Градостроительные принципы определения оценочных участков, их границ и коэффициентов к ним заложены в строительных нормах и правилах (СНиП 2.07.01-89) и устанавливаются с учетом плотности инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщенности общественными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно - ландшафтных ценностей.
Разграничивают территорию поселения на оценочные участки на опорном плане поселения масштаба 1:10000 или 1:25000 (в зависимости от размеров населенного пункта).
На план наносят утвержденную административным органом городскую (поселковую) черту. В границах городской (поселковой) черты выделяют территории различного функционального использования или назначения: земли общего пользования, включая земли, занятые лесами, водными объектами; земли жилой застройки независимо от ее типа; земли, занятые предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи и других землепользователей сферы производства; земли, используемые для сельскохозяйственного производства.
Селитебные земли, занимающие значительную часть территории населенного пункта, делят на оценочные участки, границами которых принимают еcтeственные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т.д. ); границы земель, занятых крупными инженерными сооружениями (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы); границы (заборы) предприятий производственного и непроизводственного назначения); границы сельскохозяйственных и лесных угодий; границы территорий, застроенных однотипными жилыми домами – малоэтажной жилой застройкой без приусадебных участков, многоэтажной секционной застройкой (3 .. .5 этажей, 6 ... 9 этажей, 10 ... 12 этажей) и др. жилой застройкой.
Кроме жилой застройки на территории поселения выделяют участки для размещения садоводческих товариществ и кооперативов в границах населенного пункта с дифференциацией их территорий на оценочные участки по условиям транспортной доступности.
Производственные территории выделяют и дифференцируют на оценочные участки по удаленности от основных транспортных магистралей и жилых массивов.
Повышающие или понижающие коэффициенты относительной ценности территории определяют с учетом следующих факторов:
• доступность для населения центра города, объектов культуры и бытового обслуживания общегородского значения;
• обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории;
• уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала или иной планировочной единицы местного значения;
• историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории:
•состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;
•инженерно- геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным воздействием природы;
• рекреационная ценность территории.
Каждая из названных групп факторов содержит достаточно большое количество разнообразной информации, поэтому в целях обоснованного учета их влияния на градостроительную ценность территории поселения их подразделяют на ряд единичных подфакторов, связанных с воздействием на территорию в пределах городской черты.
Предлагается следующий состав факторов по каждой из названных групп (1 ... 7) и рекомендуемые коэффициенты, которые влияют на относительную ценность территории.
Окт. 8, 2013, 9:08 д.п.
