Категории

Загородная недвижимость: как курс доллара повлиял на продавцов и покупателей

10 минут на чтение

Сегодня тема для нашей статьи несколько смелая. Разве можно выиграть сегодня, когда какую сторону нашей жизни ни возьми, все в минусах – доходы падают, расходы растут, про политику и внешнее влияние на нашу экономику вообще лучше умолчать. Но с другой стороны кризис – это всегда стимул к обновлению, и вполне возможно, что он преподнесет нам кое-какие сюрпризы.
Герои и жертвы битвы доллара с рублем
Прежде всего «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» поинтересовался у представителей компаний, работающих на загородном рынке, есть ли такие покупатели, которые от девальвации рубля только выиграли?
Оказалось, немного, но таковые все-таки есть. Это люди, имевшие валютные сбережения и (или) валютные доходы. Как правило, покупатели с валютой – клиенты дорогого рынка. Как замечает Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», в целом, портрет покупателя элитной загородной недвижимости не изменился. Это по-прежнему люди с высоким уровнем доходов: бизнесмены, банкиры, представители «свободных» профессий. Любопытно, что по наблюдениям эксперта среди членов делового сообщества, интересующихся загородными домами, появилась новая «прослойка»: это владельцы и топ-менеджеры компаний, которые благодаря политике импортозамещения смогли расширить свой бизнес и получить бОльший доход.
Еще одна категория покупателей, которую выделяет Людмила Цветкова, финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» - «русские экспаты». То есть, наши сограждане, проработавшие несколько лет за границей и вернувшиеся обратно в Россию. Если перед отъездом «туда» они продали свою недвижимость и сохранили свои сбережения, то сегодня могут приобрести даже более качественные объекты за свои валютные накопления.
Выиграли, по мнению эксперта, и западные инвесторы, правда, для них российская недвижимость, тем более загородная, является высокорисковым активом, поэтому доля таких инвесторов на рынке невелика.
Если есть победители, значит, имеются и побежденные. Кто же проиграл в схватке рубля и доллара? Эксперты назвали следующие группы клиентов рынка недвижимости: заемщики валютных кредитов, покупатели жилья экономкласса, чьи рублевые доходы существенно снизились. А также наши граждане, проживающие за границей и сдающие здесь жилье в аренду: получают-то они рубли (причем арендные суммы подсократились), которые им приходится переводить в «евры» по нынешнему курсу.
Итак, получается, что в выигрыше оказались люди обеспеченные, богатые, а вот те, чьи доходы много скромнее, наоборот, пострадали. К сожалению, это невеселое умозаключение эксперты подтверждают, приводя конкретные факты.

«Пусть богатые будут богаче»
Покупательная способность человека, имеющего валютные сбережения, из-за девальвации рубля и снижения цен выросла более чем в два раза – это очевидно, - констатирует Андрей Кройтор, директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость.
Еще с ноября 2014 года загородный рынок начал переходить на рублевые цены, и этот процесс продолжается, - напоминает Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group. По оценке аналитиков компании Kalinka Group около 50% объектов, представленных на подмосковном элитном рынке, экспонируются в рублях. «По курсу на начало мая покупка дома за 160 млн. рублей соответствовала $3,1 млн. По сегодняшнему курсу такой дом в долларах стоит около $2,3 млн. То есть, имея $2,3 млн., можно позволить себе приобретение, которое еще четыре месяца назад было не по карману, - приводит пример Юлия Грошева. - Таунхаус без отделки в коттеджном поселке премиум-сегмента стоит минимум 25 млн. руб. По курсу мая это $490,2 тыс., а сегодня – это $364 тыс. Даже совершая покупку из самого нижнего ценового диапазона элитного рынка, покупатель экономит порядка $126 тысяч».
Короче говоря, как писала несравненная Евгения Васильева (бывшая чиновница Минобороны, и самая знаменитая бывшая заключенная) в одном из своих чудо-стихотворений, «пусть богатые будут богаче»!
Однако трендом на рынке это явление все же назвать нельзя, во-первых, как нам уже выше заявили эксперты, клиентов-долларовых миллионеров, скупающих дворцы «по дешевке», в принципе немного, а во-вторых в целом покупатель дорогого жилья свои запросы все-таки урезал: «По итогам полугодия снижение среднего бюджета предложения в долларовом эквиваленте произошло на 16%», - резюмирует Юлия Kalinka Group.
Что же касается покупателей домов экономкласса и дач, то и их аппетиты заметно снизились. Роман Коняхин, управляющий выставкой домов «Малоэтажная страна» приводит данные опроса, проводившегося на выставке. Так вот, с февраля по июль 2015 года количество опрошенных посетителей, желающих заказать строительство дома от 5 миллионов рублей и выше, сократилось на 63%. На 7% увеличилось число желающих построить дом от трех миллионов рублей и на 32% - выросло число желающих построить дом от одного миллиона рублей. То есть бюджет покупки стал существенно скромней. А участники выставки свидетельствуют: сейчас редко кто заказывает дом площадью больше 200-300 кв. метров, хотя до кризиса спросом пользовались дома площадью и 300, и даже более 500 кв. метров.

Скидки скрывают снижение цен?
Но может быть, настанет время, когда покупатель скромной загородной недвижимости поймает и свою удачу? Ведь по выражению Ильи Менжунова, («Метриум Групп»), «это лето на рынке загородной недвижимости прошло под знаком всевозможных скидок как от девелоперов, так и от собственников-физлиц».
Картина в целом такая: на качественные объекты размер скидок составляет 5-10%, на объекты, имеющие какие-то недостатки (неважная транспортная доступность, неудачное расположение и т.д.) – 20-25%. Скидки на рынке загородной элитной недвижимости доходят 25-30%, и даже до 50%. Причем иные покупатели прямо-таки требуют себе уступок: «сейчас мы наблюдаем довольно агрессивную позицию покупателя относительно торга. Зачастую после просмотра, клиент заявляет о возможной покупке данного дома с дисконтом в 50%. Конечно, далеко не все собственники идут на эти условия, но есть и такие продажи (в основном там, где цена была зафиксирована в долларах)», - свидетельствует Сергей Колосницын, директор департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY.
Не является ли обилие скидок скрытым снижением цен, ведь очень похоже, что летние скидки плавно перейдут в осенние, зимние, весенние… Взгляд на «скидочную» политику продавцов загородных домов, таунхаусов, земельных участков и дач у наших экспертов разнится.
«Скидки – это скрытое снижение цен. Но серьезные компании скидок выше 5-10% от прайса не дают. Если это происходит, у девелопера серьезные проблемы. К таким проектам надо относиться очень осторожно» - говорит Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village», генеральный директор девелоперской компании Neumark.
Другие эксперты полагают, что скидки и уступки – это обычные маркетинговые инструменты. «Я не назвал бы это снижением цен. Скидки — это инструмент конкурентной борьбы на рынке. Все застройщики одинаково вложились в строительство, и сейчас пытаются привлечь покупателя. А как его привлечь? Скидками, рассрочкой. Я считаю, что это не снижение, а обычная конкуренция, не зависящая от экономических условий», - выражает мнение этой группы экспертов Юрий Ростовцев, управляющий КП Грибное.
Подобной позиции есть объяснение: эксперты ее придерживаются не потому, что упорно не хотят замечать кризиса, а потому что девелоперы и так затянули пояса. В доказательство Людмила Цветкова, финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» приводит данные исследования себестоимости ряда проектов в Московской области, который аналитики компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» провели совместно со строительной компанией «Еврострой».
Были проанализированы все расходные статьи и подтверждающие документы, в том числе сметы, затраты на коммуникации, стоимость покупки земли, кредитная нагрузка. Вывод исследования: загородные объекты продаются с минимальной маржой или по себестоимости. «То есть скидки и акции – исключительно маркетинговая фишка, которая строится на том, что изначально цена поднимается, а затем декларируется скидка на дельту роста», - делает вывод Людмила Цветкова.
Получается, что хоть бери скидки в расчет, хоть не бери, но цены на загородке, что называется, смотрят вниз. «Если сравнивать с результатами первых шести месяцев 2015 года, то стоимость загородной недвижимости снизилась примерно на 5,3% в долларах, на 6,4% - в рублях. Опираясь на этот тренд, можно предположить, что цены будут падать и дальше», - считает Илья Менжунов («Метриум Групп»).
Застройщикам надо распродать тот объем коттеджей, таунхаусов, земельных участков, дач, который сегодня накопился на рынке, при том, что платежеспособный спрос сокращается. Но снижать цены сегодня им непросто, так как для компаний подорожали и кредиты, и себестоимость, ведь доля импортных материалов в коттеджном строительстве довольно велика. И все-таки надо выходить из положения.

Что предложит кризис
Как разъясняет Андрей Кройтор (ИНКОМ-Недвижимость), у застройщиков есть два параметра, которые влияют на ценообразование, прибыль и себестоимость строительства. Чем крупней застройщик и чем дифференцированней у него продуктовая линейка, тем больше он может управлять прибылью. Соответственно, выживают крупные компании, которые могут перераспределять прибыль между продуктами. Что касается себестоимости, то ее снизить можно за счет удешевления стройматериалов, импортозамещения, за счет уменьшения площади участков и домов. «Застройщики уже выводят новые проекты по более низким ценам», - отмечет эксперт.
Илья Дискин (Neumark) в связи с этим прогнозирует и малоприятное явление, то есть, снижение качества: «Скорее всего, рынок будет реагировать на снижающуюся покупательную способность населения выходом более дешевых коттеджных поселков без центрального водоснабжения, канализации, с дорогами из плит, с домами из дешевых материалов».
Тут, правда есть вопрос: а будут ли такое покупать? Так что все идет к тому, что застройщикам надо предлагать «антикризисные» продукты – недвижимость по приемлемым ценам, функциональную, достойного качества, с какими-то любопытными опциями. И такие проекты уже появляются
«Поселок «Горки 9-18» («дочерний» проект кластерного поселка «Dacha 9-18») - это как раз наш ответ кризису, когда находящийся в долгом тренде минимализм абсолютно совпал с экономической ситуацией. Этот проект рассчитан на современно мыслящих людей, достаточно мудрых, чтобы отказаться от всего лишнего, - рассказывает об объекте компании Ольга Вальчук, генеральный директор компании «Региондевелопмент». - «Dacha 9-18» - суперсовременная по мировым меркам кластерная застройка, когда в дополнение к своему участку покупатель получает еще 50 соток земли общего пользования, который вместе с соседями он может превратить во что угодно».
«Gorki 9-18» находится в 78 километрах от МКАД по Новорижскому шоссе, это поселок в стиле скандинавского минимализма. Покупателям предлагаются небольшие модульные домики DF House на основе деревянного каркаса, которые возводятся за две недели. Участки от 6 до 8 соток стоят от 500 до 750 тыс. руб., каркасные дома площадью от 30 до 75 кв. м 558-995 тыс. руб.
Журнал www.metrinfo.ru также попросил экспертов привести примеры, какие акции сегодня проводят компании, чтобы привлечь покупателя.

Алсу Хамидуллина, руководитель загородного департамента Contact Real Estate:
Там, где цены были долларовые, конечно же, необходимо при данном положении на рынке пересматривать стоимость квадратного метра. Кто-то вводит свой внутренний курс (например, компания Villagio Estate в своих проектах сформировала курс на сегодняшний день – 47 рублей за доллар), кто-то подкорректировал (снизил) долларовый прайс на определенный пул своих объектов, кто-то с частой регулярностью проводит акции на конкретные объекты (например, застройщик поселков «Довиль» (10 км от МКАД по Минскому шоссе», «Трувиль» (18 км от МКАД по Минскому шоссе).

Юрий Ростовцев, Управляющий, КП Грибное, Калужское шоссе: 
Мы даем беспроцентную рассрочку на год, на два. К курсу доллара мы не привязываемся. Строили в рублях — и продаем в рублях. И еще мы помогаем нашим покупателям тем, что сопровождаем наши объекты. То есть, если что-то сломалось, вышло из строя (проблемы с газовым котлом, со скважиной), мы в течение трех лет ремонтируем за свой счет.

Илья Дискин, директор проекта «Фламандия eco village», генеральный директор девелоперской компании Neumark:
Каких-то особых акций мы не устраивали – все в обычном ритме. Необычную для рынка «длинную» рассрочку сроком на 4 года по оплате земельных участков мы запустили давно – больше года назад. Мы, скорее, не повышаем цены такими темпами, какими делали это 3-4 года назад – в моменты, когда повышалась стадия готовности наших поселков. Но о снижении цен, конечно, говорить не приходится, тем более что строительные материалы только за прошедшее лето серьезно подорожали. Мы и сейчас, несмотря на экономическую ситуацию в стране, серьезно проинвестировали в наш поселок – построили новые дороги, инженерные сети, объекты благоустройства.

Максим Морозов, управляющий партнер «M9 development»:
По нашему опыту, хорошим крючком для привлечения покупателей остается рассрочка платежа. Клиент получает щадящий график платежей, и при обращении в банк может просить меньшую сумму в кредит, чем в случае выплаты сразу полной суммы за загородную недвижимость. В этом случае мы частично брали на себя функции банка, потому что фактически также кредитовали клиента под залог недвижимости. Число обращений к нам увеличилось на 40%

Сергей Колосницын. директор департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY:
Отмечу проект «Ильинка» (Новорижское шоссе, 10 км от МКАД), где цены застройщик перевел в рубли уже давно, зафиксировал выгодный курс. Вкупе с предложением по ипотеке от банка «Зенит» (кредит под 10,5% годовых), эти меры привели к тому, что поселок распродан на 85%. В поселке «Петрово-Дальнее» (Ильинское или Новорижское шоссе 18 км. от МКАД) тоже действует акция – скидка на покупку до 20%, причем цены тоже были переведены в рубли, а значит, в долларовом эквиваленте упали больше чем в два раза.

Текст : Екатерина Меледина| www.metrinfo.ru

 Сен. 14, 2015, 7:04 п.п.
Facebook Vk Ok Twitter Telegram Whatsapp

Похожие записи:

Загородная недвижимость: Екатеринбург устремился за свои пределы
 13 марта в Екатеринбурге прошла конференция «Загородная недвижимость: земля, проекты, продажа, управление», организованная журналом для бизнеса и карьеры «Деловой квартал» и проектом...
Порядка 40% продавцов на московской «вторичке» снимают объекты с продажи из-за невозможности удовлетворить свои запросы, а 30% покупателей рассчитывают приобрести квартиру «по цене палатки», говорится в сообщении компании «ИНКОМ-Недвижимость». В «ИНКОМ-Недвиж...
Загородная недвижимость: обзор коттеджных поселков с подрядом. Ищем варианты с готовыми домами. Что новенького приготовили девелоперы для покупателей. Рынок – уже, цены – ниже   Самый недорогой способ обзавестись загородным домом – купить участок без подряда ...