Доходы от сдачи квартир в аренду упали, но это обстоятельство пока их не смущает
Поздняя осень, зима, ранняя весна – сезоны, которые многие россияне с удовольствием провели бы в теплых странах. С наступлением холодов портится настроение, наступает депрессия и на работу собираться совсем не хочется… Желание сменить обстановку и отправиться в края, где солнечно и тепло, осуществить вполне реально. Главное - был бы доход, на который можно снять домик или квартиру на берегу океана и вести беззаботное существование, наслаждаясь свободой и экзотикой.
Людей, которые исповедуют такой образ жизни, отказываются от благ цивилизации в обмен на расслабленное времяпрепровождение, называют дауншифтерами. Их девиз звучит следующим образом: если работа мешает наслаждаться жизнью, от карьеры нужно отказаться! Направление, очень популярное на западе и в США, нашло поклонников и в России. Многие из наших сограждан пополнили число дауншифтеров в том числе и за счет финансирования своих расходов деньгами от сдачи квартир в аренду. Подавляющее их число - это жители столицы.
Куда едут наши люди
Эксперты, опрошенные «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru», назвали самые популярные страны у дауншифтеров - Индия (Гоа), Таиланд (Паттайя), Камбоджа, Доминикана, Индонезия (Бали). Выбор продиктован не только теплым климатом, но и стоимостью проживания. Если не брать в расчет визовые формальности, ограничивающие срок пребывания россиянами в той или иной стране (по опыту этот вопрос россияне разруливают на месте, просто покупая возможность проживания), то первая задача, которую предстоит решить, – это аренда жилья. Проще всего и при этом дешевле - арендовать жилье на год. В большинстве стран самые многочисленные именно такие предложения. В объявлениях фигурирует ставка месячной аренды, при условии, что сделка заключается на целый год. Сложнее и дороже снять квартиру или дом на месяц или на несколько недель. Предприимчивые хозяева предлагают таким арендаторам квартиры с посуточными ставками, что совсем невыгодно. При аренде жилья на длительный срок (от 3 месяцев и более) стоимость снижается примерно в два раза по сравнению с ценой аренды на месяц, но нужно быть готовым, что хозяева попросят заплатить сразу за весь срок.
Не очень выгодно подыскивать жилье по интернету, так как во Всемирную паутину попадают, как правило, самые дорогие варианты. К слову, арендный бизнес, «на зимовках» рассчитанный на россиян на местах, организовывают наши же соотечественники, приехавшие ранее. Они снимают квартиры или дома по низким ценам на длительный срок, а потом, уже удвоив, а то и утроив ценники, в сезон предлагают жилье вновь прибывшим. Опытные дауншифтеры советуют, отправляясь в выбранную страну, забронировать гостиницу на 3-5 дней и за это время подыскать жилье на месте. Еще одна причина не снимать жилье дистанционно – вероятность, что место не понравится или квартира будет отличаться от той, что экспонировалась в объявлении, а деньги уже заплачены и их никто не вернет.
По московским меркам аренда жилья в азиатских странах недорогая. Порадует и средний чек в местном ресторанчике. Конечно – это заведения не уровня европейских, и о мишленовских звездах никто из их владельцев не имеет понятия, но еда там вполне вкусная и, главное, свежая. По данным Юлии Кожевниковой, ведущего эксперта интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru, в Гоа в зависимости от места проживания и качества недвижимости аренда обойдется $100–400 в месяц, обед в ресторане - $2–12 с человека. В таиландской Паттайе апартаменты можно снять за $200 – 1 000 в месяц (обед - $3–17). Аренда в Камбодже обойдется $200–800 (обед $3–16), примерно такой же уровень цен в Доминиканской Республике - $200–600 (обед - $6–34). Ставки аренды недвижимости на острове Бали в Индонезии имеют более широкий диапазон - $300 – 1000 (обед$2–20).
Таиланд и Гоа
По оценке экспертов, большинство россиян отправляется в Таиланд. В ожидании выгодных клиентов (как ни крути, жилье иностранцам сдается дороже, чем местным) предприимчивые арендодатели, среди которых и наши соотечественники, предлагающие субаренду, даже ценники выставляют в рублях! Хотя, чаще фигурируют ставки в долларах и в местной валюте – в батах. Правда, если раньше курс бата почти равнялся рублю, то после обвала последнего (по состоянию на третью декаду ноября) за 10 рублей можно получить всего 7 бат.
Арендаторы могут сосредоточить свое внимание как на современных жилых комплексах, так и на типовых тайских многоэтажках или частных домах. Например, в Паттайе, в спокойном районе Джомтьена, в 600 м от моря, рядом с рынком находится ЖК Baan Suan Lalana. В нем круглосуточная охрана, три бассейна, сауна, фитнес-зал, теннисные корты, магазинчики, просторный паркинг. Предлагается однокомнатная квартира общей площадью 35 кв. м на втором этаже, подведено кабельное ТВ, wi-fi. Стоимость месячной аренды 16 тыс. руб. Условие аренды – отсутствие домашних животных у арендатора.
В тихом месте Районга (Бан Чанг) в аренду сдается двухкомнатная квартира общей площадью 70 кв. м (гостиная, спальня, холл+кухня, два санузла) в кондоминиуме с бассейном, охраной, с теннисным кортом в 150 м от моря. В квартире wi-fi, два кондиционера, встроенная кухня, холодильник, сейф, шкафы, столы, балкон, кровать, раскладной диван, постельное белье, посуда, стиральная машина, телевизор. Вода, электричество, уборка после отъезда включены в стоимость проживания, если рента не больше месяца. Если квартира арендуется на более длительный срок, то коммунальные платежи оплачиваются дополнительно. При месячной аренде ставка составит $600, на полгода - $550 в месяц, на год - $500.
Встречаются и очень привлекательные предложения, и относятся они к субаренде, их дают арендаторы, которые на какое-то время собираются отлучиться. В частности, в одном из объявлений молодой человек сообщает, что отправляется в путешествие, и на этот срок сдает квартиру в кондо в джомтьенском «Мажестике» (в Паттайе). Далее по тексту: «очень уютный «кондик», есть все необходимое, европейская кухня. Площадь студии 28 кв. м, есть балкон, крытая парковка, 800 метров от моря, рядом супермаркет «7-11», рынок. При аренде от трех месяцев и более цена вопроса - 6000 бат в месяц + вода и свет. В целом коммунальные платежи на одного человека - около 350-500 бат в месяц». Далее в объявлении сообщается, что если «квартирант» - опытный и ответственный водитель, то ему предлагается спортбайк Honda по «нетуристической» цене.
Еще один популярный регион у россиян – индийский штат Гоа. Туда едут и те, кто практикует йогу, и вегетарианцы, и просто любители пассивного отдыха на берегу океана. Цена аренды выше примерно на 20%, чем в соседних с ними районах - в популярных туристических регионах, таких как Морджим, Ашвем. Если жилье находится на расстоянии до 300 м от пляжа, то цена аренды удваивается по сравнению с объектами, расположенными на расстоянии более 1 км от берега. Еще один фактор – сезонность. Так, в пик сезона (25 декабря - 5 января) ценники вырастают на 200%. В низкий сезон (сентябрь - октябрь, март - май) цена, наоборот, уменьшается на 20-50%.
Важный момент, касающийся самого жилья в Гоа - оно низкого качества. Многие лачуги, предлагаемые в аренду, имеют минимум удобств. Интернет, ванна, кухня, горячая вода, плита, бассейн, охрана, парковка – атрибуты дорогого жилья, ставки в этом случае как минимум в два раза выше, чем у большинства экономичных вариантов. Хорошее жилье с современной мебелью и техникой опять же стоит примерно в два раза дороже. Средние базовые ставки на аренду простенькой однокомнатной квартиры в спальном районе – около $120 долю в месяц, в одном из центральных районов – $160. Квартира из трех комнат в центре потянет на $400. К дорогим предложениям можно отнести апартаменты (Кандолим, Гоа) из двух комнат с кондиционером на четыре спальных места, с бассейном и оборудованной кухней. Они обойдутся в зависимости от сезона в $170-250 за неделю. Апартаменты класса люкс (четыре спальных места, две ванные) в городе Сиолим, с меблировкой в европейском стиле и общим бассейном, стоят $150-190 за неделю проживания.
Коммунальные платежи в Гоа невысокие. За квартиру общей площадью около 80 кв. м - это электричество, газ, вода, вывоз мусора – платить в среднем надо около $10 в месяц, плюс - безлимитный интернет – около $25.
Московские арендаторы съезжают, рубль падает
Но прежде чем паковать чемодан и строить грандиозные планы, будущему дауншифтеру нужно подумать, как обеспечить себе безбедное существование в другой стране. Основной источник финансов для многих – платежи от сдачи своей недвижимости в аренду.
«У нашего агентства есть клиенты, которые живут постоянно за рубежом, - рассказывает Роман Бабичев, руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья». - Один сдает свою «трешку» в Люблино за 70 тыс. рублей, второй - дом в Старой Купавне за 40 тыс. рублей, и оба, заметьте, живут в Таиланде». У клиента компании «ИНКОМ-Недвижимость» обычная трехкомнатная квартира экономкласса в районе станции метро «Беляево», он в ней сделал хороший ремонт, но недорогой, и сдает за 60 тыс. рублей, а сам живет с женой опять же – в Таиланде!
Наталья Чепрукова, генеральный директор компании Delta estate, уточнила, что выбор страны, куда едут дауншифтеры, зависит от класса сдаваемого жилья: «владельцы квартир экономкласса могут позволить себе проживание в странах Азии, а владельцы элитной недвижимости облюбовали средиземноморское побережье».
Квартиры обычно сдают сроком на год или более и уезжают обычно на такой же срок, добавила Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда». Некоторая вариативность возможна в случаях, когда мы говорим о визовой стране пребывания - тогда срок может быть привязан к сроку действия визы.
В среднем, по данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», хозяин однокомнатной московской квартиры экономкласса может рассчитывать на 31 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной - на 41 тысячу рублей, трехкомнатной – на 56 тыс. рублей соответственно. В бизнес-классе однокомнатная квартира сдается в среднем за 44 тыс. рублей, двухкомнатная – за 65 тыс. рублей, трехкомнатная – за 96 тыс. рублей, четырехкомнатная – за 134 тыс. рублей. Так, один из клиентов компании «ИНКОМ-Недвижимость» сдает двухкомнатную квартиру с дорогим ремонтом в центре Москвы за 120 тыс. рублей и периодически меняет место проживания, переезжая из одной страны в другую.
Однако на рынке аренды Москвы начались проблемы. Если еще год тому назад желающих снять жилье в российской столице было предостаточно, то сейчас картина не такая безоблачная. Западные санкции и ответные меры со стороны нашего правительства принесли головную боль хозяевам съемного жилья: иностранцы уезжают домой, освобождая квартиры, сокращения начались и в российских компаниях, поэтому уволенным сотрудникам из регионов ничего другого не остается, как собирать пожитки и отправляться в родные города. И если арендатор съезжает, то дауншифтерам приходится срочно искать замену. И сделать это непросто – в Москве число «свободных» квартир увеличивается. По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», предложение превышает спрос в 2,8 раза.
В лучшем положении оказываются хозяева однокомнатных и двухкомнатных квартир около станции метро в спальных районах, как подчеркивает Роман Бабичев («Азбука Жилья»), они имеют самую высокую ликвидность, так как всегда пользуются спросом, сдать их легче всего. Сложнее всего сдать квартиру в элитном сегменте, где цены за «однушку» начинаются от 100 тыс. рублей. Этот рынок наименее востребован, квартиры сдаются порой по полгода, объясняет эксперт.
Преобладающее число московских дауншифтеров – это владельцы квартир экономкласса, которые сдаются за рубли. Что произошло с рублем за последнее время – знают все. Соответственно, доходы арендаторов, которым для жизни за границей нужна валюта, существенно сократились. Вот вам еще одна проблема. Правда, риелторы заявляют, что их клиенты, ставшие дауншифтерами, домой не собираются. По крайней мере, пока.
«Немногие откажутся от такого образа жизни, ведь даже при росте курса доллара жизнь за границей гораздо дешевле, чем в Москве», - полагает Наталья Чепрукова (Delta estate). Оптимальным решением для дауншифтеров станет переезд в более дешевые страны и небольшая экономия средств, прогнозирует эксперт.
«Людей, которые наслаждаются благами природы, абсолютно не «заморачиваясь» на блага цивилизации, практически единицы, - высказывает свое мнение Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость». - Все равно они ищут дополнительный доход».
С Ольгой Гусевой нельзя не согласиться – рассчитывать на аренду московской квартиры как на единственный источник дохода, да еще в нынешних условиях все-таки легкомысленно. Поэтому надо подумать либо об удаленной работе, либо об организации какого-то собственного дела. Об удачном опыте россиянина, организовавшего в Египте школу виндсерфинга, вы можете прочитать в статье Игоря Индриксонса, управляющего инвестициями в недвижимость и основателя компании Indriksons.ru «Недвижимость за рубежом: к дауншифтингу стоит относиться с осторожностью». Из статьи также можно узнать и об иных способах извлечения дохода. Так, некоторые дальновидные россияне-дауншифтеры вкладывают деньги в зарубежную недвижимость, в том числе – коммерческую (номера в отеле). Такие вложения сегодня приносят им стабильные деньги.
Текст : Людмила Чичерова | www.metrinfo.ru |
Дек. 2, 2014, 9:07 д.п.
