Число инвесторов, столкнувшихся с «прелестями» курортных рынков, год от года только растет. Но желающие заработать на прибрежных домах и квартирах продолжают вкладывать деньги в жилую недвижимость Болгарии, Черногории, Греции и Испании, хотя не так активно, как раньше. Стоит посмотреть, какие подводные камни могут ожидать инвестора при покупке жилья на первичном или вторичном зарубежном рынке и как обезопасить себя от махинаций с недвижимостью. А также – каковы особенности сделок с иностранцами, приобретающими курортные объекты.
Учитывая, что инвестиционная привлекательность курортной недвижимости сегодня достаточно низкая, спрос среди россиян, желающих вложить средства в местные объекты, остается чрезвычайно скромным. Тем не менее находятся те, кто все еще верит в прибыльность таких инвестиций, не обращая внимания на невысокую доходность и огромное количество трудностей, встающих на пути у потенциальных инвесторов.
Болгария
Рынок недвижимости страны, первой приходящей на ум при упоминании курортной недвижимости, продолжает переживать очередной виток спада интереса со стороны российских покупателей. В период с 2004 по 2008 гг., когда огромное количество россиян активно приобретали недвижимость именно на болгарском побережье, потери из-за недостроенных объектов и отсутствия четкого государственного контроля местного рынка жилья в тот период также оказались не менее внушительными – российские покупатели потеряли примерно от $15 млрд до $20 млрд.
Схема, по которой россияне расставались с деньгами, оказывалась довольно проста. Согласно местному законодательству, строящийся объект принадлежал застройщику до тех пор, пока он не был возведен на 80%, чем сами застройщики и пользовались, объявляя себя банкротами и тем самым избавляя себя от обязательств выплачивать инвесторам вложенные деньги. Государство также не принуждало застройщиков страховать объекты. Несмотря на это, благодаря относительно невысоким ценам по сравнению с другими европейскими курортными зонами российские граждане продолжали покупать болгарскую недвижимость.
Следующий этап охлаждения интереса среди российских покупателей болгарский рынок жилья испытал в середине прошлого года, когда колебания курса рубля заставили россиян отказаться от «вторых дач». С тех пор спрос среди россиян так и не вырос. Сегодня ряд объектов пустует в ожидании покупателей, но россияне больше не торопятся приобретать объекты на болгарских пляжах. Предложение превышает спрос, снижая стоимость местного жилья, которая в среднем достигает 21 000 евро за стандартную однокомнатную квартиру площадью 35 кв. м в Бургасе и чуть более 55 000 евро за виллу площадью 100 кв. м в Варне.
Проблемы болгарского рынка и сегодня остаются прежними, а значит, покупателям местной недвижимости, как и раньше, следует держаться подальше от «недостроя» и проектов «на стадии котлована»: на фоне буксующей экономики и скромного спроса банкротство застройщика, увы, совсем не редкость. Приобретая объекты на вторичном рынке, покупатель по крайней мере может быть уверен, что, заплатив деньги, он все-таки станет собственником болгарского жилья.
Сектор аренды также по-прежнему остается слабым. Объекты на болгарском рынке способны принести не более 3,5% годовых. Ситуацию усложняет и довольно короткий курортный сезон, длящийся не более двух месяцев в году: в таких условиях долгосрочная аренда оказывается абсолютно невыгодной.
Черногория
Объекты жилой недвижимости на некогда так популярных курортах этой балканской страны сегодня продолжают пустовать. Россияне, бывшие прежде одними из самых активных покупателей местного жилья, сегодня появляются на черногорском рынке все реже. Но любители рискнуть и вложить деньги в приморскую недвижимость Черногории до сих пор находятся.
У Анатолия С. из Воронежа, который решил приобрести квартиру в черногорском городе Будва, с самого начала что-то пошло не так. Решив сэкономить на посреднике, россиянин предпочел самостоятельно заниматься поиском объекта и заключением сделки с покупателем, однако не учел, что риелторская деятельность в Черногории не лицензируется, другими словами, риелтором может стать фактически кто угодно. Оказалось, что продажей жилья в этой стране занимаются практически все: продавщица в магазине, рабочий на заправке, официант в кафе и даже дворник, утром подметавший улицы, не преминули предложить Анатолию «отличную квартиру по самой выгодной цене». В результате первая попытка купить квартиру «с рук» стоила россиянину 200 000 рублей – именно столько он заплатил в качестве залога одному из черногорских продавцов, который через пару дней бесследно исчез. В следующий раз Анатолий решил не рисковать и обратился в агентство, где ему подобрали подходящий объект.
Покупая недвижимость в Черногории без помощи квалифицированного юриста, иностранный гражданин рискует столкнуться с чередой неудач, и никакие судебные разбирательства не смогут помочь восстановить справедливость. Закон, который всегда оказывается на стороне граждан Черногории, не способен защитить зарубежного покупателя. Кроме того, не стоит приобретать недвижимость на первичном рынке. Строящийся объект превращается в ночной кошмар для любого покупателя, а для инвестора на экономически неустойчивом рынке становится кошмаром наяву.
Чтобы обезопасить себя от лишней головной боли, следует обязательно обращаться к юридической поддержке профессионала. Он должен будет курировать сделку и проверять объект на наличие обременений и тщательно изучать всю сопутствующую документацию, в число которой входит право собственности и официальное разрешение на строительство или «дозвола», которой часто пренебрегают черногорские застройщики; ведь получение «дозволы» стоит дорого, а ее оформление несет в себе дополнительные хлопоты. Но даже при наличии «дозволы» никто не может гарантировать исполнение всех пунктов, прописанных в этом документе.
Российские покупатели, которые на этапе приобретения объекта не уделяли должного внимания этому документу, подтверждали, что потом приходилось годами бороться с черногорской системой: лишние этажи или квадратные метры, которые в обход «дозволы» возводили застройщики, обходились собственникам жилья слишком дорого. Поэтому черногорскую недвижимость стоит приобретать исключительно на вторичном рынке. Доходность жилых объектов в Черногории составляет 3-3,5% годовых.
Греция
Страна, чья судьба сегодня обсуждается на первых полосах практически всех мировых СМИ, привлекает к себе внимание и российских покупателей жилья. «А что если теперь греческая недвижимость подешевеет? Разве можно упускать такой шанс?» – размышляют они. На самом же деле рынок недвижимости не в состоянии так быстро реагировать на ситуации, происходящие в экономике. Падение цен на жилые объекты, которое происходит не первый год, будет продолжаться спокойными темпами еще минимум полгода, и только тогда можно будет наблюдать последствия сегодняшнего кризиса. Безусловно, стоимость греческого жилья серьезно упадет – по прогнозам Indriksons.ru, это падение составит как минимум 30%, но произойдет это не раньше чем через два года. Кроме того, гордость греческих продавцов не позволяет им идти на поводу у кризиса и уступить в цене хотя бы несколько тысяч евро.
Но для покупателей, живущих по принципу «здесь и сейчас», преградами на пути к заветному активу не смогут стать ни завышенные цены, ни неудачи, с которыми регулярно сталкиваются иностранные покупатели греческой недвижимости. В их числе оказалась и Елена П. из Санкт-Петербурга. Выбирая дом, россиянка уделила внимание каждой мелочи – от формы фасада до внутреннего интерьера дома, но упустила из вида главное: ее объект располагался в одной из пожароопасных зон, таких как пригороды Афин и Пелопоннес. В Греции, где нередко случаются пожары, страховка в таких регионах стоит слишком дорого и петербурженка предпочла отказаться от нее. Когда спустя несколько месяцев Елена вернулась в Грецию, она к своему ужасу обнаружила, что ее потенциальный актив сгорел дотла. Естественно, ни на какую компенсацию без страховки россиянка рассчитывать уже не могла. Чтобы не повторить судьбу Елены и других неудачливых покупателей, перед приобретением недвижимости в Греции следует учитывать, что практически мертвый греческий рынок жилья не сможет принести высокую доходность.
Да и избавиться от объекта также окажется непросто: высокая безработица, достигшая отметки в 25,6%, ограничения на выдачу наличных средств, высокий государственный долг страны, составивший 315 млрд евро, или 175% ВВП, на фоне снижения спроса на недвижимость превратят процесс продажи в настоящий квест, исходом которого станет снижение первоначальной цены в несколько раз.
Испания
Для испанского рынка, ровно как и для рынка Греции, Италии, Португалии и других южно-европейских курортов, характерно снижение спроса со стороны россиян. Но Испания, пожалуй, в этом смысле оказывается самой невезучей. Приобретая местную недвижимость, нужно помнить, что это – навсегда. О продаже объекта по хоть сколько-нибудь выгодной цене не может быть и речи. Говоря об арендном секторе, приобретать жилье в Испании имеет смысл только в Мадриде или на побережье между Барселоной и Валенсией. Попытки сдавать испанское жилье в аренду в других испанских регионах обречены на провал: почти 55% безработица среди молодежи не оставляет инвестору ни единого шанса. Еще одно слабое место Испании – мошенничество в среде управляющих компаний. Историй о том, как испанские ловкачи обводят вокруг пальца российских инвесторов немало, однако лейтмотив всегда один и тот же: доверчивые россияне в целях экономии выбирают небольшие компании, чаще всего состоящие из двух-трех членов одной семьи, и прощаются с деньгами навсегда. Чтобы не стать жертвой мошенников, к выбору управляющей компании нужно подходить как можно тщательнее и отдавать предпочтение крупным компаниям, которым не выгодно подвергать опасности свою репутацию.
В сухом остатке
Вложения в курортную недвижимость зачастую сулят инвестору немало проблем, поэтому, выходя на рынки Болгарии, Черногории, Греции, Испании и других подобных стран, стоит запомнить несколько правил, которые помогут инвестору снизить риски потери капитала. Во-первых, не приобретать недвижимость на первичном рынке. В первую очередь это касается строящихся объектов, в том числе тех, которые продаются на стадии котлована. Во-вторых, обязательно пользоваться услугами юриста - он поможет с прочтением и заключением договора, который составляется на государственном языке и будет учитываться в случае судебного разбирательства, а также с проверкой объекта на наличие обременений и других нюансов. В-третьих, следует обращать внимание на особенности регионов: потерю имущества в случае пожаров или квартирных краж в неблагоприятных районах чужой страны вряд ли удастся возместить. В-четвертых, обращаясь за помощью к управляющей компании, предпочтение стоит отдавать только крупнейшим из них. Если объект не приобретается для собственного проживания, самый главный тактический ход в процессе инвестирования – не вкладывать деньги в курортное жилье, а инвестировать их в надежные активы стран с устойчивой экономикой, которые будут приносить стабильную доходность, снижая до минимума риск потери капитала.
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель компании Indriksons.ru. Точка зрения автора не обязательно совпадает с позицией редакции
Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru
Сен. 21, 2015, 11:08 д.п.
