Нью-Йорк - Удивительно, но в самом капиталистическом городе мира цены на съемные недорогие квартиры зафиксированы и регулируются лишь раз в год, причем ставка аренды может увеличиваться от 2 до 6%. В элитном секторе иные правила игры…
Рынок аренды жилья в США регулируется, причем регулируется самими домовладельцами, именно в нижнем ценовом сегменте. Аренда квартиры в так называемом секторе rent stabilized – а это, как правило, небольшие квартирки стоимостью до $2000 – подчиняется строгим правилам. Арендодатель (лендлорд) не имеет права поднять плату жильцам более чем на определенное количество процентов в год. Этот показатель определяется ежегодно и служит ориентиром для всего рынка. За последние десять лет он варьировался от 2 до 6%, и таким образом в Нью-Йорке, самом рыночном городе мира, есть много людей, которые снимают студио (однокомнатную квартиру) за $200 — при том, что сейчас цены на аренду такого жилья на Манхэттене начинаются от $1000. Кстати, именно на главном острове довольно много квартир с регулируемой ценой, потому что это в значительной степени определяется уровнем удобств и качеством квартиры.
Менять квартиру невыгодно
Люди, не меняющие квартиру много лет, находятся в более выгодном положении по сравнению со всеми остальными арендаторами, поскольку могут перезаключать договор ренты на прежних условиях с небольшим повышением цены (в пределах оговоренного на этот год). Те же, кто снимает новую квартиру, заключают договор уже на рыночных условиях. Причем в Нью-Йорке существует серьезное превышение спроса над предложением, и найти квартиру не так-то просто. При этом каналов поиска довольно много. Большинство арендаторов пользуются услугами агентств, которые берут примерно 15% от годовой платы, но немало людей ищут квартиру самостоятельно, через газетные и прочие объявления. Кстати, если в Нью-Йорке ситуация такова, что комиссию платит арендатор, то в Чикаго с агентством рассчитывается арендодатель.
Кроме того, потенциальный арендатор должен как-то доказать свою платежеспособность, и это зачастую происходит по следующей схеме. Владелец квартиры или агентство, которое ее сдает, запрашивают в специальном бюро выписку из его кредитной истории. Выписка эта платная, и, как правило, претендент на аренду должен отдать от $25 до 70 за эту проверку. Естественно, если хозяин отказывает в заключении договора, эти деньги не возвращаются. Кроме того, владельцы жилья просят будущего жильца указать телефоны своих предыдущих мест жительства и обязательно выясняют, вовремя ли человек вносил плату.
Требования к доходу
В объявлениях о сдаче квартир часто указывается такой показатель, как соотношение годового дохода до налогообложения с месячной оплатой за квартиру. Обычно он варьируется от 40 до 60. Скажем, если квартира предлагается в аренду за $1500, то при требовании владельца иметь доход в 60 раз выше это означает, что человек должен получать как минимум $90 тыс. в год. В отличие от арендодателей в России, лендлорды США всегда осведомлены об уровне доходов своего жильца. Кредитные истории в Америке ведутся более 40 лет, и там фиксируется все, что необходимо, чтобы судить о порядочности человека.
Договор обычно заключается на год, и если человек съезжает раньше, он может пойти двумя путями: либо найти кого-то себе на замену, либо разорвать договор. Последний способ практикуется в более дешевом сегменте, где арендная ставка не так высока и никто не будет судиться с арендатором.
В условиях нехватки жилья лендлорды могут выбирать себе жильцов. Для кого-то критерием отбора становится доход, для кого-то – более стабильное место работы. Но в любом случае, претендуя на квартиру, где соотношение цены и качества привлекательное, потенциальному съемщику предстоит участие в некотором заочном конкурсе. Причем в анкетах, по которым ведется отбор, не положено указывать пол и национальность, а также расовую принадлежность – по закону владельцы не могут дискриминировать жильцов ни по каким признакам… Сразу вспоминаются российские объявления, просто невозможные в Нью-Йорке: сдам только русским и т. п.
Покупка или аренда?
В последние годы в Америке стало даже проще получить ипотечный кредит, чем арендовать квартиру. Однако, при небольшом росте и даже падении цен на аренду, цены на покупку жилья стабильно росли, и студия с арендной ценой в $1500 предлагается к покупке за $400 тыс. И если до 2001–2002 года, пока не начался дикий рост цен на недвижимость, было возможно купить квартиру и платить банку меньше, чем при аренде, то теперь это совсем не так. Снимать квартиру все-таки выгоднее, чем покупать ее в кредит, хотя ставки кредита сейчас достаточно низки по российским меркам (5-6%), есть возможность взять кредит без первоначального взноса и на 30 лет.
Впрочем, сейчас рынок недвижимости в Америке вошел в стадию стабилизации и демонстрирует очень медленный рост. В июле этого года был самый низкий прирост цены за 5 лет и самое большое предложение на рынке, причем средняя экспозиция недвижимости составляла 4-6 месяцев. В период роста предложения уходили за срок меньше месяца. Все это говорит о том, что ситуация на рынке недвижимости Нью-Йорка в ближайшие месяцы будет серьезно меняться.
Александр Сухонский
Окт. 17, 2008, полночь
