Этапы покупки квартиры

Покупка объектов недвижимого имущества,  является, как правило, самой дорогой сделкой в жизни человека.  И когда люди только говорят, что они собираются купить квартиру, они не представляют полноту всей процедуры обретения права собственности на покупаемую квартиру. Купить квартиру, это не только оплатить её стоимость, но и  правильно заполнить множество документов.

В договоре купли-продажи недвижимого имущества есть пункты, на которые надо обратить внимание. В них говорится о том, что при передаче недвижимого имущества сторонами составляется передаточный акт. Или что покупатель приобретает право собственности на недвижимое имущество после регистрации договора и перехода права. Есть там также слова о том, что договор и переход права собственности подлежат государственной регистрации. Гражданский кодекс определяет договор купли-продажи недвижимого имущества, как документ, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя это самое имущество, а покупатель - принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Вроде бы, все просто. Но фактически это только самая общая схема. Для того чтобы стать полноправным собственником, покупателю нужно подготовиться к многоступенчатому процессу различных процедур.
Составление и подписание непосредственно договора купли-продажи. Законом предусмотрены две формы такого договора: нотариальная и простая письменная. Эти две формы имеют равную юридическую силу. Какую форму договора выбрать, решают только сами участники сделки.
Во-вторых, подача документов на государственную регистрацию. Государственная регистрация - это юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение, переход или прекращение прав на недвижимость. В частности, при купле-продаже жилого дома (как и квартиры или ее части, части жилого дома, комнаты) совершаются два регистрационных действия:

• регистрация сделки (договора) купли-продажи; с этого момента договор признается заключенным;
• регистрация перехода права к покупателю; с этого момента у покупателя возникает право собственности: право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, то есть возможность совершать сделки по его отчуждению, обязанность содержать его и платить налоги, а также на него переходит риск случайной гибели этого имущества или случайного его повреждения; одновременно право распоряжаться этим имуществом теряет продавец.

Если нарушить требование обязательной государственной регистрации сделки, это может повлечь за собой ее ничтожность. Иными словами, такая сделка недействительна с момента ее заключения, и это не зависит от того, будет ли она оспорена в суде покупателем, продавцом или третьим лицом. Если же обращение в суд будет, то в таких случаях суд обычно выносит решение о восстановлении сторон в прежнем состоянии: продавец получает обратно проданное имущество и должен возвратить покупателю полученную за него сумму денег.
Произведение расчетов по договору. Это полностью зависит от покупателя и продавца, и закон оставляет этот вопрос на их усмотрение. Передать денежную сумму за недвижимое имущество вы можете в любое время и любым способом: как до подписания договора, так и после, как перед подачей документов на регистрацию, так и после их получения. Один из способов передачи денег - сумму закладывают в банковскую ячейку и составляют банковское соглашение, в котором предусматриваются условия изъятия денег продавцом. Вы вольны самостоятельно определять порядок расчетов. Данный этап продажи очень важен для обеих сторон. Естественно, относиться к составлению расчетных документов (банковских соглашений, расписок, чеков и т. п.) нужно со всей серьезностью и осмотрительностью. Не забывайте о возможности наступления негативных последствий. Они могут и не наступить, но всегда есть смысл предусмотреть их.
Заключительный этап сделки - исполнение договора купли-продажи. Иначе говоря, составление и подписание передаточного акта. Исполнение договора состоит из двух юридически значимых обязательных действий:

• подписание сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема-передачи и т. п.);
• вручение имущества покупателю.

Без этого договор не может считаться исполненным.

Передаточный акт - не приложение к договору купли-продажи, как иногда думают и те, кто продает, и те, кто покупает. Это самостоятельный документ, подтверждающий передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем. Государственной регистрации этот документ не подлежит. Поэтому не обязательно иметь его в комплекте документов, предоставляемых для регистрации договора, На практике сложилась следуемая из этого традиция: составлять и подписывать передаточный акт после получения всех зарегистрированных документов. Однако надо помнить вот о каком моменте. Стороны могут включить непосредственно в договор купли-продажи положение о передаче недвижимости. Тогда с момента заключения договора недвижимость будет считаться переданной покупателю и отдельного передаточного акта не потребуется. И это будет вполне законно.

Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также уклонение продавца от вручения, а покупателя - от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия. Если от исполнения отказался продавец, то покупатель вправе потребовать от него передать недвижимость (подписать передаточный акт, вручить ключи от входной двери и т. п.). Если же от исполнения отказался покупатель, продавец вправе потребовать от него принять имущество, либо отказаться от исполнения договора. Если продавец передает покупателю недвижимость с ограничениями (обременениями ), то есть не свободной от прав и притязаний третьих лиц и об этом не сказано в договоре, но сказано в передаточном акте (ином документе), и покупатель все же ее принимает, то продавец считается ненадлежаще исполнившим договор. В этом случае покупатель вправе требовать от продавца возмещения ему убытков. Если вы все же подписали передаточный акт, получили от продавца ключи от входной двери, произвели полностью все взаиморасчеты, имеете на руках зарегистрированный договор купли-продажи - только тогда вы можете себя назвать полноправным собственником. Конечно, каждый этап этой сделки требует массы знаний, внимательности и терпения. Поэтому довольно большая часть продавцов и покупателей предпочитает обращаться за помощью к специалистам.