Жилищный кооператив

Покупка квартиры, сегодня, возможна в различных формах правовых соглашений. Как правило, разница сводится, с одной стороны, к оплате (условия и конечная стоимость), с другой с стороны, к правовым гарантиям обретения в собственность заветной жилой площади.

Низкие проценты - главный плюс покупки квартиры через ЖНК, при ипотечном кредитовании средняя ставка за пользование кредитом составляет 11 -13% в год, а в жилищных кооперативах - 2-4%. Еще один плюс в том, что членом кооператива может стать каждый, кто хочет приобрести собственное жилье: для этого не требуется ни справки о зарплате, ни заявления поручителей, ни прописки. Кроме того, у членов кооператива есть возможность реального контроля над его деятельностью. Например, они имеют право:

• инициировать проведение собраний членов кооператива;
• исключать других «недостойных» членов из состава кооператива;
• сменять руководство кооператива на собраниях (председателя кооператива, членов правления);
• инициировать финансово-хозяйственные ревизии деятельности кооператива;
• истребовать различную документацию, касающуюся деятельности кооператива.

При вступлении в кооператив нужно предъявить соответствующие документы (паспорт и, как правило, копию трудовой книжки), а также подписать заявление. Затем выбираете квартиру, определяете ее примерную стоимость. После подписания заявления о вступлении в ЖНК нужно будет внести сумму в размере 3-6% от ориентировочной цены будущей квартиры. Это вступительный взнос. Эти деньги идут на собственные нужды кооператива и в счет платы за будущую квартиру засчитаны не будут. При вступлении нужно будет внести еще и первый паевой взнос. Эти деньги уже входят в стоимость приобретаемого жилья (то есть идут на ваш накопительный счет).

Паевые взносы придется платить ежемесячно. Кооператив предоставляет пайщику квартиру только тогда, когда на его накопительном счете будет около 50 процентов от ее стоимости. Указанный барьер для выделения квартиры не является строгим: более точный, как правило, оговаривается во внутренних документах кооператива (уставе, протоколах собрании). Определяется размер ежемесячных паевых платежей, на основании ваших возможностей рассчитывается срок накопления первой половины суммы и закрепляется в договоре. При этом надо иметь в виду одну особенность - от выбранного вами темпа накопления будет зависеть и темп возврата займа. Дело в том, что по Закону о жилищных накопительных кооперативах срок возврата оставшейся суммы (займа) не должен превышать в полтора раза срок накопления первой половины стоимости жилья. Поэтому если вы вносите первые 50 процентов стоимости квартиры за два года, то внести оставшуюся часть придется не более чем за три.

Получается, чем дольше вы копите деньги на счетах кооператива, тем длительнее будет ваш срок окончательного расчета, и наоборот, стремясь быстрее получить жилье, пайщику придется вносить паевые взносы интенсивнее не только на накопительном, но и на расчетном этапе. После накопления половины стоимости желаемого жилья кооператив добавляет оставшуюся часть и предоставляет члену ЖНК квартиру. После этого размер паевых взносов корректируется, потому что реальная стоимость квартиры, как правило, отличается от планируемой. Изменение суммы взносов закрепляется в договоре, и новосел погашает оставшуюся сумму пая. Помимо вступительного и паевых взносов пайщику придется платить еще членские (или административные) взносы. Они, как правило, составляют 2-3%  в год от суммы, предоставленной в рассрочку. Именно эти проценты и называют кредитными, хотя в данном случае пайщик платит деньги не за пользование кредитом, а делает взносы на организацию работы кооператива (из этой суммы покрываются административные расходы ЖНК). Иногда пайщикам приходится платить дополнительные взносы. Ими покрывают убытки кооператива. До полной выплаты стоимости жилья оно находится в собственности кооператива. То есть вы получите возможность прописаться в ней с семьей, но не сможете продать квартиру. Только когда весь пай будет выплачен (все 100% стоимости квартиры), жилье переходит в собственность пайщика. Кооператив выдает специальную справку о полной выплате паевого взноса, и на ее основании пайщик может уже зарегистрировать в госорганах право собственности на недвижимость. В ипотеке же стать собственником квартиры можно сразу при заключении договора с банком и выдаче кредита. Порядок выхода или исключения из ЖНК регламентирован ст.ст. 9 и 10 Закона.