Продам дом

Продам дом

Вторичный рынок коттеджей развивается стремительно, объем предложения постоянно растет. И главная забота зачастую уже не приобретение загородного жилья, а его выгодная продажа.

Ситуация кардинально изменилась буквально за десятилетие. В конце 1990-х годов для подавляющего большинства домовладельцев построенный либо купленный коттедж был первым индивидуальным загородным домом, на возведение (или приобретение) которого бросались все финансовые и интеллектуальные силы. И казалось, в нем человек будет жить до гробовой доски — это же семейное гнездо, родовое, так сказать, имение. Однако вскоре дома стали менять, как перчатки, уже есть такие, кто в третий раз перебрался на новое место загородного проживания. Удивительного тут ничего нет: наши вкусы все время корректируются, и то, что вчера представлялось удобным и красивым, сегодня таким уже не кажется. Кроме того, новые предложения зачастую объективно привлекательнее, потому что рынок постоянно совершенствуется в части жилья. Взять те же коттеджные поселки: как только покупатели осознали все преимущества «коллективного» проживания, многие тут же решили избавиться от обособленных коттеджей.

Впрочем, сейчас мы не о том, что заставляет людей приобретать новый загородный дом. Нас интересует, как быстро и выгодно продать дом? С чего начать?

В первую очередь надо решить, будете вы заниматься этим самостоятельно или доверите продажу профессиональной риелторской компании. В принципе, продавец может справиться и сам, особенно если обладает определенным опытом и хорошо знает ситуацию на рынке загородной недвижимости. Но продажа загородного дома требует немалых усилий и, главное, времени. Тот, кто займется поиском потенциальных покупателей, оформлением документов и т. д., должен будет посвятить этому многие часы и дни, которые в итоге складываются в недели и даже месяцы. Так что следует заранее определиться, достаточно ли у вас свободного времени, сможете ли вы отложить текущие дела, чтобы держать процесс под контролем. Опять же, в ходе подготовки и совершения сделки иногда приходится сталкиваться с недобросовестностью, а то и вовсе мошенничеством, что может привести к серьезным неприятностям.

Полина Яковлева, руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании Knight Frank, говорит: «Обычно к «самодеятельности» подталкивает необходимость выплачивать риелторской компании комиссионное вознаграждение. Однако оно не столь велико — в среднем 4 % от стоимости объекта. Активно работающий человек, занявшись продажей загородной собственности, может потерять гораздо больше, если оставит на это время основную деятельность. Практика продажи коттеджей показывает, что даже когда покупатель кто-то из знакомых, продавец, как правило, обращается к риелторам. И если не надо искать покупателя, их услуги обходятся всего в 1% от стоимости объекта».

Так что если вы не пенсионер, которому больше нечем заняться, а работающий человек, то лучше доверить продажу коттеджа профессионалам. Нельзя сказать, что, обратившись к риелторам, вы стопроцентно лишаетесь каких бы то ни было проблем. И здесь могут попасться недобросовестные исполнители, поэтому первейшая задача — это поиск авторитетной компании, в которой работают грамотные и ответственные специалисты. При выборе следует обращать внимание на масштаб компании, продолжительность работы на рынке, ну и, конечно, на отзывы тех, кто уже воспользовался ее услугами.

Компетентный специалист обязательно расскажет о состоянии рынка, о похожих объектах, о факторах, затрудняющих (или ускоряющих) продажи. Вам будет предоставлен анализ, исходя из которого можно определиться с ценой объекта и со стратегией продажи. В услуги входит также проведение переговоров с потенциальными приобретателями недвижимости, размещение рекламы в специализированных СМИ. Если понадобится, осуществляется доставка покупателей для осмотра коттеджа (хотя большинство, как правило, имеют собственный транспорт).

Кроме того, риелторы берут на себя важнейшую часть работы — оформление всех необходимых для продажи коттеджа документов. Понадобятся и правоустанавливающие документы, и техническая документация на строение и прилегающий участок, и еще целый ряд бумаг. Обычно некоторые из них уже в наличии, но какие-то могут быть не получены или потеряны, а без полного комплекта сделка не состоится.

Вот перечень документов, которые нужны для регистрации перехода права собственности на индивидуальный жилой дом:

1. Заявление о государственной регистрации сделки.
2. Заявление о государственной регистрации права собственности.
3. Заявление о государственной регистрации обременений (ограничений) прав при их наличии.
4. Документ об уплате государственной пошлины.
5. Документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя — документ, подтверждающий его полномочия (доверенность).
6. Правоустанавливающий документ — договор купли-продажи, права по которому подлежат государственной регистрации (оригинал). Если договор составлен в простой письменной форме, число экземпляров оригинала должно соответствовать числу сторон договора и на государственную регистрацию представляется не менее двух подлинных экземпляров.
7. При представлении договора, составленного в простой письменной форме, — правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца (договоры и свидетельства о праве собственности на жилой дом и земельный участок).
8. Подлинник паспорта на дом, удостоверенный государственной организацией, осуществляющей государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа.
9. Подлинник кадастрового плана земельного участка.
10. Опись документов, представляемых на государственную регистрацию, с указанием их наименований, реквизитов, общего количества листов и заверенная подписью заявителя. В описи должны быть:
1) копия договора купли-продажи, заверенная нотариально. Если договор составлен в простой письменной форме, то второй подлинный его экземпляр;
2) копии паспорта на дом и кадастрового плана земельного участка, заверенные нотариусом или органом, их выдавшим, либо вторые подлинные экземпляры этих документов;
3) нотариально удостоверенное согласие супруга (-и) покупателя по договору либо заявление покупателя о том, что он не состоит в браке;
4) нотариально удостоверенное согласие супруга (-и) продавца по договору, либо заявление продавца о том, что он не состоит в браке;
5) копии доверенностей, если интересы сторон представляют доверенные лица.
Одна из основных предпосылок успешной и быстрой продажи коттеджа — его отличный товарный вид. Вполне возможно, что дом был построен лет 10–15 назад, и за годы эксплуатации где-то отлетела штукатурка, местами повреждена кровля, да и инженерия стала небезупречной. Поэтому, перед тем как показывать покупателям, его желательно привести в порядок. То есть сделать хотя бы косметический ремонт. Первое впечатление покупателя необычайно важно: он или загорается идеей покупки, или, наоборот, отказывается от нее, отвращенный неказистостостью объекта. Однако тут тоже не следует переусердствовать, особенно по части обустройства ландшафта. Как считает Полина Яковлева, ландшафт на участке каждый создает по своему вкусу. Поэтому нужно провести лишь общие работы, чтобы территория была ухоженной и выглядела презентабельно. А различную ландшафтную экзотику лучше предоставить выбирать будущим хозяевам.

Еще одно замечание нашего эксперта касается недвижимости в коттеджных поселках. «В настоящее время модно приобретать дома в коттеджных поселках. Тем не менее практика рынка свидетельствует о том, что на отдельно стоящие коттеджи тоже имеется немалый спрос. И тем, кто собрался продавать такие коттеджи, вовсе не стоит занижать цену — покупатели на подобную недвижимость, особенно расположенную в престижном месте, обязательно найдутся».

Трудно преувеличить значение правильной оценки продаваемого коттеджа. Ведь, с одной стороны, каждый домовладелец заинтересован в максимальной цене, с другой — стремится, чтобы сделка осуществилась как можно быстрее. Отсюда вытекает необходимость определенного ценового оптимума, который является истинной рыночной стоимостью объекта загородной недвижимости в данный момент.

Если вы подрядили для продажи риелторскую компанию, профессионалы обязаны провести оценку вашего коттеджа, после чего представить вам полную аргументацию рекомендованной цены продажи. Должны быть объяснены критерии оценки, приведены оценки сходных объектов, то есть в этом вопросе должна быть полная открытость информации. Вместе с тем мы вовсе не призываем продавца к абсолютной пассивности. Даже весьма занятый человек имеет возможность покупать специализированные СМИ, а также просматривать в интернете порталы, посвященные загородной недвижимости. Ознакомившись с ситуацией на рынке и изучив множество примеров, вы сможете грамотно строить диалог и с риелтором, и с потенциальными приобретателями.

Вместе с тем далеко не все продавцы (равно как и покупатели) доверяют штатным оценщикам риелторских компаний. И небезосновательно: если одно подразделение компании продает недвижимость, а другое — ее оценивает, то вполне закономерно возникает вопрос, не действуют ли они сообща в ущерб интересам продавца? Вот почему многие предпочитают обращаться в независимую оценочную компанию. Оценщики просматривают все имеющиеся документы на коттедж и участок, выезжают на место, тщательно осматривают объект, после чего составляют отчет об оценке.

Очевидно, что оценивать недвижимость лучше в крупной и хорошо известной на рынке компании. Маленькой оценочной фирме трудно привлечь в штат профессиональных экспертов высокого класса. Что тут важно? Как и во всех других сферах, здесь действует правило: дешевое, как правило, не бывает хорошим. Поэтому не стоит экономить, тем более что стоимость подобных услуг вовсе не заоблачная — это доли процента стоимости коттеджа.

Ну и естественно, следует правильно оформлять договор купли-продажи, который является основным документом при проведении сделки. Юридических тонкостей в этом деле немало, и здесь вам наверняка не обойтись без помощи квалифицированных риелторов и юристов. Принято считать, что только нотариус может правильно составить договор купли-продажи, иными словами, его присутствие при сделке и подпись на документе строго обязательны. Однако существует еще один предусмотренный законодательством вариант, который пользуется большей популярностью. Это договор в простой письменной форме, заключаемый без присутствия третьих лиц. Прежде чем решить, какую форму договора выбрать, нужно понять, в чем преимущество нотариально заверенной сделки и есть ли вообще это преимущество. По сути, нотариус только удостоверяет сделку и берет за это определенный процент от суммы, указанной в договоре, — обычно около 1,5 %. Конечно, стоимость услуг нотариуса зависит от цены объекта, но она в любом случае оказывается выше, чем фиксированная плата юристу за составление договора в простой письменной форме.

После того как договор заключен и официально зарегистрирован, нужно подписать акт приемки-передачи жилья, в котором покупатель подтверждает, что не имеет претензий к состоянию купленного дома.

Hutorov.Net