Выбор компании-застройщика при покупке квартиры

На сегодняшний день, в Екатеринбурге работают 80 Компаний Застройщиков, ведётся строительство 240 жилых строений. Желая обрести новое строящееся жильё, Покупатели новых квартир оценивают свои риски, в первую очередь изучают репутацию Компании Застройщика.

Компания - Застройщик, с которой вы хотите заключить договор, должна обладать устойчивой репутацией на рынке и иметь хотя бы несколько сданных и заселенных домов. Желательно, чтобы организация работала на рынке несколько лет, имела сданные и заселенные объекты. Выберите несколько адресов построенных домов и узнайте у жильцов, были ли проблемы со сроками сдачи, как складывалась ситуация в дальнейшем. После опроса у вас сложится определенное представление о перспективах своих взаимоотношений с данной организацией.

В пользу организации говорят:

• годы успешной деятельности на рынке недвижимости;
• количество сданных объектов;
• репутация предприятия; сотрудничество с авторитетными, серьезными партнерами;
• финансовая стабильность компании;
• отношение к клиентам.

В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ... » (далее Закон «Об участии в долевом строительстве») каждая компания-застройщик должна опубликовать Проектную декларацию. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее, чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы.

В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений. Изменения подлежат опубликованию в установленном порядке в течение десяти дней со ДНЯ внесения изменений в проектную декларацию. В случае нарушения застройщиком установленных требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения (ст. 19, 214-ФЗ).

Информация о застройщике должна содержать информацию:

• о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;
• о государственной регистрации застройщика;
• об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица-учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;
• о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
• о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
• о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

• учредительные документы застройщика;
• свидетельство о государственной регистрации застройщика;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);
• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Застройщик представляет документы в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий (ст. 20, 214-ФЗ). Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию:

• о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
• о разрешении на строительство;
• о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
• о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
• о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
• о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
• о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
• о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков; о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);
• о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
• об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

• разрешение на строительство;
• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
• проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (ст. 21. 214-ФЗ).

При производстве, размещении и распространении рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, не допускается:

• приводить в рекламе количественную информацию, не имеющую непосредственного отношения к рекламируемой деятельности;
• рекламировать многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство этих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства.

Распространение рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, во всех случаях должно сопровождаться указанием мест и способов получения проектной декларации, предусмотренной Законом. Запрещается распространение рекламы на срок приостановления деятельности застройщика (ст. 22, 214-ФЗ). Одним из наиболее распространенных вопросов, которые задают клиенты специалистам-риелторам, является вопрос: «А вы можете гарантировать надежность компании, у которой я собираюсь покупать квартиру?»

Согласитесь, сегодня, вряд ли кто-нибудь на 100% поручится за чью-то надежность. Поэтому, обращая внимание на репутацию фирмы, не помешает и самому позаботиться о защите своих интересов. Позаботиться заранее, в тот момент, когда только намереваетесь стать дольщиком. Постарайтесь узнать о своей будущей квартире как можно больше. Надо обязательно сходить на место будущего дома. Если там стоит 5 заселенных пятиэтажных «хрущоб», к обещанному сроку сдачи дома надо прибавить еще 2 года. Расселение людей из ветхих домов - кропотливый процесс. Кто-то не захочет переселяться, кто-то потребует нереальную компенсацию, а это суды, волокита и т.д.