Стоит ли браться за расселение? Сладких вариантов больше нет, растет конкуренция со стороны новостроек, покупатели не желают связываться
Текст : Владимир Абгафоров | www.metrinfo.ru |
Коммунальные квартиры – неотъемлемая часть нашей истории и культуры. О них много и песен спето, и фильмов снято. В реальности, конечно, жизнь там состояла не только из пения под гитару в обнимку с соседями на кухне – чаще она напоминала незабвенную Воронью слободку…
Но мы, собственно, немного о другом. Когда лет 25 назад в нашей стране появился рынок недвижимости, вдруг оказалось, что такие квартиры – это ужасно круто. От новоявленной операции – «расселение коммуналок» - в шоколаде оказались и риелторы, и сами жители этих квартир. Сейчас, похоже, этому золотому веку приходит (если уже не пришел) конец. Об этом, собственно, мы и решили поговорить.
Умирают, но никак не умрут
Несмотря на то что коммунальные квартиры – очевидный атавизм, их остается еще очень и очень немало. Конкретные цифры, названные экспертами рынка «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru», разнятся – но в целом все сходятся на том, что в Москве счет идет на десятки тысяч.
«Численность коммунальных квартир действительно снижается: в среднем – на 3 тыс. в год, - говорит Екатерина Чермошенцева, менеджер проектов департамента оценки стоимости жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл». – По данным департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы, с 1998 по 2008 год количество коммунальных квартир сократилось вдвое – с 118 до 58 тысяч. Потом темпы сокращения количества таких квартир замедлились, вопрос перестал быть актуальным».
«Сейчас их в Москве осталось, по моим предположениям, порядка 70-100 тыс.», - говорит Елена Валеева, генеральный директор АН «CENTURY 21 Светлый Град». Цифру в 80-85 тыс. называет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
…В общем, можно согласиться с Галиной Фабрицкой, начальником отдела компании «Пересвет-Недвижимость»: число коммуналок, конечно, уменьшается, но нельзя сказать, что сейчас такой объект – большая редкость, они до сих пор существуют.
Изменяющаяся натура
Причина живучести коммуналок не только в том, что власти и риелторы никак не могут расселить их. Дело в том, что постоянно появляются новые такие квартиры.
Конечно, «классические» коммуналки (конфискованная у «буржуев» после революции огромная квартира, в разные комнаты которой заселили совершенно посторонних людей) сегодня не возникают. Но есть другой путь: «окоммуналивание» обычной квартиры. Еще вчера тут жила одна семья, потом люди переругались, переразводились и решили разделиться.
«Первый вид коммуналок – это те классические квартиры, увековеченные в советских фильмах, - подтверждает нашу мысль Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка жилья компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Второй – доли в многокомнатных квартирах, выделенных в натуру. Если квартира находится в долевой собственности у семьи, то один из ее членов может продать свою долю/комнату. Вот и получится по факту коммуналка. Такие объекты существуют постоянно, их количество то увеличивается, то уменьшается».
Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», добавляет, что с 2011 года в России снова стали выдавать комнаты в квартирах коммунального заселения: такие объекты предоставляются очередникам, выпускникам школ-интернатов, а также лицам, освободившимся из мест лишения свободы. Данная практика тоже, конечно, способствует тому, что коммунальные квартиры никак не исчезнут.
Упущенная выгода
Вернемся к заявленному в начале этой статьи тезису о том, что расселение коммуналок давно перестало быть «хитом» нашего рынка – и покупатели, и риелторы переключились на более перспективные объекты.
Причин явления две. Первую обозначим как «сужение кормовой базы». За десятилетия плодотворной работы риелторы вычистили с рынка все привлекательные варианты – остались непривлекательные. Либо по характеристикам самой квартиры, либо из-за претензий жителей, уверенных, что за их 10-метровую комнату на Арбате где-нибудь в Отрадном им положена не однокомнатная, а трехкомнатная квартира. «Со временем запросы их обитателей росли, большинство при расселении выдвигало слишком высокие и трудновыполнимые требования», - деликатно отмечает Михаил Куликов («ИНКОМ-Недвижимость»).
Мария Литинецкая («Метриум Групп») напоминает и еще один аспект. «Сделки по расселению являются довольно рисковыми, поскольку трудно обеспечить их юридическую чистоту, - говорит эксперт. – Зачастую риелторы не могут гарантировать новому собственнику квартиры, что в один прекрасный момент не появится некая бабушка, которую в свое время незаконно лишили комнаты. Поэтому многие покупатели предпочитают не связываться с квартирами, которые сначала необходимо расселить».
Есть и вторая причина – вероятно, даже более серьезная. Рост конкуренции со стороны новостроек. В поздние советские и первые постсоветские годы строилось в основном типовое панельное жилье – самой большой квартирой в таких домах была «трешка» «улучшенной планировки» - 75 кв. м общая, 45 жилая, 10 кухня. Единственным вариантом для «серьезного пацана» (малиновый пиджак, пальцы веером) обеспечить себе «правильное жилье» (в самой маленькой комнатке в самом дальнем углу незаметно пасется стадо бегемотов) - было купить расселенную коммуналку. Но потом застройщики уловили спрос, понастроили по Москве кучу новых и просторных квартир. Причем они оснащались такими опциями, которые расселенным коммуналкам и не снились: подземный гараж, центральное кондиционирование… «В настоящее время в Москве строится очень много новых домов. Они чаще всего гораздо более привлекательны, чем морально устаревшие «сталинки» с их древними коммуникациями и гаражно-стояночными проблемами, - говорит Елена Валеева («CENTURY 21 Светлый Град»). – По моим наблюдениям, в старые дома охотно заезжают покупатели из регионов. У них новостроек не так много, поэтому сталинские дома и квартиры по-прежнему в цене».
«Охота» закончилась
В 90-е годы у риелторов существовали целые специальные технологии, позволяющие заполучить квартиру под расселение. Самое невинное – расклеить в районе объявления вроде «Крупная нефтяная компания купит в вашем доме квартиру для своих сотрудников». Никаких набитых деньгами нефтяников, конечно, не было – за этим объявлением стояли обычные агенты по недвижимости. А слово «нефть» - оно для привлечения наивных аборигенов.
Более склонные к авантюризму риелторы пытались применить другие приемы. Году этак в 95-м одна дама хвасталась автору, что познакомилась с живущей в шикарной комнате пенсионеркой – теперь 2-3 раза в неделю она ездит к ней в гости с бутылкой недорого портвейна и пытается «охмурить». Встретившись еще раз примерно через полгода, я поинтересовался ходом процесса – ответом мне был взрыв возмущения («Будь проклят тот день, когда я сел за баранку этого пылесоса!»). Бабушка, как выяснилось, дары охотно принимала и выпивала, но переезжать из квартиры отказывалась. Так что единственными результатами, которые получила моя знакомая, оказались первые признаки надвигающегося алкоголизма и тотальное разочарование в человечестве.
И, конечно, за жителями коммуналок следили более серьезные люди – настоящие бандиты. Часто при поддержке сотрудников паспортных столов, жилищно-коммунальных служб и т.д.
Сегодня всего этого нет и в помине. Поймите правильно – я вовсе не утверждаю, что различный криминал с рынка недвижимости исчез. Существует, конечно, и внимательно следит за теми собственниками, которых принято называть «социально незащищенными». Но теперь объектом «охоты» являются все квартиры. Никакого особого внимания, обращенного прицельно на коммуналки, нет.
…Примечателен и тот факт, что когда мы попытались спросить современных риелторов, можно ли расселить коммуналку «под заказ», многие просто не поняли, о чем идет речь. Говорили о том, что если жильцы такой квартиры обратятся, риелторы, конечно, подберут им варианты. Но мы-то интересовались другим – возьмутся ли риелторы за работу, если к ним обратится другая сторона? Какой-нибудь человек, желающий приобрести коммунальную квартиру путем расселения? Непонимание проблемы, на наш взгляд, объясняется тем, что подобного спроса просто не существует.
Попробовать, конечно, можно…
Одним из азов предпринимательства является мысль о том, что хорошие деньги можно сделать на проблемах. Когда у человека все хорошо – на нем вряд ли можно «навариться». Но вот если имеются серьезные трудности – тогда можно решить их и получить хорошее вознаграждение.
К нашей теме эта «теория» имеет то отношение, что в коммуналках довольно часто бывают проблемы. Часть жителей очень хочет расселиться – и ради этого готова даже согласиться на более скромную жилплощадь, лишь бы была личная. А в одной из комнат сидит какая-нибудь бабуля, шамкающая: «Я ждешь родилашь, ждешь и штарые кошти шложу». Вероятно, можно скупить у соседей их комнаты по дешевке, а потом как-то уговорить бабушку переехать?
Теоретически это возможно, но очень рискованно. «Довольно авантюристический вариант, - оценивает нашу идею Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). – Бабушка может отказаться выезжать. А после нее возникнут наследники, которые сами заселятся в квартиру».
Резюме от журнала www.metrinfo.ru
Коммуналки, спору нет, существуют. Таких квартир в Москве десятки тысяч, и живут в них множество людей. Но отдельный рынок коммунальных квартир, какие-то специальные технологии по их расселению, работающие именно в этом сегменте риелторы – все это уже в прошлом. Покупатели переключились нановостройки – они и комфортнее, и без юридических скелетов в шкафу.
Мнение эксперта:
Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне:
Заработать приличные деньги при выкупе доли у представителей неблагополучных слоев населения вряд ли получится, если, конечно, вы не планируете собственнику дальнейшую жизнь в сарае Тамбовской области.
Квартиры, в которых проживают одна или несколько семей, так же рекламируются в объявлениях, как и другая недвижимость. Большой плюс таких квартир – стороны уже договорились, нет противоречий между соседями, у них есть профессиональный риелтор. Наш совет - не пытайтесь купить квартиру с разъездом без привлечения профессионалов, вы только потратите деньги и время. И не стоит забывать, что на сегодняшний день цена у таких квартир рыночная.
