Стоимость земель поселений

СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

Рассмотрим существующие теории стоимости с точки зрения стоимости земель поселений. Земля в поселении является объектом хозяйственных отношений и в этой связи является ресурсом, естественным фактором производства. Становясь элементом процесса воспроизводства, орудием труда, земля как фактор производства попадает в сферу предпринимательской деятельности. Изначально земля стоимости не имеет. Однако при вовлечении в рынок и в систему товарно-денежных отношений у нее появляются определенная цена, меновой эквивалент, на который эта предпринимательская деятельность ориентируется. У этого менового эквивалента будут два разных значения, принципиально отличающиеся друг от друга: при продаже земли в целом (переход к новому владельцу) и при аренде земли (использование без отчуждения собственности). Поскольку у земли изначально нет стоимости, данный эквивалент будет как бы взвешивать землю-товар возможными затратами труда. В результате появляются две различные категории: стоимость и цена земли.

Известные теории стоимости представляют собой направления, каждое из которых предлагает свою методологию расчета цены земли.

По теории спроса и предложения цена земли устанавливается на рынке. Но данная теория не дает ответа на вопрос, какой фактор является основой цены.

Согласно теории издержек производства цена есть все платежи (внешние и внутренние издержки плюс нормальная прибыль), необходимые для того, чтобы привлечь и удержать ресурсы в пределах данного направления деятельности. С точки зрения территорий, деятельность поддержание ее функционирования, в первую очередь создание, развитие и эксплуатация всех инфраструктур: общественного обслуживания, инженерного оборудования, общественного транспорта и т. д. Как правило, названные инфраструктуры не приносят доходов, достаточных для их нормального функционирования и развития и не формируют цену земли (издержки явно выше доходности).

Согласно теории факторов производства цена земли есть капитализированный остаточный доход, относимый к земле (земельная рента), после оплаты других факторов производства. Данная теория достаточно логично и корректно объясняет формирование стоимости земельных участков, приносящих доход. Однако в условиях российского земельного рынка велика вероятность получения отрицательной цены земли в связи с неэффективной работой предприятия, использования земельного участка не по разрешенному использованию, в связи с местными социальными и климатическими условиями и др.

По теории полезности и предельной полезности полезность понятие субъективное, которое не является синонимом понятия «польза». Полезность конкретного товара, продукта различна для разных людей. Предельная полезность это добавочная полезность одной дополнительной единицы конкретного продукта и подчиняется она закону убывающей предельной полезности. Так, поселение имеет на своей территории, своих землях уровень услуг, одновременно удовлетворяющих потребности отдельных индивидуумов и потребности городского сообщества. Чем больше услуг предоставляется данным поселением, тем выше стоимость его земель, которая возрастает благодаря дефициту услуг, предлагаемых для использования на других территориях.

Теории, объединяющие все перечисленные (теории эклектического толка), имеют и общий для всех недостаток: дистанцирование от общественно-необходимых затрат труда.