При залоге недвижимости определяются два вида стоимости объекта: рыночная и ликвидационная. Рыночная стоимость объекта недвижимости представляет собой расчетную величину, равную денежной сумме, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом предполагается, что каждая из сторон действовала без принуждения. Что касается ликвидационной стоимости объекта недвижимости, то она представляет собой стоимость при вынужденной продаже, Т.е. расчетная величина, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки. слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с рыночной стоимостью.
Важно заметить, что заложенное недвижимое имущество может быть отчуждено залогодателем только с согласия залогодержателя, если договором об их залоге не было предусмотрено иное. При отчуждении недвижимого имущества, находящегося в залоге, а также при переходе права собственности на них к другому лицу в порядке правопреемства, в том числе при наследовании, к новому приобретателю переходят все залоговые обязательства, не выполненные первоначальным залогодателем, если иное не было предусмотрено в договоре о залоге.
Залогодержатель (банк) вправе в любое время проверять состояние заложенной недвижимости. Он может потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства (возврата кредита) в случае его нарушения, том числе и незначительного, В такой ситуации залогодателю лучше застраховать свое имущество по полной стоимости в страховой компании, а если стоимость имущества значительно превышает размер кредита, то на сумму кредита, которая соответствует рыночной стоимости жилья. Кроме того, в том случае, если залогодержатель (банк) не выполняет взятых обязательств, залогодатель имеет право требовать прекращения ипотеки.
Передача прав при ипотеке возможна с помощью закладной, что значительно упрощает оборот недвижимости, ведь передача прав по закладной осуществляется без обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации сделки. Передача прав по закладной означает передачу прав по обеспеченному ипотекой обязательству.
Кроме того, законом, а именно п. 3 СТ.146 ГК РФ, предусмотрена возможность передавать права с помощью ордерного индоссамента только по ордерной ценной бумаге; по именной ценной бумаге права могут быть переданы лишь путем цессии. Передача прав по именной ценной бумаге, совершаемая путем цессии, требует соблюдения формы договора об ипотеке (нотариальное удостоверение и государственная регистрация).
Июнь 20, 2013, 12:04 п.п.
