Что обязательно проверять при покупке квартиры на первичном рынке

Что обязательно проверять при покупке квартиры на первичном рынке

Адвокат Олег Сухов о тонкостях совершения сделки купли-продажи новостройки, специально для IRN.RU

Приобретение первичного жилья – всегда рискованная сделка, и неважно – на каком этапе строительства она совершается, насколько крупный или известный застройщик осуществляет возведение дома. Всегда есть существенные обстоятельства, обратив внимание на которые, можно минимизировать риски приобретения первичного жилья. Как подстраховать себя при покупке квартиры на этапе незавершенного строительства?

Предлагаемый дольщику договор: ДДУ или иной
Хотя еще с 2005 года, т.е. с момента принятия 214-го федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», продажа квартир в новостройках должна осуществляться только по зарегистрированным в Росреестре договорам «об участии в долевом строительстве», до настоящего времени, т.е. уже в течение семи лет, таких договоров оформляется менее 40% от всего их объема. Лидирующую позицию – почти 50% всех сделок на первичном рынке - занимают предварительные договора купли-продажи.

Если строительная компания предлагает оформить договор долевого участия, а оплату просит произвести только после его регистрации, значит, документы у организации в порядке. Если к заключению предлагается иной договор, значит, имеются определенные проблемы, не позволяющие застройщику исполнять 214-ФЗ, следовательно, покупателю надлежит быть особенно внимательным или отказаться от сделки.

Летом 2012 года знаменитому певцу Леониду Агутину Савеловский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Герасимовой С.В. отказал в праве на квартиру. Основанием отрицательного решения послужил, в том числе предварительный договор, оформленный знаменитостью, вместо положенного договора долевого участия.

Продавец: застройщик или инвестор-посредник
Чем «короче договорное звено», тем меньше рисков. Именно по данной причине 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» предписывает прямые отношения между основным застройщиком и покупателем квартиры. Данный способ приобретения недвижимости самый безопасный. Если при реализации первичного жилья присутствуют посредники: агенты, инвестиционные компании, бывшие правообладатели, уступающие свои права, то к сделке следует отнестись с особенным вниманием. А именно, тщательной проверке подлежит полная оплата всех посреднических договоров, определение законности уступаемого права от застройщика к правообладателям. Без подтверждения подобной информации выходить на сделку очень рискованно.

В Москве в новостройке в доме 9 на улице Дмитриевского, 21, семья приобрела квартиры по предварительным договорам у скандально известной компании ЗАО «Энергостройкомплект-М». Сделки оформлялись еще в 2005 и 2006 гг., и только в 2010 году выяснилось, что первоначальный застройщик расторг инвестиционный контракт с ЗАО «Энергостройкомплект-М», в связи с чем договоры дольщиков были признаны недействительными. Прожившие более пяти лет в «своих» квартирах покупатели из них были выселены.

Наличие правоустанавливающей документации
Полученное разрешение на строительство – завершающий этап оформления документов, дающий право застройщику начать возведение дома и продажу жилья. Если разрешение имеется, если оно не просрочено, не отменено, то на данном этапе риски приобретения квартиры минимальны. Если разрешение на строительство отсутствует, значит, у застройщика имеются существенные проблемы. От заключения договора со строительной компанией, не располагающей указанным документом, рекомендую отказаться, по крайней мере, до момента его получения.

Отсутствие разрешения не только не даст возможность ввести дом в эксплуатацию, более того, без него невозможна регистрация договоров долевого участия в Росреестре и не допускается строительство как таковое.

Застройщик несет административную ответственность (ст. 14.28 КоАП РФ) за продажу квартир при отсутствии разрешения на строительство, размер штрафа составляет от 500 000 до 1 млн руб.

Способ оплаты: только безнал
Подтверждением надлежащей оплаты, если таковая вносится строительной организации, является чек к контрольно-кассовой машине с приходным кассовым ордером при наличных расчетах или платежное поручение при оплате по безналу. Никакие другие документы не могут служить подтверждением передачи денег за квартиру, в том числе выдаваемые компанией справки, акты, иное.

При отсутствии надлежащего документа, удостоверяющего оплату, считается, что она не проведена.

В 2006-2007 гг. Хорошевским районным судом г. Москвы было вынесено более 50 беспрецедентных решений, в соответствии с которыми дольщикам отказывали в праве собственности на квартиры, если подтверждением расчетов служили справки, подписанные генеральным директором и главным бухгалтером с печатью компании об отсутствии финансовых претензий и полном исполнении обязательств по оплате. Более пятидесяти семей в итоге оказались и без денег и без квартир.

Приобретение жилья в новостройке – сделка с риском повышенной опасности, и желательно, чтобы ответственность за такой риск ложилась на плечи адвокатов и юристов, а не на самих покупателей.