Управление Роспотребнадзора по Амурской области оштрафовало ОАО «Амурское ипотечное агентство» за нарушение прав потребителя. Таковым признано включение в договор условия страхования жизни и трудоспособности заемщика – это требование не предусмотрено Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Высший арбитражный суд поддержал соответствующий иск.
Полтора года назад страхование жизни и трудоспособности заемщика было исключено из обязательных требований к оформлению кредита в Законе «Об ипотечных ценных бумагах». Решение законодателей не повлекло за собой изменения ипотечной практики. Банки по-прежнему выдавали кредиты при условии заключения заемщиком договора комплексного ипотечного страхования. Оно включает не оговоренные в законе страховку здоровья заемщиком (физическим лицом) – на случай смерти, наступления инвалидности I и II групп, а еще и страховку риска утраты права собственности.
Есть примеры, когда кредитор не требует страхования жизни, кто-то взамен предлагает оформить поручительство, кто-то отменяет страхование в рамках временной акции и для заемщиков моложе 45 лет. Кстати, опыт этой акции показал, что лишь 2–3% заемщиков готовы добровольно застраховаться от риска потери трудоспособности. Прочие то ли уверены, что с ними ничего плохого случиться не может, то ли просто привыкли экономить.
Но решение Высшего арбитражного суда пришлось на период, когда на рынке ипотеки происходит всеобщее ужесточение требований к выдаваемым кредитам. Для граждан без накоплений и полностью «белых» зарплат, без возможности расплатиться по кредиту в течение 10 лет ипотека стала дороже и недоступнее. Такие кредиты относятся к категории subprime и при нынешней непростой ситуации на финансовых рынках не очень привлекательны для инвесторов. То есть банкам трудно их перепродать, а значит, неоткуда взять денег на выдачу новых кредитов. Ипотечные займы без страховки будут еще более рискованны.
Как будет развиваться ситуация? Удвоят ли АИЖК и банки усилия по продвижению поправок в закон об ипотеке? Поднимут ставки, заложив в них повышенные риски? Или продолжат сложившуюся практику страхования «по взаимному согласию сторон», зафиксированному кредитным договором?
К чему приведет признание незаконным требования застраховать жизнь ипотечного заемщика?
Сергей Милютин, заместитель генерального директора «Санкт-Петербургского ипотечного агентства»:
– Решение Высшего арбитражного суда мы рассматриваем как частный случай, который не повлечет за собой ни серьезных изменений в практике оформления ипотечных кредитов, ни корректив федеральных стандартов рефинансирования ипотеки. Тем более что в случае с ОАО «Амурское ипотечное агентство» речь шла о договоре займа, а не о кредитном договоре, который используют коммерческие ипотечные банки.
Кредитный договор подписывается по взаимному согласию сторон, то есть заемщик соглашается с необходимостью страхования. Если следовать этой логике, можно после получения кредита попытаться оспорить, например, требование подтверждения платежеспособности или ограничение размера кредита. Почему не подать иск против банка за то, что «не дали» миллион долларов?
Если рассуждать, необходима ли вообще ипотечному заемщику страховка жизни и трудоспособности, то нельзя забывать о низком уровне страховой культуры в России. Западные ипотечные банки не требуют от заемщика такой страховки, поскольку там широко распространено добровольное страхование жизни. И в случае несчастья эта страховка дает семье заемщика возможность выбора: взять себе деньги страховой компании или выплатить кредит банку, оставив себе дом.
Говорить, что страхование жизни слишком дорого, не стоит: этот рынок не монопольный, и стоимость услуги незначительно колеблется вокруг расчетной величины. Конкуренция заставляет страховщиков предлагать минимальные тарифы.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию давно выступает за внесение корректив в Закон «Об ипотеке (залоге имущества)», установив в качестве обязательного требования при выдаче ипотечного кредита страхование не только самого объекта от риска повреждения и уничтожения, но и жизнь и трудоспособность заемщика.
Игорь Жигунов, заместитель председателя правления «Городского ипотечного банка»:
– Личное страхование при оформлении банковского кредита является важным элементом защиты интересов как заемщика, так и кредитора. Ведь при наступлении событий, на которые стороны не могут влиять (например, временная нетрудоспособность должника), само обязательство по кредиту не прекращается. Заемщик обязан продолжать платить. Именно наличие страхового обеспечения в таком случае помогает клиенту в исполнении долга. И кредитор тогда не остается с просроченным кредитом.
Отмена страхового покрытия в теории вполне может отразиться на условиях кредитования. Начиная с повышения ставок в связи с ростом рисков и заканчивая изменением требований кредиторов по возрасту заемщиков (в сторону снижения возраста). При этом стороны вправе в соответствии с принципом свободы договора достигать консенсуса по тем или иным условиям его исполнения. Кредитный договор – это соглашение, предполагающее, что стороны действуют разумно и согласованно. Информации от участников рынка об отсутствии или отмене личного страхования при кредитовании пока нет.
Марина Арнольди, советник председателя правления Банка «Союз»:
– Риск утраты трудоспособности ипотечным заемщиком достаточно велик, поскольку ипотечные кредиты выдаются на длительный срок. Сложившаяся на данный момент практика комплексного страхования при ипотеке (права собственности, самого объекта от уничтожения и повреждения, личного страхования заемщика) логична и оправданна.
Для заемщика договор страхования жизни и трудоспособности – это реальная защита. К большому счастью, случаи выплат по страховке жизни среди ипотечных заемщиков редки. Люди сами о себе заботятся, и далеко не все рискуют выходить на лед для зимней рыбалки. Но если вдруг происходит несчастье, страховка позволяет семье сохранить квартиру или дом, уже не обремененные залогом, поскольку страховщик погашает кредит.
Если банки будут вынуждены исключить условие страхования жизни из договора ипотеки, однозначным результатом такого шага станет удорожание кредитов. Повышение рисков обусловит увеличение ставок.
Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала банка ВТБ24:
– Банки не откажутся от практики страхования жизни и трудоспособности заемщика. Однако хочу подчеркнуть, что договор страхования прежде всего защищает самого заемщика. Страховка покрывает риск не только полной, но и временной потери трудоспособности. В течение всего срока, пока заемщик не работает, страховая компания вносит за него платежи по кредиту.
Россияне еще не привыкли платить за такие услуги, необходимость страхования подобных «невещественных» продуктов для многих не очевидна – в отличие от европейцев или американцев. Те предпочитают сегодня приобрести полис страхования жизни, чтобы завтра не оставить семью один на один с проблемами. А уж если человек сам не позаботился о перспективе, никого не удивляет и не возмущает факт продажи дома, принадлежащего семье заемщика. Процедура обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество на Западе отработана в течение десятилетий. В России же подобные случаи единичны.
Я вижу насущную необходимость просвещения граждан в вопросе страхования. Надо рассказывать о выплатах по страховке, которые в действительности происходят.
Предполагать, что иски против банков, требующих страховку при выдаче кредита, станут массовыми, не стоит. Не оспаривается же, например, требование дополнительного обеспечения по кредиту или право банка отказать в кредите.
Евгений Ярыгин, директор Центра страхования титула ОАО СК «Русский мир»:
– Мы считаем, что банки не будут отказываться от требования в обязательном порядке заключать договор страхования жизни и здоровья заемщика при получении ипотечного кредита. Слишком велики риски.
Если же кредитные организации обяжут исключить это требование, банки будут учитывать риск смерти заемщика в процентной ставке. Соответственно, ставка по кредиту может вырасти на 2–3%. Или банки будут отказывать в получении ипотечного кредита пожилым людям. В результате ипотека станет доступной еще меньшему количеству людей.
Требование о страховании жизни и здоровья в первую очередь защищает интересы клиента. К примеру, если заемщик в результате несчастного случая стал недееспособным или погиб, страховая компания погашает за него задолженность перед банком. СК «Русский мир» в январе 2007 года произвела одну из крупнейших в России выплат по ипотечному страхованию – 20 млн рублей – в связи со смертью заемщика. Полис страхования жизни и здоровья заемщика дает гарантию того, что банк не будет отбирать у родственников находящееся в залоге жилье, если заемщик скончался.
В среднем тарифная ставка по комплексному страхованию составляет 0,9–1% от размера ссудной задолженности по кредитному договору в год. И тарифы по ипотечному страхованию снижаются.
Павел Муретов, руководитель Северо-Западного дивизиона Группы «Ренессанс страхование»:
– Внесение изменений в законодательство с целью сделать страхование жизни и трудоспособности при ипотеке обязательным представляется маловероятным. Полагаю, что массового отказа от страхования жизни, по крайней мере, в ближайшее время не будет – слишком велики риски кредитора. Некоторые банки, если и пойдут по такому пути, то непременно увеличат ставку по кредиту на размер своих возросших рисков.
Бюллетень Недвижимости
Дек. 2, 2008, полночь
