Аренда квартир: права собственника.

Как избежать проверок и доносов, сохранить жилье в целости и сохранности и заработать. Вникаем в детали договора
 
Чтобы максимально защитить свои права, арендодателю не обойтись без договора аренды: конечно, далеко не всем хочется вникать в юридические тонкости, да и финансово более выгодно скрывать факт сдачи жилья в аренду и не платить налоги, но это чревато всевозможными неприятными сюрпризами от арендатора и большими потерями в случае, если квартиросъемщик окажется недобросовестным.
В прошлой статье («Аренда квартир: права квартиранта. Защита от скачков доллара - справедливый договор. Учтите - интересы хозяев и жильцов расходятся. Как бы между ними не пробежала кошка…») мы рассказывали, на что нужно обращать внимание арендатору, подписывающему этот документ, а в этот раз «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил выяснить, какие пункты особенно важны арендодателю, что обязательно должно быть отражено в тексте договора, чтобы его права не нарушались и условия были наиболее выгодными, а также о пунктах, избежать которые вряд ли удастся из-за интересов арендаторов.

Основные моменты
Договор аренды должен быть прежде всего справедливым, то есть и у арендатора, и у арендодателя должны быть права и обязанности и равнозначные возможности. Поэтому первое, что обязан понимать каждый желающий сдать свое жилье в аренду, это то, что подписать документ, учитывающий только его интересы, скорее всего, не получится, да и законным такой акт не будет, то есть на какие-то уступки идти придется в любом случае.
И первый такой момент – это список тех, кто будет проживать в квартире. В договоре, естественно, должны быть указаны сведения о недвижимости, которая сдается в аренду (ее адрес, количество комнат, площадь, этаж, подведенные коммуникации и т.п.), и стороны, которые заключают сделку, причем обязательно нужно зафиксировать ФИО арендатора, его паспортные данные и адрес по месту постоянной регистрации. А если арендаторов несколько, как, например, при сдаче в наем 3-комнатной квартиры трем друзьям, то должны указываться данные каждого из них. И указанные данные обязательно надо сверить с оригинальными документами. Но этого мало: «Необходим еще список лиц, которые будут жить в квартире вместе с арендатором. Их количество и состав оговариваются заранее, допустим, не более двух человек», - говорит Кирилл Кокорин, юрисконсульт департамента аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость», причем за нарушение этого пункта следует установить штраф с возможностью последующего досрочного расторжения договора. Это позволит обезопасить арендодателя от таких ситуаций, когда квартиру снимает вполне приличный человек, якобы только для себя, а потом в ней оказываются его многочисленные друзья, а то и 15-20 гастарбайтеров. А чтобы подстраховаться на случай дебошей и организации в квартире притонов, нужно, как рекомендует Роман Бабичев, руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья», внести в главу об обязанностях арендатора пункт о том, что он обязуется использовать полученное внаем жилое помещение исключительно по прямому назначению, т.е. для проживания, а также обязуется поддерживать недвижимость в надлежащем состоянии. С таким пунктом больше шансов получить компенсацию убытков через суд.
Также нужно оговаривать и проживание в квартире домашних животных. Если собственник не хочет видеть на своих квадратных метрах какое бы то ни было зверье, он может об этом заявить и зафиксировать свое нежелание в договоре, а если против живности он не возражает, то стоит все-таки указать, кто именно будет жить в квартире, чтобы вместо маленькой черепахи там не оказался большой пес. «И обязательно нужно указать, что наниматель несет ответственность за сохранность имущества, и в случае его повреждения домашним питомцем он обязуется возместить нанесенный ущерб», - советует Кирилл Кокорин («ИНКОМ-Недвижимость»).
Плюс можно оговорить возможность курения. Если собственник не запрещает курение вообще, то стоит обговорить, в каких местах курить разрешается: везде или только на кухне, на лоджии и/или в туалете.
Еще один момент, который обязательно нужно учитывать в договоре, – этовозможность посещения квартиры. Понятно, что мало какой арендатор хочет лишний раз общаться с собственником, поэтому установить ежедневные визиты вряд ли удастся, но приходить в квартиру с проверкой раз в месяц – это нормальная практика, а если арендная плата ниже рынка, то при желании можно договариваться и о еженедельных посещениях.
Стоит без всяких стеснений обговаривать и другие важные для арендодателя моменты, которых может быть множество: «Для того чтобы избежать конфликтных ситуаций, необходимо изначально четко и максимально подробно прописывать в договоре все-все детали проживания. А за нарушение правил, прописанных в договоре, нужно устанавливать штрафные санкции», - говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».
Ну и конечно, важно уделить внимание основным пунктам договора, среди которых, например, пункт о сроках аренды. Договор должен фиксировать не только сам период аренды, но и срок, за который надо сообщать о досрочном расторжении соглашения, а также срок, в течение которого арендатор обязан покинуть жилое помещение по окончании договора или при его досрочном расторжении. Разумный срок – это 3-7 дней. А самый оптимальный срок для аренды – год: он дает некую уверенность арендаторам в завтрашнем дне и привлекает их больше, чем более короткий, но позволяет учитывать изменения рыночной конъюнктуры и личных обстоятельств. Правда, надо иметь в виду, что договоры аренды на срок более 11 месяцев нужно регистрировать в Росреестре, чтобы этого избежать, лучше подписывать документ на 11 месяцев.

Плата за аренду
Еще один важный пункт (или скорее пункты) договора аренды – это, конечно, условия, касающиеся арендной платы: ее размера, состава, порядка внесения и т.п. Обычно в договоре указывается стоимость аренды за весь срок действия договора и размер ежемесячных взносов. Сегодня эти суммы, как правило, фиксируются в рублях: «Следует помнить, что в РФ запрещены взаиморасчеты в любой валюте, кроме как в рублях. Поэтому даже если собственник намерен закрепить оплату, например, в долларах, то в договоре следует указать, что оплата производится в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа», - говорит Кирилл Кокорин («ИНКОМ-Недвижимость»).
Хотя это только одна из причин, а вторая кроется в том, что арендаторы негативно воспринимают арендные платежи в долларах и евро, отдавая предпочтение квартирам, сдающимся в рублях, ведь подавляющее большинство из них получает зарплату в национальной валюте. Конечно, в нынешней ситуации, когда рубль резко подешевел и продолжает свое снижение, многие арендодатели хотели бы перейти на фиксирование платежей в более крепких валютах, но пока такая практика не распространена: «Далеко не каждый арендатор соглашается на этот вариант. Договоров, где стороны обговорили платежи в долларе или евро, не более 15% от всех сделок», - утверждает Юлия Лукина, руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость».
С привязкой к валюте можно сдать разве что очень ликвидный объект либо люксовую недвижимость, да и то, как правило, оговаривается коридор изменений и максимально возможный платеж, выше которого подняться не получится в любом случае, плюс за арендатором закрепляется право попросить о снижении арендной ставки в случае роста рубля (на этот случай устанавливается минимальная граница). Ну а собственники вполне обычных квартир могут разве что обговорить с нанимателями изменение очередного взноса в случае очень уж резкого скачка курса – например, на 20-30% вниз, но при этом также устанавливается верхняя граница арендной платы. «И в любом случае стороны обсуждают, при каком росте доллара или евро вырастает стоимость аренды и насколько она вырастет», - говорит Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»), то есть действовать в одностороннем порядке у арендодателя обычно не получается.
Аналогичным образом, в принципе, можно подстраховаться и на случай повышения коммунальных платежей или роста инфляции, обговорив возможность пересмотра ставки. Но, правда, на практике арендаторы если и соглашаются на пересмотр, то не чаще одного раза в течение всего действия договора, причем устанавливается максимальный процент или сумма, на которую может подрасти ежемесячный платеж, а также дата возможных изменений, к примеру, не ранее чем через 3 или 6 месяцев. А в большинстве случаев арендные ставки все-таки устанавливаются на весь срок и не подлежат изменению. Поэтому если хочется учитывать рыночную ситуацию, рекомендуется заключать договоры на меньший срок, например, на полгода: конечно, большинство арендаторов предпочитают сделки на год (11 месяцев), но есть и такие, кого устраивает относительно небольшой срок, и найти их проще, чем нанимателей, согласных на пересмотр арендной ставки по «длинным» договорам.
«Но если пересмотр ставки все-таки согласован, об изменениях придется предупреждать - в письменной форме и минимум за месяц», - предупреждает Кирилл Кокорин («ИНКОМ-Недвижимость»). «А если повышение ставки заранее не оговаривалось, квартиросъемщик вправе отказаться от уплаты дополнительных средств», - отмечает Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»), и выселить его за это не получится.
«Помимо платежей непосредственно за аренду в договоре всегда должны быть прописаны условия по оплате коммунальных платежей и расходов по содержанию жилья. В 95% случаев арендатор оплачивает «расходники»: электричество и воду (по счетчикам), интернет, телефон, иногда еще консьержа, а арендодатель берет на себя фиксированные затраты по содержанию квартиры (то, что указано в едином платежном документе и не оплачивается по счетчикам, к примеру, отопление или домофон. – От ред.)», - рассказывает Роман Бабичев («Азбука Жилья»). «Но, конечно, возможны и вариации. Например, квартирант обязуется погашать за свой счет все коммунальные платежи, а собственник квартиры уступает в стоимости аренды», - говорит Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»). Применима и обратная схема: арендодатель берет на себя абсолютно все расходы по содержанию жилья, но повышает стоимость аренды. Такая практика подходит тем, кто хочет все контролировать и/или не доверяет арендаторам, боится, что они будут задерживать оплату и начнет копиться долг. Но это чревато неэкономным расходованием ресурсов со стороны квартиросъемщиков, и в результате платежи по квартплате могут даже превысить надбавку к арендной ставке. В общем, идеального решения нет, но «в любом случае пункт, касающийся коммунальных платежей, отразить в договоре необходимо, так как этот момент может стать спорным и привести к конфликту», - предупреждает Кирилл Кокорин («ИНКОМ-Недвижимость»).
Также обсуждается порядок расчетов. В договоре аренды лучше четко указывать срок очередного платежа: это может быть конкретный день или период (например, до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым) – по договоренности с арендатором. Так проще определить факт просрочки. И кстати сказать, договор аренды должен обязательно объяснять, что считать просрочкой, а также регулировать порядок действий на такой случай. Разумно разрешить задержку очередного платежа на 2-3, максимум 5 дней и установить штраф за более длительную просрочку, причем при систематических нарушениях платежных обязательств (более 2-3 раз) лучше оставить за собой право расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Очевидно, что для собственника выгоднее предоплата, но на нее арендаторы соглашаются тоже далеко не всегда, чаще практикуется оплата по факту и депозит.

Депозит
Депозит – это определенная сумма денег, которая передается арендодателю при заключении договора, она выступает страховкой на случай порчи имущества, ЧП по вине арендатора, просрочки платежа и т.п. Если квартиросъемщик за время аренды испортит мебель или отделку в квартире либо не заплатит очередной платеж, собственник жилья вправе оставить себе часть депозита или всю сумму – пропорционально ущербу. «Инструмент депозита активно используют при сдаче в аренду любой недвижимости, включая комнаты. По комнате депозит может составлять 100% от размера месячной арендной ставки или полставки, а для квартир он обычно равен ежемесячному платежу», - рассказывает Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»).
Естественно, все, что касается депозита, тоже оговариваться в договоре аренды, включая перечень случаев, когда он возвращается, а когда нет. «И конечно, в договоре прописывается его размер и сведения о том, сколько денег внес арендатор на момент подписания документа», - говорит Роман Бабичев («Азбука Жилья»). «К примеру, если у арендатора нет возможности выплатить всю сумму сразу и стороны договариваются вносить депозит частями, в договоре указывается размер внесенной суммы и срок, в течение которого нужно внести оставшуюся часть», - добавляет Юлия Лукина («НДВ-Недвижимость»). Хотя арендатору, конечно, выгоднее, когда депозит вносится сразу, поэтому, если квартира ликвидна и стоимость ее адекватна, лучше искать арендаторов, которые могут обойтись без рассрочки.
Передача по акту
И конечно, всем арендодателям нужно знать, что при передаче недвижимости помимо договора аренды составляется еще один дополнительный документ - акт приемки-передачи жилого помещения. «В нем следует прописать все, что остается нанимателю в пользование. Лучше, если акт будет составлен с подробным описанием имущества и передаваемой мебели, с указанием марок бытовой техники и т.д.», - советует Кирилл Кокорин («ИНКОМ-Недвижимость»). В общем, чем подробнее, тем прекраснее: это исключает возможность подмены имущества арендатором и позволяет проследить за сохранностью мебели и отделки и в случае чего взыскать компенсацию: «Ведь арендатор обязан вернуть недвижимость и находящееся в ней имущество также по акту приемки-передачи и в том же техническом состоянии, в котором он его принял, с учетом нормального износа», - отмечает Роман Бабичев («Азбука Жилья»).

Не заплатили
А еще каждый арендодатель обязан понимать риск того, что арендатор может серьезно задерживать платежи по аренде, накопить долг и даже покинуть жилье, до конца не расплатившись. Это, разумеется, прямое нарушение условий договора, но недобросовестным нанимателям это не мешает. Поэтому здесь главное не проявлять излишнюю жалость и сердоболие: если квартиросъемщик задерживает платежи более чем на месяц или допускает систематические просрочки, лучше по возможности расторгнуть договор досрочно (и кстати, такой пункт нужно предусмотреть в договоре) и выселить задолжавшего нанимателя: «Если арендатор не платит в срок, арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке», - подтверждает Роман Бабичев («Азбука Жилья»). Ну а неуплаченные платежи и установленные за это штрафы можно компенсировать депозитом либо, если его не хватает, взыскать через суд: «Ведь договор аренды, подписанный обеими сторонами арендных отношений, является юридически значимым документом и принимается к рассмотрению в судах и других инстанциях», - отмечает Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»).
Если с выселением не тянуть, то суммы депозита обычно хватает, а вот если терпеть «обещания завтраками», то можно потерять свои деньги. Например, прообещав месяца два, арендодатель может и вовсе съехать в неизвестном направлении, и тут уж взыскать что-то станет совсем проблематично. «Допустим, если арендатор прожил бесплатно 15 дней и убежал, то собственник покроет расходы страховым депозитом. А если арендатор кормит три месяца «завтраками», а потом съезжает, не заплатив, депозит всего не покроет, а найти мошенника будет сложно», - говорит Роман Бабичев («Азбука Жилья»). Останется только подавать в суд, уповая на то, что подробные данные арендатора, указанные в договоре, помогут его разыскать - на этот случай собственно и нужны подробные данные.

Резюме журнала www.metrinfo.ru 
Лучше всего права арендодателя защищает договор аренды. Чем четче и подробнее будут изложены все его условия, особенно касающиеся арендной платы, порядка расчетов, депозита, сроков оплаты и возможных просрочек платежей, тем лучше и безопаснее. А также, чтобы обезопасить себя от недобросовестных арендаторов рекомендуется составлять подробный акт приемки-передачи имущества и ни в коем разе не проявлять излишнюю снисходительность в случае просрочек.

Текст : Ольга Агуреева| www.metrinfo.ru |