Рынок коттеджных поселков и малоэтажной застройки в современной России еще молод. Зато мечтам горожан о собственном доме — вечность: желание выйти из своего жилища не в тускло освещенный подъезд, а на изумрудную травку живет едва ли не в каждом. В отдельные моменты развития общества (и годы устойчивого роста ВВП тому подтверждение) мечты многих трансформируются в реальный, и что показательно, вполне платежеспособный спрос. А раз есть спрос — появляется и предложение: коттеджные поселки в наших краях множатся едва ли не в геометрической прогрессии. «Моментальной фотографией» загородного рынка в осенний период 2008 года стал пятый номер каталога «ВСЕ коттеджные поселки», выпущенный издательством «Загородное обозрение».
Цены разбивают мифы
За два года, прошедших с выхода первого выпуска каталога «ВСЕ коттеджные поселки» (осень 2006 года), на рынке загородной недвижимости произошли серьезные изменения. И цены, и масштабы застройки выросли в разы. Расширился спектр предложения. Еще два года назад массовому интересанту давали понять, что дом в коттеджном поселке — объект статусный и престижный, то есть не для бедных. Сегодня на рынке представлены объекты на любой вкус, но, увы, не на любой кошелек: от относительно демократичных каркасных дач до усадебных комплексов из престижного клееного бруса. Однако развитие рынка организованной застройки сдерживается многими нерешенными и по сей день проблемами. Стоило властям Ленинградской области заявить о масштабных планах строительства и реконструкции дорог, и активность застройщиков в направлениях с отложенным спросом (например, в Приозерском районе), а следом и цены на участки под застройку существенно повысились. Планы реконструкции шоссе плавно сошли на нет, а земля продолжает дорожать. Замечено: декларируемые планы дорожников влияют на рынок сильнее, нежели их реальные действия. Совсем недавно нам пообещали открыть последний участок КАД от Таллиннского шоссе до Бронки в 2009 году, а не к 2012-му как планировалось раньше. И это сказалось на активности девелоперов Ломоносовского района, прежде самого тихого пригорода: в зоне видимости будущей трассы здесь начали появляться масштабные проекты малоэтажных городков. Сегодня уже почти очевидно, что в 2009 году КАД вряд ли замкнется, но проекты запущены (к уже заявленным девяти в обозримом будущем прибавится еще как минимум десять).
За двухлетний период пристрастных наблюдений за рынком организованной жилой застройки в пригородах успел вырасти, а потом и развеяться миф о доступном (точнее, легкодоступном) и комфортном загородном жилье. Сегодня даже некомфортное недоступно широким слоям населения. Миф споткнулся на каркасных технологиях и быстровозводимых «заводских» домах (в условиях дефицита их немногочисленные производители предпочитают снимать большую маржу с малых объемов), росте цен на землю и окончательно разбился об инфляцию, окутавшую всю земную поверхность. Еще весной, невзирая на «забугорные» ипотечные кризисы, банки все-таки обещали нам всем доступную ипотеку, но уже летом под любыми предлогами стремились отказать потенциальным заемщикам, чтобы с осени пересмотреть процентные ставки. Отечественные Форды и русские Левитты так и не поставили загородное жилье на поток, хотя время от времени случаются презентации новых домостроительных производств. Разговоры о массовом, доступном и одновременно еще и комфортном — откладываются. Хочется верить, что ненадолго.
Зато прошедшим летом вдруг внезапно подешевел цемент. Впервые за много лет не случилось сезонного скачка цен на древесину и другие стратегические для строительства коттеджей материалы. Ускорились темпы газификации пригородов, а отечественные разработчики инженерных систем жизнеобеспечения частных домов порадовали домовладельцев эффективными, но весьма доступными по сравнению с зарубежными аналогами разработками в области организации систем водоснабжения и водоочистки, локальной канализации и охранных комплексов. Что в общем тоже сказывается и на доступности, и на комфортности.
Нескучные городки
Инициаторы проектов коттеджной и малоэтажной застройки тоже не стоят на месте. Жизнь заставляет их изучать вкусы, пожелания и, что важнее, возможности потенциальных домовладельцев, предлагая проекты новых форматов. Некоторые из них довольно подробно представлены и в каталоге, и в «Загородном обозрении».
Как же изменились подходы к генпланам? Всего два года назад подавляющее большинство поселков являли собой массивы с участками прямоугольной формы, шлагбаумом и торговым павильоном на въезде. Потом заговорили о генеральных планах и коттеджных поселках нового поколения, в которых представлены разные типы и классы жилья — от пятиэтажек с квартирами-студиями и демократичных таунхаусов до вполне приличных особняков. Наблюдатели отмечают рост числа таунхаусов в составе коттеджных поселков; широко рекламируются сблокированные дома на две семьи типа «дуплекс», разделенные брандмауэрной стенкой.
Меняется и отношение к объектам социальной инфраструктуры. Вот типичная для прежних лет ситуация. На стадии проектирования, перед началом продаж проект щедро комплектуется избыточным набором социально значимых и развлекательных объектов: от детского сада и медпункта до японского ресторана и салона красоты. Однако в процессе продаж застройщик решает сократить «общественные» площади, чтобы продать как можно больше соток. В результате с молчаливого согласия домовладельцев (которые понимают, что именно им придется платить за содержание территории) «излишества» одно за другим вычеркиваются из списка. В самом деле, интересы коллектива хозяев нелегко привести к общему знаменателю: одни предпочитают русскую парную и европейскую кухню, другие — турецкую баню и экзотическую гастрономию. Поэтому сегодня объекты социальной и развлекательной инфраструктуры выносятся за пределы коттеджных поселков. Если речь идет о проекте, предусматривающем постоянное проживание, девелоперы стремятся обратить внимание покупателей на окрестные достопримечательности в виде санаториев и спа-отелей, гольф-клубов и конноспортивных центров, пляжей и горнолыжных склонов.
Подобные «точки притяжения» заметно влияют и на домостроительные технологии (решение принимается в пользу более дорогих), и на цены, переводя вполне демократичные по планировкам, архитектуре и размерам домовладения в бизнес-класс, а порой и заставляют застройщиков позиционировать свои проекты как «элитные».
«Классовые» проблемы
Два года назад мы попытались создать типологию и классификацию коттеджных поселков, а также сделали попытку анализа и прогноза тенденций рынка организованной загородной застройки. Наши предположения (и относительно роста цен, и относительно появления проектов новых «форматов»), подтвердились. Напомним, что мы предложили сегментировать рынок коттеджных поселков по типам объектов (дачные дома, дома для постоянного проживания и районы малоэтажной застройки) и классам. Если типология осталась прежней (правда, как мы уже отметили, растет количество проектов смешанного типа), то в «классовости» происходят подвижки. В частности, в 2006 году можно было однозначно, по аналогии с принятой классификацией бизнес-центров, выделить три класса коттеджных поселков: «А» (элитные), «В» (бизнес) и «С» (средний и экономкласс). Главные «классовые» отличия — в местоположении (элитные поселки — только в Курортном районе, на Карельском перешейке и в ближайших северных пригородах) и количестве заявленных застройщиком архитектурных и инфраструктурных «излишеств». Причем «элитных» поселков с домами-миллионерами — с ценами домовладений от одного миллиона долларов — на тот момент было всего два, а массовый средний класс существовал лишь в проектах.
Львиную долю предложения составляли коттеджи (участки под застройку) бизнес-класса, то есть объекты недвижимости, имеющие, кроме основных составляющих рядового комфортного жилья (электроснабжение, автономное отопление, бесперебойное водоснабжение, связь и охрана), еще и влияющие на цену и подчеркивающие высокий социальный статус домовладельцев (к таковым, как мы уже отметили, можно отнести все, что позволяет застройщику продавать объекты по «нерядовым» ценам: от заказника за забором и вида на озеро до приличного санатория по соседству). Сегодня застройщики стремятся снизить риски, предлагая объекты разных классов в рамках одного проекта. Например, VIP-особняки в окружении более демократичных таунхаусов или усадьбы вдоль первой линии озера и доступные дачи ближе к лесу. Поэтому в составе поселков класса «В» появляются отдельные зоны элитой застройки либо, наоборот, к первой очереди поселка класса «А» примыкает вторая, с домами бизнес-класса.
Динамика и статика
Следует отметить, что два года назад в подавляющем большинстве случаев проекты со всеми перечисленными и неперечисленными благами существовали лишь в рекламных описаниях (на практике потенциальный домовладелец мог видеть только чистое поле, обнесенное забором и с шлагбаумом на въезде). Во второй половине 2006 — начале
2007 года ликвидные по местоположению проекты чаще всего «уходили» с рынка не потому, что дома сдавались в эксплуатацию, а по причине реализации всех земельных наделов.
Правда, случалось, что проект успевал «засветиться» в рекламе, но продажи не начинались из-за неготовности проектно-разрешительной документации. Здесь все как в городе: заветные сроки сдачи объектов первичного рынка в эксплуатацию имеют обыкновение пересматриваться, и проекты, ушедшие с рынка два года назад, за редким исключением и по сей день не завершены. Однако, в отличие от дольщиков-горожан, вследствие риска недофинансирования порой ощущающие себя заложниками в летящем самолете, землевладельцы, стремящиеся ко всему прочему стать и домовладельцами, не зависят по крайней мере от платежеспособности соседей сверху и снизу.
Всего же ко второй половине 2006 года на рынке было представлено 66 поселков двух основных типов: поселки с готовыми домами, в которых застройщик берет на себя обязательства по возведению домов «под ключ» (таковых было 47 проектов, или 71%), и территории, объединенные общей инфраструктурой и градостроительными регламентами, где потенциальным новоселам предлагались участки для самостоятельного освоения. Большинство новых проектов на тот момент реализовывалось на землях сельхозназначения. Поэтому мы предполагали, что дачное некоммерческое партнерство (ДНП) надолго станет доминирующим юридическим статусом коттеджных поселков. И действительно, в течение 2007 года доля поселков разряда ДНП увеличивалась. К 2008 году, с появлением проектов для постоянного проживания в ближайших к городу районах — уменьшалась. Сегодня на рынок опять выводят проекты «дачного» формата.
Что же происходит в сегменте коттеджных поселков? Рынок продолжает активно развиваться. Увеличивается предложение практически по всем разновидностям малоэтажного строительства и классам поселков. Растут цены на участки, причем во всех районах: от лидеров — Всеволожского и Выборгского до Кировского и Волховского. В некоторых поселках продажи закрыты; многие коттеджные городки находятся в стадии проектирования, подготовки и оформления документации. Больше половины всех поселков приходится на Выборгский и Всеволожский районы. Немало появляется новых проектов в Приозерском районе, но наибольший прирост предложений отмечается в Ломоносовском (видимо, сработал «фактор» КАД). В активно рекламируемых поселках, случается, продавцы снижают цены (вероятно, скорее можно говорить о маркетинговых просчетах застройщика, чем о тенденции). Но чаще цены растут по ходу строительства. Вторичного рынка коттеджей в поселках по-прежнему нет. Как правило, осваиваются земли вокруг озер. Растет популярность и привлекательность южного направления. Каждый построенный поселок становится «якорем», привлекающим девелоперов на соседние земли.
На сегодняшний день более половины (88 из 156) коттеджных поселков расположены в зоне, которая с рядом оговорок может рассматриваться в качестве района постоянного проживания петербуржцев — не далее 30 км от КАД. В зоне, ориентированной на реализацию проектов для сезонного проживания — от 30 до 70 км и более от города, реализуется 31 проект. Однако и там появляются поселки, рассчитанные на постоянное проживание. В «дачной» зоне (более 70 км от Петербурга) расположены 27 поселков (восемь из них — добротные «дальние дачи» за пределами стокилометровой зоны).
Ноя. 28, 2008, полночь
