину налога на имущество в два раза Применение коэффициента, равного двум, увеличивает эффективность лизинговой сделки на 5 - 10%. Кроме того, применение ускоренных норм амортизации позволяет значительно уменьшить цену выкупа имущества к моменту окончания лизинговой сделки за счет значительного уменьшения балансовой стоимости имущества.
В-третьих, в дальнейшем он облегчает возможность получения банковских кредитов. Дело в том, что задолженность по лизингу, в отличие от задолженности по кредиту, незначительно отражается на балансе предприятия. Одновременно лизингополучатель, пусть опосредованно, через лизинговую компанию, формирует некое близкое подобие кредитной истории.
В-четвертых, он предлагает более эффективный механизм обеспечения обязательств по сравнению с залогом. Со стороны лизингодателя в качестве гарантий может выступать регистрация ипотеки в пользу банка или уступка права получения платежей по договору лизинга; со стороны лизингополучателя - страхование здания в пользу лизингодателя или банка, поручительства или банковские гарантии.
И, наконец, лизинг недвижимости, кроме того, позволяет создать оптимальную и прозрачную структуру собственности (за счет ее учета по реальной рыночной стоимости), сохранить оборотный капитал, а также значительно сэкономить на приобретении постоянно дорожающей недвижимости благодаря ускоренной амортизации.
Для каких организаций может быть выгодно приобретение недвижимости в лизинг?
Лизинг совершенно необходим Вам, если:
■ налоги сдерживают инвестиционную активность вашего предприятия;
■ дефицит оборотных средств не позволяет Вам расширять производство;
■ Вам необходимо ускорить процесс возврата Ваших инвестиций.
Кроме того, отражение средств производства на балансе как «полученное по договорам лизинга» может оградить предприятия от недобросовестных кредиторов, пытающихся получить активы этих предприятий в судебном порядке. В то же время, лизингополучатель сохранит свои права в рамках договора лизинга даже в том случае, если переданные активы оспорены у лизинговой компании третьим лицом по решению суда.
Механизм лизинга существенно облегчает привлечение товарных и финансовых кредитов нерезидентов с целью приобретения основных средств. Требования к потенциальному лизингополучателю:
■ Лизингополучателями могут являться юридические лица, организованные в форме открытого акционерного общества, закрытого акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью.
■ Минимальный срок деятельности - 1 год.
■ Бизнес компании-лизингополучателя должен быть прибыльным.
■ Объект недвижимости должен приобретаться лизингополучателем для предпринимательской деятельности.
■ В случае если объект недвижимости приобретается для дальнейшей сдачи в аренду, то необходимо представить
бизнес-план эксплуатации объекта.
Исходя из вышесказанного, лизинг является наиболее эффективным инструментом для предприятий малого и среднего бизнеса, хотя и для крупных предприятий он может быть достаточно полезен.
Каковы отрицательные стороны приобретения недвижимости в лизинг?
К минусам можно отнести некоторые юридические нюансы при оформлении сделок с коммерческой недвижимостью с использованием механизма лизинга.
Договор лизинга недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации в учреждении юстиции. При этом в отличие от просто договоров аренды зданий и сооружений в независимости от срока, на который имущество передается в лизинг. Соответственно договор лизинга вступает в силу лишь с момента государственной регистрации указанного договора в юстиции.
Формализм самой государственной регистрации, сложность оформления, таким образом, несколько негативно сказываются на распространенности договора лизинга недвижимости, т. к. если следовать букве закона, то до того как заключить договор, будущий лизингодатель должен провести переговоры с продавцом имущества, получить у него необходимую для государственной регистрации договора лизинга информацию (и документацию, чтобы договор лизинга был зарегистрирован беспрепятственно, т. к, в Федеральном Законе «О финансовой аренде (лизинге)» установлено требование о необходимости указания в договоре данных, позволяющих определить имущество, передаваемое в лизинг) и только затем (когда уже фактически договорные отношения состоялись, но формально кроме как на словах нигде не закреплены) подписать договор лизинга, подать его на государственную регистрацию, после его регистрации заключить договор купли-продажи с продавцом имущества и после государственной регистрации права собственности передать это имущество непосредственно лизингополучателю.
Кроме определенных юридических моментов возникают еще и бюрократические барьеры. Так, проблем с федеральным законодательством не возникает, но они появляются при работе с местными положениями, постановлениями, порядками, с местной бюрократией. Поэтому многое зависит от работы местной администрации.
Каковы условия получения лизинга?
Основные характеристики объектов недвижимости, которые могут быть предоставлены в лизинг:
Объектами долгосрочной финансовой аренды могут являться отдельно стоящие здания и сооружения, нежилые помещения, имущественные комплексы, создаваемые объекты недвижимого имущества, находящиеся в завершающей стадии строительства. Объекты должны иметь статус коммерческой недвижимости и образовывать юридически выделяемое целое имущество.
Стоимость приобретения объекта недвижимости должна составлять не менее эквивалента 1 млн. рублей.
По истечении срока действия договора лизинга при условии выполнения лизингополучателем всех его условий право собственности на объект недвижимости переходит к лизингополучателю.
Основные условия лизинга недвижимости:
■ Срок лизинга - от 12 до 60 месяцев в зависимости от срока полной амортизации объекта недвижимости с применением коэффициента ускорения до 3.
■ Авансовый лизинговый платеж - от 10% до 30% от стоимости объекта недвижимости.
■ Балансодержатель – лизинговая компания.
■ Объект недвижимости подлежит обязательному имущественному страхованию.
■ Земельные участки не могут в силу закона быть предметом лизинга и поэтому при лизинге коммерческой недвижимости земельный участок, на котором она расположена, оформляется в субаренду.
Перечисленные выше условия являются наилучшими в части приобретения коммерческой недвижимости из всех лизинговых компаний присутствующих на рынке России в настоящее время, в конце 2005 - начале 2006 г.
Возможно ли приобретать строящуюся недвижимость в лизинг?
Лизинг недвижимости хорош еще и тем, что дает массу возможностей для выбора. Прежде всего, он позволяет как профинансировать строительство объекта недвижимости, так и приобрести уже существующий, или даже получить ликвидные средства за счет продажи собственного помещения, продолжая оставаться в нем.
Первая схема предполагает, что строительство осуществляется на основании договора-подряда, а по завершении объект недвижимости покупается лизингодателем с целью передачи его лизингополучателю. При этом лизингополучатель имеет значительные возможности влияния на процесс строительства.
Вторая схема, ориентированная на приобретение уже существующего объекта недвижимости в лизинг, предполагает заключение лизингодателем договора купли-продажи с предыдущим собственником объекта и предоставление его лизингополучателю по договору лизинга. В обоих случаях лизингополучатель дополнительно заключает договор купли-продажи или договор аренды с собственником земельного участка. Последняя схема носит название «возвратного лизинга» (лизбэка) и позволяет фирме, имеющей в собственности объект недвижимости, получить дополнительные ликвидные средства, не теряя при этом безвозвратно сам объект. Для этого фирма просто продает его лизинговой компании и одновременно берет его в аренду по договору лизинга с правом последующего выкупа.
Как отражается приобретение недвижимости в кредит (лизинг) на налоговых льготах предприятия?
Что касается налога на прибыль, то лизингополучатель не является прямым плательщиком налога на имущество (в случае когда, балансодержателем выступает лизингодатель), уплачивай лизинговой компании сумму налога в составе лизинговых платежей. Причем все эти платежи лизингополучатель относит на себестоимость реализованной продукции, чем достигается значительная экономия по налогу на прибыль.
После окончания срока лизинга лизингополучатель приобретает в собственность либо полностью самортизированное здание, либо по минимальной балансовой стоимости (что отражается, в частности, на величине налога на недвижимость по данному объекту). Тем не менее, рыночная цена по-прежнему высока.
Законом о Лизинге сторонам договора предоставлено право, самостоятельно решать, кто станет балансодержателем объекта лизинга. Если имущество находится на балансе лизингополучателя, то он платит налог на него непосредственно. Если же имущество - на балансе лизинговой компании, то лизингополучатель уплачивает налог на имущество и в меньшем размере.
Лизинг и налог на добавленную стоимость
В связи с начислением на лизинговые платежи НДС существует мнение, что он значительно увеличивает стоимость лизинга и лизинг становится недоступен потенциальному пользователю. При этом основными доводами является то, что НДС на стоимость имущества начисляется дважды: один раз - при покупке имущества и второй раз в составе лизинговых платежей. Из этого следует; что по лизинговым операциям в отличие от кредитного договора, НДС начисляется не проценты за банковский кредит, взятый лизингодателем для покупки лизингового имущества. Такое ошибочное мнение существует потому, что этот вопрос рассматривается статистически, то есть сравниваются непосредственно лизинговые платежи с НДС и без него. В действительности как лизингополучатель, так и лизингодатель при расчетах с бюджетом суммы НДС, подлежащие уплате в бюджет, уменьшает на суммы НДС, уплаченные при приобретении товаров и услуг, относимых на издержки производства. Следовательно, те суммы НДС, которые лизингополучатель переплатил лизингодателю в составе лизинговых платежей, уменьшает его собственные платежи в бюджет по НДС. Фактически суммы погашаются и тем самым двойное обложение НДС стоимости лизингового имущества.
p>Формально, согласно пункту 21 Инструкции ГНС №39, возникающая разница засчитывается в счет предстоящих платежей или возмещается из бюджета за счет предстоящих платежей или возмещаются из бюджета за счет общих платежей налогов налоговыми инспекциями на основании представленных расчетов и по письменному заявлению налогоплательщика в.десятидневный срок со дня получения расчета за соответствующий отчетный период Ноя. 5, 2008, полночь
