В элитном секторе загородного рынка продажи в последние несколько месяцев идут не слишком активно. Впрочем, существенного обвала цен эксперты не ожидают: формируется отложенный спрос, который рано или поздно будет реализован. Девелоперы же, имеющие хорошую «финансовую подушку», смогут переждать кризис и потом продавать проекты по прежней стоимости.
В целом на протяжении 2008 года спрос на элитные загородные дома был достаточно высок. По словам руководителя отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Полины Яковлевой, снижение активности в третьем квартале наблюдалось, но в абсолютном исчислении спрос превзошел показатели прошлого года, а продажи во втором квартале шли ударными темпами.
Правда, ценовая динамика отстает от городского рынка: в конце 2007 года средняя цена предложения на элитные коттеджи, по данным компании «Петербургская Недвижимость», составляла 33,7 млн рублей. За полгода она поднялась всего на 2 млн рублей (6%), в то время как за этот же период рост цен на элитное жилье в Петербурге превысил 15%.
Эксперты связывают это с тем, что по-настоящему высококлассных проектов в области не так много, а покупатели, которым есть с чем сравнивать (Подмосковье, а то и Европа), не желают переплачивать. В последний год на рынке произошла заметная дифференциация спроса: на объекты «с претензией», но без реальной выигрышной концепции он падал а к редким достойным предложениям интерес увеличивался.
Чего хочет покупатель?
Требования к элитным поселкам в течение последних двух-трех лет постоянно менялись. Эксперты выделяют несколько основных признаков «элитности»: эксклюзивность местоположения, количество домов в поселке и качество инженерной инфраструктуры. Но при этом оценить, сколько на самом деле элитных поселков есть в области, не удается: одни специалисты придерживаются мнения, что их полтора десятка, другие называют всего 4-5. Среди важных покупательских предпочтений, которые внятно обозначились в последний год, — гораздо большее внимание к проработке концепции поселка.
Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар», считает, что одной из основных «фишек» становится размер участка. Например, уже нельзя отнести к разряду «избранных» большой дом со скромной территорией, какими бы архитектурными достоинствами он ни блистал. Оптимальными считаются пропорции, когда к объекту площадью до 350-400 кв.м прилагаются не менее 20 соток земли, а коттедж в 500-600 кв.м требует минимум 30 соток. В последний год спросом пользовались и усадьбы с наделами в 1-2 га.
Немало сил приходится вкладывать и в планировку поселка: в нем должно быть как можно больше приватных зон и как можно меньше источников шума. В последнее время стало модным оформлять общественные зоны бульварами, реликтовыми рощами, каналами и другими ландшафтными изысками. Что касается домовладений, то желательно, чтобы они не граничили с главными дорогами.
Другая проблема для девелопера — сделать все участки максимально привлекательными для покупателя и в то же время дифференцировать цены на них. Если выставляются на продажу несколько домов в клубном поселке, который отличается лесным, однородным рельефом местности, то сложностей не возникает. А вот «интересный рельеф» заставляет застройщика вводить ценовые коэффициенты. Дом в низине — одна стоимость, на вершине холма, откуда просматривается поселок и окружающая его природа, — другой ценник, если за забором водоем с лесом — третий.
Елена Лаппо, менеджер компании «Александр», считает, что в поселках высшего класса должны быть представлены «статусные объекты» необязательного характера. Элитные комплексы предполагают широту инфраструктуры «для своих»: это спортивные клубы, пляжи, бассейны, медицинские и SPA-салоны и многое другое. Так, в строящемся поселке «Медовое» спроектирован «клубный дом», где разместятся крытый бассейн, бар, турецкие бани, сауна, конференц-зал, детская площадка, бильярдная. В «Репинской усадьбе» («Олимп 2000») при въезде на территорию строятся здания для размещения администрации, магазина, кафе и бара.
Интересно, что фактор места за последний год стал играть меньшую роль, чем степень проработанности проекта. По данным Knight Frank, спрос между северным и южным направлениями распределяется в сопоставимых объемах: был бы интересный проект. А разница в количестве сделок объясняется в основном существующей структурой предложения: на юге более или менее готовых элитных поселков, кроме «Михайловского», еще нет.
А в самом «Михайловском» из 66 объектов в продаже осталось немного. То, что местность и ее транспортная доступность решают многое, но не все, подтверждается успехом проекта компании «Инфотекстрой», которая ведет строительство в Шлиссельбурге (Кировский район Ленобласти).
До сих пор этот район был далек от звания элитного — однако дома площадью 300-500 «квадратов» по цене от 26 млн рублей и выше расходятся неплохо: в продаже на сегодня осталось всего два объекта.
Держать удар
По мнению большинства опрошенных экспертов, на элитной загородной недвижимости кризис отразится не так заметно, как на других сегментах, особенно если говорить об уже готовых поселках. Существенного снижения цен не ожидается. Во-первых, дома верхнего ценового уровня очень редко покупают с помощью ипотеки.
Во-вторых, объекты в дорогих поселках традиционно продаются долго. В-третьих, собственники таких коттеджей, выставившие их на реализацию, скорее всего, просто снимут объекты из листингов на время кризиса, а потом выставят вновь. Многие хозяева предпочтут пересидеть сложный период, чем серьезно уступить в цене.
Полина Яковлева считает, что даже в ситуации кризиса и каких-либо глобальных изменений уникальные (эксклюзивные) проекты все-таки будут в дефиците. Анна Прозорова, директор по продажам компании «Конкорд Менеджмент и Консалтинг», подтверждает: «Цены мы не снижаем, в продаже сейчас осталось шесть особняков по цене от 126 000 до 180 000 рублей за «квадрат». А в ноябре нами выставлены на продажу апартаменты по цене 150 000 руб./кв.м, и из восемнадцати пять уже куплено».
Продавцы дорогих объектов в среднем подняли стоимость квадратного метра в третьем квартале на запланированные летом 3-5%. Правда, в «Бекаре» предсказывают, что к весне может возникнуть ситуация, когда строительство конкретного объекта будет завершаться под конкретного покупателя. То есть большее распространение получит приобретение земельных участков с подрядом, доля которых сейчас, по данным АРИН, в элитном сегменте не превышает 30%.
Неизбежно сворачивание проектов, не соответствующих заявленному высокому статусу. Застройщики будут вынуждены либо снижать цены, либо повышать качество. Впрочем, этот процесс уже начался летом. Например, на элиту были нацелены предложения в коттеджном поселке «Солнечный» от компании OMG Development, где за дом просили 59 млн рублей.
Однако скромные площади коттеджей (от 122 кв.м) и участков (от 4,5 соток), а также строящиеся в комплексе таун-хаузы не соответствовали заявленному уровню. И в июле застройщик объявил о 20%-м снижении первоначальных цен.
Недвижимость Петербурга
Ноя. 28, 2008, полночь
