Дачи: самые доступные предложения вторичного рынка. Юго-восточное направление, маленькие участки, щитовые домики с минимумом коммуникаций. Что можно купить за 700 тысяч рублей?
Текст : Ольга Агуреева | Фото: liveinternet.ru
Дата: 16 июля 2013 | www.metrinfo.ru
Лето, конечно же, хочется проводить за городом, поэтому спрос на подмосковные дачи остается довольно стабильным, и рынок предлагает самые разнообразные предложения – от шикарных коттеджей со всеми коммуникациями в престижных поселках до простеньких домиков в садоводческих товариществах.
Их стоимость очень разнится, и «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил помочь тем, кто ограничен в средствах и задумывается об экономии, рассказав о самых бюджетных вариантах вторичного загородного рынка на расстоянии до 30 км от МКАД.
Демократичные направления
Прежде всего, стоимость загородного дома для летнего отдыха зависит от направления, ведь оно определяет и экологию, и инфраструктуру, и транспортную доступность дачного поселка. «Уже много лет наиболее дешевыми являются восточные и юго-восточные направления: Горьковское, Носовихинское, Егорьевское, Рязанское шоссе. Это обусловлено и историческими предпочтениями покупателей, и розой ветров Подмосковья, и высокой транспортной загруженностью этих трасс. Например, на Горьковском шоссе обычное явление - пробка в районе Балашихи, особенно в пятницу вечером и в субботу утром в дачный сезон», - рассказывает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». «Плохой пропускной способностью славится и Носовихинское шоссе. Здесь всего две полосы, которые довольно часто бывают перегружены», - добавляет Игорь Быковский, вице-президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис».
Кроме того, на этих направлениях довольно много промышленных предприятий и торфяников, при возгорании которых жизнь на лоне природы превращается в настоящий ад, что доказал памятный 2010 г. Но зато здесь можно найти дачи в 30-километровой зоне от МКАД стоимостью даже до 1 млн руб., а средняя цена в экономклассе – 1,5 - 2,5 млн руб.
Это притом что в целом загородная недвижимость на таком удалении от кольцевой автодороги, по данным Ольги Вожеговой, руководителя отдела городской недвижимости Северного отделения компании «НДВ-Недвижимость», стоит 3,5 - 7,5 млн руб.
«Также среди наиболее доступных направлений выделяются южное, восточное и северное. Самые привлекательные по цене варианты на расстоянии до 30 км от МКАД находятся на Симферопольском, Щелковском, Ярославском, Дмитровском и Каширском шоссе. Причем транспортная доступность здесь относительно неплохая, развита сеть железных дорог, а низкие цены обусловлены не самой лучшей экологией и/или недостаточно развитой инфраструктурой», - рассказывает Ольга Вожегова («НДВ-Недвижимость»). На этих шоссе, как сообщает Дмитрий Ковальчук, генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент», дачу экономкласса можно купить за 3-4 млн руб., а объект бизнес-класса – за 5-15 млн руб. А на Дмитровском шоссе, по данным Валерия Лукинова, руководителя офиса «Парк Культуры» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», можно найти варианты и за 1,5 млн руб.
Если же бюджет позволяет приобрести что-то более дорогое, то можно обратить внимание на Пятницкое и Минское шоссе, где, по сведениям Валерия Лукинова («ИНКОМ-Недвижимость»), средняя стоимость дач экономкласса, расположенных на расстоянии 30 км от МКАД, составляет 4,5 млн руб.
Дешево и сердито
Однако самые доступные по ценам объекты на любых направлениях – это, как правило, далеко не самые качественные предложения. За миллион, конечно же, не купить двухэтажный кирпичный дом для всесезонного проживания, даже если он расположен на Горьковском или Носовихинском шоссе. «С таким бюджетом скорее доступен такой вариант: дом в старом садовом товариществе, сформированном в 1990-е гг., которое расположено в удалении от населенных пунктов с развитой инфраструктурой и не отличается хорошей транспортной доступностью (железнодорожная станция далеко, маршрутов общественного транспорта мало) и природными красотами (рядом нет ни речки, ни леса). Участок маленький, до 6 соток, часто неосвоенный или заросший, а возможно, даже неогороженный, причем относится к категории земель сельхозназначения, то есть пригоден только под дачное строительство. Из коммуникаций – электричество и иногда летний водопровод, нет магистрального газа и охраны, туалет на улице. Ну а сам дом чаще всего щитовой», - рассказывает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). «И его площадь, как правило, не более 50 кв. м. Можно найти недорогую дачу и из бруса, но расположена она будет, скорее всего, дальше – как минимум в 50 км от МКАД», - добавляет Игорь Быковский (НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис»).
Хотя не всегда низкая цена означает, что у объекта такие посредственные характеристики: «Бывают случаи, когда собственнику срочно необходимы денежные средства, и он вынужден продавать жилье по низкой цене, предоставляя большой дисконт», - отмечает Валерий Лукинов («ИНКОМ-Недвижимость»). Но рассчитывать на это все же не стоит.
Варианты получше доступны, если на покупку дачи выделено 2-5 млн руб. Скорее всего, это тоже будет щитовой дом или дом из бруса, но более просторный и ухоженный. Так, по данным Валерия Лукинова («ИНКОМ-Недвижимость»), на Пятницком, Ярославском и Минском шоссе за 4,5 млн руб. предлагаются дома площадью от 70 до 120 кв. м с участками от 6 до 10 соток. На Носовихинском шоссе подобные домовладения можно приобрести за 2,5 млн руб., на Горьковском - за 2,3 млн руб. С такими бюджетами реально подобрать и объекты из кирпича или пеноблоков, но вот состояние их, очевидно, будет далеко не самым лучшим. «Тут надо отметить, что чем ближе к Москве расположен дешевый объект, тем выше вероятность того, что он нуждается в серьезной реконструкции или не соответствует современным требованиям качества. Поэтому самые бюджетные дома часто продаются и приобретаются под снос, с расчетом на новое строительство», - говорит Дмитрий Ковальчук («Пробизнес-Девелопмент»).
Таким образом, за миллион и меньше фактически предлагаются участки в старых садоводческих товариществах, которые подойдут людям некапризным и неизбалованным, тем, кто в первую очередь хочет заниматься садом-огородом и собирается проводить на даче лишь летние месяцы, да и то непостоянно. А от остальных покупателей подобные объекты потребуют серьезных дополнительных затрат, возможно, соизмеримых с затратами на приобретение коттеджа в новом поселке с коммуникациями и охраной.
Актуальные предложения
Все вышесказанное прекрасно иллюстрируют актуальные примеры. Так, на горьковском направлении предлагается дача в садоводческом товариществе «Роща». Она стоит 700 тыс. руб, при этом дом каркасно-щитовой площадью 50 кв. м, участок – 6 соток, ровный и даже огороженный, но не обработанный. Из коммуникаций есть только электричество и летний водопровод. В качестве неоспоримого плюса разве что хороший круглогодичный подъезд (дорога грунтовка). Если же взять более престижное направление, то за подобный объект придется заплатить даже побольше. «К примеру, жилой деревянный дом (окна деревянные, кровля железная) площадью 20 кв. м, расположенный на участке размером 5,43 сотки, неосвоенном и неогороженном, на Ярославском шоссе, в Щелковском муниципальном районе в 17,3 км от МКАД продается за 800 672 руб.», - сообщает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»).
Более ухоженные дачи стоят уже около миллиона рублей даже на юго-востоке. «Например, каркасно-щитовой дом с мансардой, верандой и тремя комнатами площадью 50 кв. м в СНТ «Алешинские сады» на Носовихинском шоссе можно купить за 990 тыс. руб. При этом площадь участка 6 соток, он обработан. На участке есть плодовые деревья, кустарники и летний домик размером 3х4 м с печью. К поселку обеспечен круглогодичный подъезд, и даже дежурит охрана, а поблизости находятся озера», - рассказывает Игорь Быковский (НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис»). Непритязательные покупатели могут ничего не перестраивать и не достраивать, а просто наслаждаться летним отдыхом.
Такая возможность есть и у тех, кто выберет дачу рядом с поселком им. Воровского по Носовихинскому шоссе (30-35 км от столицы), который, кстати сказать, отличается довольно развитой инфраструктурой: есть и магазины, и рынок, и автозаправка, и аптека, и школа. Там, как сообщает Игорь Быковский, расположен довольно большой дачный массив, где часто появляются предложения по цене около 1 млн руб. «Например, сейчас за 990 000 руб. можно купить двухэтажный каркасно-щитовой дом (окна деревянные, перекрытия деревянные, кровля - шифер) площадью 50 м кв. с двумя комнатами, прихожей и кухней, расположенный на огороженном обработанном участке площадью 5,49 сотки в охраняемом СНТ. Причем на участке имеются плодово-ягодные посадки, сарай и колодец, но, правда, из коммуникаций - только электричество и летний водопровод», - рассказывает Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»).
Недалеко от поселка им. Воровского, но по Горьковскому шоссе, находится и СНТ «Имаш»(поселок, кстати, охраняемый, с круглогодичным подъездом). «Здесь предлагается участок 6 соток с двухэтажным домом площадью 50 кв. м, недостроенной баней из бруса, душем, сараем и плодовыми деревьями. Дача огорожена сеткой-рабицей, к ней подведено электричество, есть летний водопровод. В 100 м от садоводческого товарищества расположено озеро, а до станции Храпуново всего 20 минут ходьбы. И стоит такой объект 1 млн руб.», - сообщает Игорь Быковский (НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис»).
А за 4 млн руб. уже можно купить дом из пенобетона и дерева площадью 57 кв. м на участке 22 сотки, расположенный в 14 км от МКАД по Ленинградскому шоссе, недалеко от станции Сходня и Солнечногорска. Причем из коммуникаций есть не только электричество, но и паровое отопление и даже газ по границе участка, а рядом с домом построена баня. Либо можно выбрать вариант с меньшим участком, но более просторным жильем. Например, рядом с Домодедово, где предлагается двухэтажный дом из бруса площадью 80 кв. м (окна – деревянные, кровля – металлочерепица) на участке 7,2 сотки. К дому подведено электричество, на участке есть колодец и газ по границе (подключение обойдется в 350 000 руб.), а также баня и хозблок. Поселок охраняется и имеет круглогодичный подъезд с Симферопольского или Каширского шоссе, а поблизости расположены лес и озера.
Советы покупателям
Но выбирая среди бюджетных вариантов, даже более дорогих, нужно быть предельно внимательным, дабы экономия не обернулась разочарованием и проблемами. «Прежде всего, я призываю тщательно проверять документы соблазнительных по цене предложений, изучать их историю, и лучше привлекать для этой цели юриста», - говорит Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»).
«И точно не стоит покупать дачу, которая продается, что называется, по садовой книжке, ведь это лишь подтверждение членства в садоводческом кооперативе, никаких имущественных прав она не дает. И нет никаких гарантий, что потом получится оформить участок и строения в собственность, да и оформление стоит денег», - добавляет Игорь Быковский (НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис»).
«А также не нужно покупать дома с дефектами: трещинами в стенах, протекающими подвалами и крышами и т.п., поскольку в дальнейшем ремонт таких объектов может обойтись гораздо дороже», - отмечает Валерий Лукинов («ИНКОМ-Недвижимость»).
Но, естественно, надо понимать, что недорогая дача – это далеко не идеал и по каким-то параметрам она в любом случае будет уступать более дорогим вариантам. «Поэтому перед покупкой необходимо понять, от каких преимуществ и характеристик можно отказаться относительно безболезненно», - советует Владимир Яхонтов («МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»). Например, те, кто собирается жить за городом все лето, практически не выбираясь в столицу, могут пожертвовать транспортной доступностью, те, кто рассчитывает отдыхать на даче только в выходные, могут ограничиться самым непритязательным домиком, а желающие непременно выстроить на участке свой коттедж, могут вообще не обращать внимание на качество имеющейся постройки. «То есть можно выбрать участок со старым или небольшим домом, а потом построить загородное жилье в соответствии со своими потребностями и возможностями. Однако при этом не стоит экономить на коммуникациях», - считает Ольга Вожегова («НДВ-Недвижимость»). «А также стоит быть требовательнее к расположению и форме участка, его уклону и качеству грунта (не надо покупать сырые участки). К примеру, не лучший вариант – самая первая на улице дача, особенно если рядом с ней располагается остановка общественного транспорта, гарантирующая шум и выхлопные газы», - говорит Игорь Быковский (НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис»).
Недорогой вариант придется поискать. Поэтому лучше запастись терпением, обязательно оповестив о своем желании купить дачу всех друзей и знакомых, ведь самые хорошие варианты часто находятся через сарафанное радио. И кроме того, по мнению Ольги Вожеговой («НДВ-Недвижимость»), надо начинать поиски весной, перед дачным сезоном, так как в этот период ассортимент на загородном рынке самый широкий. Кроме того, стоит привлекать специалистов – агентов по недвижимости, которые не только помогут в выборе объекта, но и успешно проведут торг. «Причем на их услугах при подборе и оформлении дачи экономить точно не стоит. К примеру, очень часто председатели СНТ стремятся заменить юристов и риелторов, предлагают свои услуги по низкой цене. Однако деньги за свою работу они берут, а ответственности не несут, поэтому все последствия в случае чего приходится устранять самим покупателям», - говорит Игорь Быковский (НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис»).
Поэтому лучше уж сэкономить на расположении участка. Например, обратить внимание на зону в 30-60 км от МКАД. «Там проще выбрать относительно демократичный объект с хорошим ландшафтом и экологией, рядом с лесом и большой водой. А расстояние компенсируется хорошей пропускной способностью трасс и наличием поблизости железнодорожных станций», - говорит Дмитрий Ковальчук («Пробизнес-Девелопмент»).
Резюме журнала www.metrinfo.ru
Дачу в Подмосковье, причем даже относительно недалеко от столицы (до 30 км от МКАД) можно купить даже за 700-900 тыс. руб. Но, скорее всего, это будет объект с весьма скромными характеристиками на самых непрестижных юго-восточных направлениях либо участок с очень старой и неприглядной постройкой, пригодной разве что под снос. А качественные предложения, расположенные к тому же на более привлекательных шоссе, стоят, как правило, не менее 2-3 млн руб.
