Ипотека: вопросы и ответы. Как поменяться квартирами, отберут ли единственное жилье у заемщика с детьми, что делать, если деньги получал не тот банк?
Текст : Владимир Абгафоров | Фото: tumix.ru
Дата: 17 июля 2013 | www.metrinfo.ru
По официальной статистике, каждая третья квартира приобретается сегодня с привлечением кредитных средств. При такой массовости неудивительно, что поток вопросов о различных аспектах ипотечного кредитования не ослабевает. Наш журнал подготовил сегодня очередную подборку «Ипотечных историй» - ситуаций, с которыми столкнулись конкретные люди. А ответить на их вопросы мы попросили профессионалов рынка.
Ипотека на обмен
Моя ситуация довольно стандартная: хочу продать имеющуюся квартиру (примерно за 6 млн руб.) и купить более просторную за 8 млн. Двух миллионов у меня нет, и их я хочу взять в кредит. Нашла человека, у которого есть интересная мне квартира, и он согласен взять мою. Т.е. получается, что всю нашу сделку мы могли бы совершить одним договором – договором мены. Но банк не соглашается – говорит, что договоров мены они не признают, обязательно должен быть договор купли-продажи.
Опрошенные «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru» эксперты подтвердили: банкам мена не нравится. «При «мене с доплатой» получается сложная юридически конструкция: люди меняются квартирами, один другому доплачивает, и в этом же договоре у одной стороны возникает ипотека, а у другой – нет, - говорит Иван Лонкин, начальник управления кредитования физических лиц СДМ-Банка. – Банки не любят сложные юридические конструкции в одном договоре и просят оформлять такие сделки договорами купли-продажи».
Остальные эксперты выражали примерно те же мысли: у кредитных организаций существуют свои наработанные схемы, технологии – чего ради менять их?!
И на вопрос о том, не удастся ли автору письма все же найти банк, который согласился бы дать кредит под договор мены, все отвечали одинаково – не удастся. Некоторую тень сомнения на этот счет высказал лишь Сергей Столбунов, начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования НОМОС-Банка: по его мнению, подать соответствующее заявление в банк стоит – вдруг тот все же согласится на индивидуальную схему?
Правда (это автор уже от себя), «индивидуальность» в работе банков обычно означает, что клиенту придется заплатить – повышенными процентами, комиссиями и т.п. И это обстоятельство сведет на нет всякую выгодность мены – уж проще идти традиционным путем, куплей-продажей.
Оставлять ли деньги в банке?
Я продаю квартиру, а покупатель берет ипотечный кредит. Во время подготовки к сделке на нас что-то уж очень напористо насела сотрудник банка: обязательно оставляйте полученные деньги у нас! Как возьмете в ячейке – так сразу открывайте счет и кладите на него! Удобно, безопасно… Интерес банка понятен, но нам как-то боязно. Слышали истории, что снять деньги со счета получалось с проблемами, банк устанавливал ограничения на суммы снятия, вводил комиссии за выдачу наличными и т.п.
В общем, вопрос сводится к тому, не может ли продавец квартиры тут столкнуться с какими-нибудь «сюрпризами», осложняющими ему доступ к собственным деньгам?
Прежде всего, обратили внимание наши эксперты, это вопрос не ипотечный. «Сюрпризы», с которыми может столкнуться автор письма, не имеют отношения к ипотеке, - отмечает Наталья Коняхина, директор департамента ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка. – После расчетов по сделке продавец получает деньги и принимает решение, как ими распорядиться, как и любой другой клиент банка: забрать всю сумму целиком, оставить деньги в банке на хранение, а если оставить то как – в ячейке, на счете или открыть депозит».
В общем, вы тут уже не ипотечник, а вкладчик – но это обстоятельство совершенно не избавляет от необходимости быть внимательным. «У многих банков существует комиссия за снятие наличных и за перевод денег в другой банк, - отмечает Иван Лонкин (СДМ-Банк). – Внесение денег на счет окажется бесплатным, а снятие – с комиссией, да еще и может быть ограничено лимитами на снятие наличных в сутки».
А «рецепт» простой: внимательно читать те договоры, который банк предлагает подписать при открытии счета.
Сергей Столбунов (НОМОС-Банк) напоминает, что система государственного страхования (для тех банков, которые входят в эту систему) покрывает гражданам суммы только до 700 тыс. руб. И тут можно вспомнить, что стоимость даже самых дешевых квартир в Москве в разы превосходит этот порог.
Заберут ли единственную квартиру?
Взяли ипотеку, некоторое время выплачивали аккуратно, а потом в жизни появились проблемы – я потерял работу. Честно говоря, рассчитывали на то, что приобретенная квартира – единственное жилье, и отобрать его у семьи с двумя малолетними детьми банк не сможет по закону. Но банк говорит, что отберет и такое жилье.
Обсуждение проблемы легко может свести к морализму на темы «Как не стыдно банку отбирать единственное жилье у детей!» или «Заемщику надо было заранее подумать, как он будет кредит возвращать!». Постараемся этих «соблазнов» избежать и поищем ответ по делу: банк может отобрать квартиру в такой ситуации?
К сожалению, однозначно ответить не получится.
Как говорит Игорь Шкляр, руководитель юридического департамента банка «ДельтаКредит», в законодательстве (ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ) действительно есть указание, что взыскание не может быть обращено на жилое помещение, если для гражданина-должника и совместно проживающих с ним членов семьи оно является единственным. Однако там же сделана оговорка: исключением из указанной нормы закона являются случаи, когда жилое помещение выступает предметом ипотеки.
Таким образом, надежды автора письма на то, что квартиру у него забрать не могут, можно считать необоснованными. «Поправки в ст. 446 ГПК, позволяющие обращение взыскания на единственное жилье, заложенное по ипотеке, внесены в 2004 году, - отмечает Анна Волкова, директор юридического департамента АИЖК. – С тех пор право кредитора обратить взыскание на залог, даже если он является единственным жильем, не подвергалось сомнению. Судебная практика подтверждает данное законодательное решение: на основании решения суда с публичных торгов продается и единственное жилье».
«Нет ни ситуации, ни семей, у которых на заложенную по договору об ипотеке квартиру невозможно было бы обратить взыскание и реализовать с последующим погашением задолженности перед кредитором, - подтверждает Сергей Столбунов (НОМОС-Банк). – Законодательство об ипотеке предусматривает абсолютное право залогодержателя удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества при наступлении определенных обстоятельств, связанных с просрочкой уплаты или неуплатой суммы долга полностью либо в части».
Но все сказанное в предыдущих трех абзацах – это, что называется, «с одной стороны». Но есть и «с другой». Тут дело в том, что банк не имеет права самостоятельно забрать у неплательщика ипотечную квартиру – это может сделать только суд. «Любое отторжение недвижимости допускается только по решению суда», - подтвердили нам в пресс-службе Банка Москвы. А суд, как известно, принимает решение на основании всех имеющихся обстоятельств, и наличие у заемщика двух малолетних детей – аргумент веский.
Одним словам, дойди описанный в вопросе конфликт до суда – результат спрогнозировать сложно.
Куда девались деньги?
От знакомых слышал совершенно фантастическую историю. Люди купили квартиру в ипотеку, 4,5 года платили за нее – а потом оказалось, что платили они «не туда». Деньги куда-то исправно уходили, а банк (который залогодержатель) уверяет, что ничего он не получал. Сейчас грозит отобрать квартиру.
История, действительно, невероятная. Автор письма, как видим, честно признается, что это произошло не с ним (а информация «Агентства «Одна баба говорила» вообще не очень достоверна), но попробуем принять рассказанное за чистую монету.
Прежде всего, недоумение вызывает огромный срок. Банк, не получающий платежи по ипотеке, «напомнит о себе» уже на следующий день после возникновения просрочки. Это не фигура речи, а самая настоящая правда: как говорит Лолита Нелепович, ведущий специалист центра клиента банка «ДельтаКредит», в первый день после возникновения задолженности заемщику направляется СМС с информированием, на второй день с ним по телефону связывается сотрудник службы по работе с просроченной задолженностью.
Так что 4,5 года «деликатного молчания» - это просто невероятно.
Чтобы истории (не сказать «такие» - но даже похожие) с вами никогда не происходили, рекомендуется соблюдать несколько простых правил:
1. Никогда не задерживать внесение платежа до последнего дня. Малейшая заминка в системе перевода денег – и вы уже вроде как допустили просрочку, хотя на самом деле ваши деньги бродят где-то внутри банка.
2. Лучше не пользоваться автоматическими средствами приема денег (банкоматы, терминалы), а вносить живому человеку, т.е. кассиру. Да, в отделении могут быть очереди – зато кассир не «зажует» ваши деньги без объяснения причин. И, кроме того, кассир выдает приходной ордер с подписью и печатью – такой документ в случае чего посолиднее выглядит, чем чек из банкомата.
3. Просить у кассира не только «приходник», но и бумагу о состоянии ипотечного счета: вот, столько-то средств внесено, долг остается такого-то размера. Кассирам, понятно, иной раз лень – зато вы получаете полную картину (опять же, украшенную подписями и печатями банка) о состоянии вашего счета.
4. Создать на сайте банка личный кабинет (у большинства банков есть такая возможность) и следить за движением своих финансов через интернет.
Дележ при разводе
Состоя в браке, мы купили в ипотеку дом с земельным участком. Все оформлялось на мужа. Потом мы развелись, и по имуществу было принято такое решение: мужу приобретается новая квартира (на средства моих родителей), а дом становится единолично моей собственностью. Это наше решение должно быть одобрено банком – как залогодержателем. А банк на наши заявления не реагирует – вообще никак. Уже два месяца прошло.
Начнем со сроков. Наши люди привыкли, что на все их обращения ответ приходит в течение месяца – есть соответствующий закон, обязывающий государственные структуры укладываться именно в это время. Но банк (это многие забывают!) – не госструктура, а частная организация. И вполне вправе работать по собственным правилам. «Скорость принятия банком решения во многом зависит от внутренних процедур, сложности вопроса и организации внутренних процессов, - говорит Наталья Коняхина (СМП Банк). – У разных банков она варьируется от пяти дней до нескольких месяцев».
Так что (это автор журнала www.metrinfo.ru уже от себя) ничего криминального в двух месяцах нет. А вот поторопить банк, съездить туда лишний раз – стоит. В конце концов, решение нужно вам, и от лишнего визита корона с головы у вас точно не слетит.
Есть и еще один аспект. Тот факт, что вы обратились в банк с просьбой, вовсе не означает, что банк согласится. Фактически банк имеет здесь дело с новым заемщиком, и будет проверять его надежность, платежеспособность и т.п. «Проводится новый андеррайтинг по кредиту, - отмечает Наталья Коняхина (СМП Банк). – И если новый заемщик, по мнению банка, не сможет погашать кредит, возможен отказ».
В этом случае у автора письма есть две возможности. Либо как-то передоговориться с бывшим мужем (например, платить по-старому, а юридическое перераспределение имущества отнести на потом – когда кредит будет погашен). Либо поискать другой банк для рефинансирования кредита.
Рискованная перепланировка
Сосед купил квартиру по ипотеке. Затеял в ней перепланировку, которая явно выходит за рамки разрешенного. В частности, снес две несущие стены – и это на 4-м этаже 18-этажного панельного дома! Мы, честно говоря, уже боимся жить в своей квартире – как бы дом не рухнул.
У автора письма есть прекрасный рычаг давления: перепланировка в помещениях, являющихся залогом по кредиту, возможна только с согласия залогодержателя. Так что нужно только «настучать» в банк, который выдал ипотечный кредит, о действиях соседа.
Это вполне возможно. «В банк с заявлением может обратиться любой человек, в том числе и не являющийся его клиентом, - говорит Наталья Коняхина (СМП Банк). – Как правило, у банков есть горячая линия, опция «письмо руководству» и другие каналы связи».
Есть и другая возможность: обратиться в Мосжилинспекцию – государственный орган, следящий за перепланировками в квартирах. У них есть свои средства влияния – от штрафов до обращения в суд, в результате чего квартира даже может быть продана с публичных торгов. Правда, в реальности о таких прецедентах пока не слышно, но подобная угроза сама по себе подействует отрезвляюще.
Июль 25, 2013, 8:49 д.п.
