Взгляд на ипотеку со стороны
Ипотека разливается стремительными темпами, на рынке постоянно появляются новые ипотечные программы и услуги. Насколько успешно, ипотека развивается в Новосибирске?
Два года назад количество кредитных организаций, нанимающихся ипотекой, составляли единицы, на сегодня в Новосибирске выдают ипотечные кредиты порядка двух десяткой организаций, не считая кредитно-потребительских кооперативов, и их число постоянно увеличивается. Кроме того, ежегодно, количестве заключаемых сделок через ипотеку удваивается.
С одной стороны, можно утверждать, что ипотека сегодня стала более доступной, чем эта было два года назад. Ведь у потенциальных клиентов значительно увеличился выбор программ. Условно их можно разделить на две группы; работающие по федеральной программе ипотечного жилищного кредитования и собственные программы банков.
У каждой есть свои особенности, такие как: размер первоначального взноса, процентная ставка по кредиту, период, на который выдаётся кредит, ограничения по возрасту заемщика и т. д.
Процедура выдачи кредита на приобретение жилья более громоздка, чем обычный неотложный кредит, Это связано с большие количеством участников в сделке: банк, страховщик, оценщик, риэлтер, При атом и зависимости от ипотечной программы первоначальные затраты на получение кредита могут существенно отличаться.
Какими принципами стоит руководствоваться клиенту при выборе той или иной ипотечной программы?
У каждой программы есть свои плюсы и минусы. Низкие декларируемые процентные ставки, конечно, очень привлекательны для клиентов, но не следует забывать, что существуют дополнительные (скрытые) сборы за предоставление и обслуживание кредита, которые в некоторых случаях могут заметно увеличить общую стоимость кредита. Лучше сразу поинтересоваться, какие единовременные выплаты будет необходимо сделать дополнительно, и какие дополнительные платежи клиенту придется осуществлять в течение всего кредитного периода.
Но человеку не связанному с банковской деятельностью все равно сложно разобраться в механизме кредитования. Лучше обратиться к специалисту, В некоторых агентствах недвижимости стало появляться новое направление деятельности услуги ипотечного брокера. Задачей брокера является оказание помощи в выборе подходящего кредита клиенту, исходя из размеров дохода будущего заемщика, его возраста, семейного положения, гражданства и других, существенных для банков факторов.
Большинство брокеров на базе агентов недвижимости владеют обширными базами данных банковских ипотечных программ. Более того, часто сотрудничество с банками выстроено на договорной основе, поэтому они не только могут реально сэкономить клиенту на платежах за кредит, но также осуществляет сопровождение заемщика в процессе получения им кредита и оформления сделки.
Технология работы ипотечного брокера в большинстве агентств недвижимости практически одинакова, Брокер беседует с клиентом, выясняет, какой суммой тот располагает, какую квартиру хочет приобрети, сколько сможет ежемесячно вносить для погашения кредита и другие аспекты будущей сделки. А затем предлагает несколько банковских ипотечных программ, соответствующих требованиям и возможностям клиента.
Дальше возможны варианты: либо брокер подробно объясняет клиенту, как оформлять кредит, либо полностью берет на себя кредитное сопровождение, то есть оформление всех документов и проведение согласований с банком по поводу получения кредита.
Казалось бы, дополнительным преимуществом ипотечного брокера на базе агенства недвижимости должно быть еще и то, что агентство недвижимости может оказать помощь клиенту, как в получении кредита, так и подборе варианта квартиры, но на практике получается обратное. Агенnство недвижимости заинтересовано продать квартиру, причем именно квартиру из своей базы, иначе оно получит всего 2% из возможных 6%, да еще и возьмёт на себя обузу в плане оформлении дополнительных документов. Поэтому круг возможного выбора квартир заметно сужается. Часто агенства недвижимости вступают в «договорные» отношения с определёнными банками, поэтому выбор ипотечных программ тоже оказывается ограничен. Поэтому, если Вы не владеете ситуацией - Вам предоставят выбирать не из того, что Вы хотите приобрести, а из того, что есть у агентства в наличии.
Клиенту трудно оценить себя, насколько он как заемщик соответствует требованиям банка по выдаче ипотечного кредита. Многие потенциальные заемщики после изучения условий ипотечных программ делают поспешный вывод о том, что им обязательно дадут кредит, а на практике, обращаясь в один банк за другим, получают отказы.
После подсчета необходимых расходов и выбора программы, подходящей по типу обеспечения кредита и процентной ставке, необходимо собрать требуемый пакет документов. Довольно распространенной является ситуация, когда заемщик, уже заручившись согласием банка на выдачу кредита, не может найти подходящий вариант квартиры. В итоге у клиента возникает риск остаться без кредита, поскольку предложение банка взять кредит, действует лишь в течение ограниченного периода времени, в среднем в нашем городе ой составляет около трёх месяцев.
Кроме того, каждая кредитная организация выдвигает свои требования в отношении приобретаемого объекта, для того чтобы банк выдал кредит, необходимо пронести независимую оценку стоимости квартиры, которую осуществляет оценочная компания, обычно аккредитованная в банке, Бывают случаи, что выбранная клиентом квартира оценивается банком ниже стоимости, назначенной продавцом. В этом случае банк согласится дать кредит лишь в размере 70-60% от оценочной стоимости, и заемщику придется либо искать недостающие для покупки деньги самостоятельно, либо другую искать другую квартиру.
Ипотечный брокер, хорошо владея ситуацией на рынке, старается максимально учесть все возникающие моменты в процессе приобретения заемщиком квартиры.
Сегодня многие банки в качестве основного обеспечений по кредиту считают доходы заемщика. В случае, если заработная плата клиента подтверждается справкой по форме 2-НДФЛ (некоторые банки требуют подтверждения доходов справкой по форме банка), ряд банков устанавливают процент по кредиту ниже.
Какие последствия ожидают заемщика, если по каким-то причинам он ненадолго просрочит ежемесячные платежи по кредиту?
За каждый день просрочки внесения платежей по ипотечному кредиту банк взимает пеню. Ее размер определяется договором об ипотеке и в каждом банке - свои. В среднем пеня обычно составляет
0,1-6,5% от суммы просроченного платежа.
Если заемщик нарушает срок внесения платежей более трех раз в течение года (необязательно подряд), банк может потребовать досрочного погашения кредита. При этом должнику сначала предлагается добровольно продать квартиру и расплатится с банком из вырученных денег. И лишь если решить дело миром не удается, то кредитор обращается в суд.
Заинтересованность заемщиков, которые прибегают к услугам брокеров, вполне понятны. А какой интерес у банков?
У банков за счет брокеров снижаются операционные затраты и фактически расширяется агентская
сеть по предложению ипотечной программы. Им не надо держать дополнительный штат консультантов и
аналитиков, брокер берет на себя работу общения с потенциальными клиентами, осуществляет первоначальную их оценку (андеррайдинг) и направляет в кредитную организацию только тех клиентов, которые реально отвечают требованиям банка для получения ипотечного кредита.
Насмотри на то, что государство стремится сделать ипотеку как можно более доступной для населения, пока число граждан, которые могут решись квартирный вопрос таким способом, все равно несравненно меньше числа тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий.
Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение целого ряда задач.
В силу того, что ипотека большинства кредитных организаций направлена на рынок готового жилья, то с развитием ипотеки цены на недвижимость возрастут еще больше, а платежеспособный спрос снизится. Необходим опережающий рост предложения жилья, а для этого финансовые ресурсы нужно направлять в сферу строительства нового жилья.
Необходимо снижать первоначальную нагрузку на клиента по получению ипотечного кредита, сегодня она в сумме может достигать 4-7% от суммы кредита. И схема ипотечного брокера способствует снижению данной нагрузки на клиента.
