Мировая экономика вползла в рецессию, и обзоры зарубежной недвижимости стали на редкость предсказуемы. Казалось бы, еще совсем недавно инвестор, обративший свое внимание на зарубежные рынки, скрупулезно сравнивал проценты роста и периоды окупаемости объектов при их сдаче в аренду, бормоча знакомые и не очень географические названия, вложения в которые сулили ему верную прибыль, в разы перекрывающую банковские проценты по вкладу. Но картина поменялась и сегодня рынки, как будто соревнуясь, стремительно откатываются назад, различаясь лишь величиной падения.
Количество сделок по недвижимости, совершаемых в Израиле с участием иностранного капитала, в 2008 году оценивалось в 7-10% от их общего числа Чего-то подобного следовало бы ожидать и от рынка израильского: страна плотно интегрирована в мировую экономику и было бы логичным увидеть здесь продолжение общемировых тенденций. Отчасти это, конечно, так, но тут, кроме прочего, имеются и свои особенности. Израильское жилье тоже подешевело, но катастрофичным такое падение назвать трудно: по данным Центрального статистического бюро, до ноября 2008 года рост стоимости жилья на вторичном рынке составил 13.5%, затем последовал спад на 2.5%, скорректировав итоговый годовой рост до уровня 10.7%. Цены, зафиксированные на конец года, такие: среднестатистическая израильская квартира стоит $204.5 тыс., причем та же средняя квартира в районе Тель-Авива продается за $336.8 тыс., в Иерусалиме - $268.4 тыс., а в Хайфе - $131.5 тыс. Если рассматривать цены в привычной категории "долларов за квадратный метр", то в Тель-Авиве эта цена составит от $4-5 тыс. до $10-11 тыс., а в особо престижных районах иногда и больше.
Основное количество сделок зафиксировано в центре страны, что происходит уже не первый год подряд, а лидером по темпам роста стал расположенный неподалеку от Тель-Авива город Петах-Тиква, где цены, по сравнению с предыдущим годом поднялись на 22%, до $220 тыс. Вряд ли в наступившем году картина резко изменится - если на севере рынок жилья последние годы развивается довольно вяло, то таким южным городам, как Ашкелону, Ашдоду и Беер-Шеве не прибавляет инвестиционной привлекательности соседство с окопавшимся в Газе Хамасом, обстреливающим израильскую территорию "касамами" собственного производства. Даже такая масштабная израильская армейская операция, как "Литой свинец", проводившаяся с декабря 2008 по январь 2009 года, хоть в какой-то мере и повлияла на обстановку, но полностью прекратить обстрелы не смогла.
В момент распродажи 195 квартир по цене от $260 тыс. до $290 тыс. "ушли" в течение всего четырех часов Институт социологических исследований "Геокартография" прогнозировал, что спрос на жилье в стране в январе 2009 года упадет на 25% по сравнению с предыдущим месяцем, но пока, это, похоже, не так. Начавшийся 2009 год особых сюрпризов не принес, и весь январь цены сохранялись стабильными. Многие покупатели, действительно, взяли тайм-аут и выжидают, но стоило компании Гинди Ахзакот недавно устроить распродажу своих квартир в проекте Gindi Boulevard в Петах-Тикве, скинув 8-10% от их стоимости, как 195 квартир по цене от $260 тыс. до $290 тыс. "ушли" в течение всего четырех часов. В какой-то мере этот эпизод можно считать показательным - если такой эффект дает десятипроцентная скидка, то, по всей видимости, "громких" падений на израильском рынке недвижимости в ближайшее время ждать не приходится, тем более, что в 2008 году значительно снизилось количество новостроек. Если смотреть на продажи, то за прошедший год было реализовано около 12 800 единиц нового жилья, что на 7% меньше, чем в 2007 году. Тем временем, Министерство финансов и министерство жилищного строительства Израиля, пытаясь исправить эту ситуацию, объявили о программе поощрения строительства новых квартир, в рамках которой государство предоставит налоговые льготы для подрядчиков и гарантии на сумму от $50 до $125 млн. Цель программы - стимулировать строительство дополнительных 6000 квартир в течение 2009 года.
Одновременно с программой Минфина, Управляющий Банком Израиля профессор Стэнли Фишер снизил учетную ставку до рекордно низкого уровня - 1%. Это самая низкая учетная ставка за всю историю Израиля. Снизившийся вместе с учетной ставкой процент по ипотечным кредитам, вне всякого сомнения, положительным образом отразится на жилищном рынке.
Как и во многих других странах, в Израиле существуют два рынка недвижимости - массовый и элитный. Рынок дорогого жилья в 2008 году показал рост в 12,3%, увеличив среднюю стоимость этих квартир с $395 тыс. до $443.5 тыс. Возможно, если бы не кризис, то рост в этом секторе мог бы быть и большим с учетом "русского" фактора - с 20 сентября прошлого года начало действовать двухстороннее соглашение между Россией и Израилем об отмене виз, которое, по замыслу Министерства туризма Израиля, должно было увеличить туристический поток из России до 400 тыс. человек в год, делая Израиль более привлекательным для российских инвесторов. Мэрия Москвы тут же подтвердила эти прогнозы, приобретя 4 гектара земли на берегу Мертвого моря для строительства санаторно-курортного комплекса класса "люкс". Предполагается, что в нем будет 600 номеров, два крытых бассейна, СПА, медицинский центр, два ресторана и вертолетная площадка. Число частных российских инвесторов тоже увеличилось, но об их влиянии на рынок говорить пока рано - в 2008 году россиян заметно "обошли" французы, американцы, канадцы и британские частные фонды, занимающиеся "чистым" или спекулятивным инвестированием. Количество сделок по недвижимости, совершаемых с участием иностранного капитала в 2008 году оценивалось в 7-10% от их общего числа, а на рынке элитного жилья - этот показатель, в зависимости от района, составлял от тридцати процентов и выше. Но у этих участников рынка начались "домашние" проблемы в экономике и продажи элитного жилья упали. Эти падения измеряются в количественном выражении - самих продаж действительно стало меньше, но на уровне цен ситуация пока не ясна: совсем недавно, в начале февраля, был установлен новый ценовой рекорд - $10 млн. За эту совсем не кризисную сумму иностранным гражданином была выкуплена квартира в башне G, расположенной в центре Тель-Авива. В башне 37 элитных квартир, самая "дешевая" из которых стоит $2 млн. Площадь квартир - около 300 метров плюс большой балкон. Именно в этом доме проживает владелица банка Апоалим и лидер списка самых богатых людей Израиля по версии журнала Forbes Шери Арисон.
Интересно, что тот же самый журнал Forbes, еще в первой половине 2008 года оценил израильский рынок, как самый перспективный в мире для инвестиций в недвижимость по совокупности целого ряда факторов, включая экономическое состояние страны, права на частную собственность и качество жилья. Этот прогноз, разумеется, составлялся в несколько другом, иначе говоря, докризисном состоянии мировой экономики, но те индикаторы, которыми воспользовались эксперты Forbes, никуда не исчезли и Ассоциация оценщиков недвижимости Израиля дала свой прогноз, согласно которому стоимость жилья в районах с наиболее высоким уровнем спроса стабилизируется во II полугодии 2009 года и с этого момента до конца 2010 года предполагается устойчивый рост. Посмотрим, правы ли окажутся в своих оценках оценщики израильской недвижимости.
Константин Криницкий
Июль 8, 2009, полночь
