В настоящее время отношения, связанные с привлечением средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных жилых домов или иных объектов недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон).
Согласно ПОДП. 3 П. 4 СТ. 4 Закона договор между заказчиком и участником долевого строительства должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Под ценой договора понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства. Она может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и оплату услуг застройщика (п. 1 СТ. 5 Закона). Вместе с тем деятельность застройщика связана с организацией строительства объектов и контролем за его ходом (п. 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного приказом Минфина России от 30.12.1993 № 160).
Поэтому при составлении сметы на строительство одной из ее составляющих является вознаграждение заказчика-застройщика за оказанную услугу. За счет этих средств (вознаграждения) производятся расходы на содержание заказчика-застройщика. Таким образом, средства, полученные от дольщиков, предназначены в том числе и на содержание заказчика-застройщика и осуществление им своих основных функций. Ведь в ходе подготовки к строительству объекта заказчик несет расходы на разработку бизнес-плана, выбор площадки строительства, получение всех необходимых разрешений и согласований и т.п. А это предполагает определенные расходы.
Учитывая указанные обстоятельства, по мнению автора, при расторжении договора заказчик вправе возвратить вклад дольщика (соинвестора) в меньшем размере, чем первоначальный, т.е. за минусом расходов на содержание заказчика-застройщика и выполнение инвестиционного проекта в доле, приходящейся на конкретного дольщика (соинвестора) на дату расторжения договора. Однако порядок и условия расторжения договора должны быть определены договором, инвестирования и заключением дополнительного соглашения к нему. Кроме того, если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п. 5 СТ. 453 ГК РФ).
Авг. 21, 2014, 9:56 д.п.
