Как «выписать» старого хозяина при покупке квартиры?

Общеизвестно, что при приобретении квартиры на вторичном рынке покупатель сталкивается с проблемой - как «вытурить» с занимаемой площади продавца. Причем освобождение необходимо не только «физическое» (вывез свои вещи и передал ключи), но и «юридическое» – чтобы снялся с регистрации по месту жительства. Идеальный вариант – свободная (и физически, и юридически) квартира, но в реальной жизни такое бывает, мягко скажем, не всегда.

Связанные с этой темой вопросы и решил изучить обозреватель журнала www.metrinfo.ru.

Заглянуть в душу

Причины, по которым в продаже появляются квартиры с «прописанными», очевидны – это бедность населения и отсутствие развитого ипотечного кредитования. Решая жилищную проблему, человек, как правило, не имеет денег и возможности где-то взять их в долг. Все, что у него есть – квартира. Поэтому подавляющее большинство сделок (например, на московском рынке эксперты оценивают их долю в 70-90%) являются «альтернативными»: продаем старое жилье и сразу же покупаем на вырученные деньги новое. До получения этой самой новой квартиры продавцу «выписываться» просто некуда.

С точки зрения покупателя, у проблемы есть лежащее на поверхности решение: рассматривать только «свободные» варианты, без проживающих (физически) и зарегистрированных. Однако этот вариант при ближайшем рассмотрении оказывается вовсе не таким привлекательным. Во-первых, этих квартир просто мало – 10-30%, т.е. мы сами резко сужаем себе поле для выбора. Кстати, на самом деле этих квартир еще меньше: многие объявления, в которых красуется пометка «свободна», на самом деле вовсе не таковы, а продавцы пытаются факт «несвободы» скрыть. А во-вторых, владельцы объектов без «прописанных» прекрасно понимают привлекательность своего товара. Так что цена здесь окажется выше – процентов на 10.

Но, предположим, вы покупатель. Нашли квартиру. Хозяин честно признает (уже хороший знак), что прописан сам и – может быть – кто-то из членов семьи. На вопрос о причинах подобного «безобразия» рассказывает примерно то, что изложено двумя абзацами выше. Такой человек – потенциальный мошенник? Скорее всего, нет. Подавляющее большинство продавцов после сделки честно покидают квартиры: по словам Натальи Киселевой, юриста офиса «Академическое» компании «Инком-Недвидвижимость», тех, кто отказывается сделать это, не наберется и 0,5%. Так что задачу следует сформулировать так: не убегать в ужасе, обнаружив «несвободную» квартиру, а попытаться понять, действительно ли она опасна?

Пользователи: простые и «козырные»

Попробуем теперь разобраться, что это за «звери» такие – прописка и регистрация. Прописка существовала давно – еще с советских лет. В начале 90-х, на волне демократизации, ее признали не соответствующей Конституции и упразднили. Но взамен органы МВД сразу же придумали «регистрацию по месту жительства». Сравнивая то и это, вспоминаешь старый анекдот про «совсем арбуз, только совсем не арбуз». Регистрация изначально объявлялась как нечто совершенно непохожее на прописку – прежняя была «разрешительная» (т.е. органы милиции могут разрешить, а могут и не разрешить вам прописаться здесь), тогда как новая – «уведомительная» (вы извещаете государство, что проживаете по такому-то адресу). Но в документы, регламентирующие процедуру регистрации, постоянно вносились разные поправки, уточнения, разъяснения – как уже догадался проницательный читатель, «гайкозакручивающего» свойства. И в итоге регистрация сегодня уже почти ничем не отличается от прежней прописки. Сходство такое, что паспортистки в ЕИРЦ говорят «прописан» - хотя формально этого явления нет уже почти 20 лет.

С точки зрения закона, регистрация дает человеку «право пользования» - т.е. возможность проживать в квартире. Дела нет, что он не собственник – жить имеет право. На практике это означает вот что. Вы купили квартиру, а потом обнаружили кого-то, кто выражает горячее желание в этой квартире жить. Вы, разумеется, вызываете милицию для того, чтобы выдворить нахала из вашей недвижимой собственности. Но человек этот показывает паспорт со штампом о регистрации по данному адресу – и милиционеры, взяв под козырек, уезжают. Более того, если вы захотите «решить проблему» самостоятельно (т.е., говоря проще, подведете этого гражданина к входной двери и напутствуете его пинком пониже спины) – разбираться с милицией придется уже вам… Все это, конечно, делает «прописанных» крайне неудобными для новых владельцев.

До введения ныне действующего Жилищного кодекса (2005 год) права «зарегистрированных» на квартиру были почти безграничными. Сейчас иначе: после того, как собственник квартиру продал, члены его семьи обязаны сняться с регистрации и очистить помещение. Казалось бы, все хорошо… Но есть две существенные оговорки. Во-первых, принудительная выписка возможна только через суд – а это долгое дело. А во-вторых (что значительно серьезнее), существуют отдельные категории пользователей, выписывать которых наше гуманное законодательство отказывается. «Сюда относятся несовершеннолетние граждане, пенсионеры, граждане недееспособные и ограниченно дееспособные», - перечисляет Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».

Список можно продолжить. Например, если продаваемая квартира стала собственностью в результате приватизации (а не покупки, по наследству и т.п.), в ней могут оказаться граждане, отказавшиеся от этой самой приватизации. По закону они тоже сохраняют право пользования, даже если собственник (или собственники) решили квартиру продать. «Проблемой для покупателей могут стать лица, ранее прописанные в квартире, но выбывшие из нее против своей воли: осужденные к лишению свободы на длительный срок, подвергнутые принудительному лечению в психиатрических больницах или ЛТУ, - продолжает Махач Бижанов, управляющий партнер юридической фирмы Legal Consulting Group. – Их права на пользование квартирой сохраняются, если они были зарегистрированы в квартире до 1 марта 2005 года, даже в том случае, если в момент совершения сделки купли-продажи они в квартире и не были прописаны».

…В общем, сложно не согласиться со Светланой Бириной («НДВ-Недвижимость») в том, что такие граждане представляют значительно бОльшую проблему, чем продающий квартиру собственник. Последний подписывает документы, в которых наверняка будет предусмотрен пункт об обязательстве выписаться в течение оговоренного срока. Если человек нарушит – его можно оштрафовать, обратиться в суд: обязательство налицо. А «просто прописанный» в продаже формально не участвует, и по договору не отвечает.

Внезапно, как рояль в кустах

Жизнь иногда подбрасывает истории, которые не придумает самый изощренный ум. Реальная ситуация: продавалась квартира, объявленная свободной. Хозяин подтвердил это: сходил вместе с покупателем в паспортный стол и взял выписку из домовой книги, подтверждающую, что зарегистрированных нет. Но потом жена этого хозяина стала устраиваться на новую работу, но для приема туда ей нужна была московская регистрация. И она уговорила мужа прописать ее – при том, что сделка по продаже уже шла полным ходом.

Данный случай, как заверили наши эксперты, относительно безопасен: жена не относится к категории «привилегированных» пользователей, выписать ее по суду можно без проблем. Более того, указывает Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «ИПОТЕК.РУ», действия продавца могут квалифицироваться как мошеннические: достаточно сопоставить даты. «Скорее всего, либо продавец сам это поймет, и, не доводя до суда, решит вопрос со снятием зарегистрированных в квартире людей с регистрационного учета, либо это будет сделано по решению суда», - отмечает эксперт.

Но, согласимся, «осадочек остается» - как все, оказывается, в этой жизни неоднозначно, и очень просто превратить квартиру из «свободной» в «несвободную»!

Что делать?

Ответы на практические вопросы очевидны. Прежде всего, четко определиться с тем, «кто в теремочке живет?» (и жил ранее – не забудем о «сидельцах»). Для этого в паспортном столе берется расширенная выписка из домовой книги – в этом документе указаны все, кто когда-либо проживал в данной квартире. По поводу каждого разбираемся, куда он делся. Особое внимание уделяем, естественно, уже перечисленным выше «козырным» категориям.

Второе – со всех зарегистрированных лиц хорошо бы получить письменное обязательство покинуть квартиру в оговоренные сроки. Тут тонкость в том, что гражданское законодательство предусматривает, что в договоре могут быть указаны обязательства сторон сделки, но никогда – третьих лиц. Поэтому для самого продавца соответствующий пункт предусматривается сначала в авансовом соглашении, а потом и в договоре купли-продажи. А вот «просто прописанные», которые в сделке не участвуют, должны подписать отдельное обязательство.

И третье – деньги. Есть и такая практика: часть суммы, причитающейся продавцу по договору купли-продажи, обычно не выплачивается сразу – а только после юридического и физического освобождения. Можно также дополнить документы пунктами о том, что при отказе уезжать или срыве сроков продавец будет оштрафован. «Солидный штраф может стать хорошим стимулом для продавца соблюдать свои обязательства и не идти на обман», - уверен Сергей Поправка, юрист компании «Penny Lane Realty», эксперт Гильдии риэлторов Москвы.

Ну а если все это не сработало (или покупатель забыл об этих мерах безопасности), остается одно – судиться…

Мнения экспертов:

Андрей Банников, руководитель департамента вторичного жилья компании «Азбука Жилья»:

В идеале вопрос с «прописанными» надо решать до выхода на сделку. Однако чаще случается, что это происходит параллельно. В этом случае как раз и важна роль риэлтора, а точнее его опыт, квалификация. Профессионал всегда заранее видит весь процесс и может просчитать ходы. Причем с обеих сторон. Он будет искать всевозможные пути, чтобы нивелировать риски и конфликты между сторонами. Зная психологию поведения каждой из сторон и обладая нужными юридическими знаниями в области недвижимости, специалист обратит внимание на все необходимые тонкости, а также гарантирует грамотное и своевременное составление документов.

Также немаловажную роль играет репутация и статус риэлторской компании: крупные агентства имеют возможность провести проверку юридической чистоты сделки в полном объеме. В таких компаниях, как правило, задействован целый штат юристов для проведения каждой сделки. Опыт, наработанный годами, это тоже своего рода гарант того, что специалист изначально увидит все подводные камни и обратит на них особое внимание.

Константин Барсуков, заместитель гендиректора компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:

Согласно статье 558 Гражданского Кодекса РФ, существенным условием договора купли-продажи жилого недвижимого имущества является указание в договоре перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования данным помещением после его приобретения покупателем. Таким образом, внимательное прочтение договора купли-продажи может помочь обнаружить притязания на проживание в квартире третьих лиц. Также на основании данного пункта можно будет впоследствии оспорить в суде договор купли-продажи, если зарегистрированные лица вдруг обнаружатся после сделки. А чтобы по итогам оспаривания покупателю в подобной ситуации было легче получить назад свои деньги, рекомендую настаивать на указании в договоре купли-продажи реальной, а не заниженной, суммы сделки.