Ветхое жильё.

02.04.2007, Уральский ФО

Версия для печати

На сегодняшний день общая площадь жилищного фонда России составляет 2 млрд 930 млн кв.м. При этом возраст большинства построек измеряется десятками лет. Всего ветхого и аварийного жилья в стране насчитывается более 93 млн кв.м, из которых 8% приходится как раз на УрФО. Власти стараются ликвидировать непригодный для проживания жилищный фонд, однако эта процедура требует времени и финансов. В каком из регионов больше всего ветхого жилья? Как происходит отселение жильцов из таких домов? Какие у них есть права? Об этом в материале "Домостроя".

Состояние дома

Чтобы узнать, в каком техническом состоянии находится дом, собственник может организовать проведение обследования специальной комиссией или привлечь специалистов из негосударственных организаций, компетентных давать такие заключения. Комиссия для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда создается в установленном порядке органом местного самоуправления. Она и осуществляет признание жилого помещения пригодным или непригодным для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Как рассказала "Домострою" Татьяна Кобисская, адвокат Специализированной юридической консультации №47 Екатеринбурга, работа комиссии основывается на заявлении собственника помещения или нанимателя, либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора (например, прокуратуры, органов пожарной безопасности и т.п.).

Кроме того, необходимо предоставить ряд дополнительных документов:
– заявление;
– копия технического паспорта жилого дома;
– планы помещений;
– акты о проведенных за последние 3 года ремонтных работах;
– заключения компетентных органов о состоянии постройки (справки из санитарно-эпидемиологической и пожарной служб);
– письма, жалобы на неудовлетворительные жилищные условия;
– заключение о техническом состоянии дома, с указанием категории непригодности;
– заключение проектно-изыскательной организации о техническом состоянии дома;
– акт государственной жилищной инспекции и др.

По усмотрению собственника, на рассмотрение комиссии также могут быть представлены заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания. В результате проделанной работы, комиссия принимает одно из решений:
– о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;
– о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости, с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;
– о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым оно признается непригодным для проживания;
– о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Если же собственник привлек к проверке технического состояния здания специалистов из негосударственных организаций, ему необходимо представить на рассмотрение в муниципальный орган заключение специализированной организации, проводящей комплексное обследование всего жилого дома. Причем оно должно проводиться не менее чем в 80% квартир.

Снос

Вообще снос домов под то или иное строительство происходит согласно принятию законного постановления соответствующего органа по данному поводу. К собственникам помещений в указанном доме будут предъявлены определенные требования о его сносе в разумный срок. В том случае, если собственники в установленный срок не осуществят снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ЖК РФ. Органы местного самоуправления, в случае признания состояния дома непригодным для проживания, обязаны в десятидневный срок принять решение об отселении граждан и обеспечении их жилищными условиями. При этом собственник недвижимости или его представитель обязаны немедленно оповестить всех жителей о принятом решении.

Права собственников

К моменту отселения из аварийного дома, его собственникам должна быть предоставлена либо выкупная стоимость недвижимости, либо равноценное жилье. При этом цена и сроки выкупа определяются соглашением сторон. В выкупную цену помещения включается рыночная стоимость жилого объекта, а также все убытки, причиненные собственнику его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого. Однако размер выкупной цены зачастую не соответствует в полной мере рыночной стоимости объекта недвижимости. А выплачивать в три раза дороже за барак городские власти также не в состоянии. Поэтому зачастую с собственниками бывает сложно договориться. По соглашению собственнику может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другой объект недвижимости с зачетом его стоимости в выкупную цену. Таким образом, застройщик предоставляет собственнику ровно столько площадей, сколько было снесено. Но Жилищный Кодекс делает оговорку: правило действует, когда жилье изымается "для муниципальных нужд. При этом жители подлежащих сносу квартир предпочитают трактовать это не как нужды муниципалитета, а как коммерческое строительство нового жилья. Поэтому с коммерческими застройщиками собственники предпочитают торговаться и, как правило, требуют по квартире на каждого прописанного. В итоге расходы на отселение порой делают снос нерентабельным.

Права нанимателей

Гораздо проще происходит отселение, если гражданин является нанимателем жилого помещения. В этом случае нанимателю и его членам семьи на время реконструкции, осуществление которой невозможно без отселения жильцов, предоставляется другое аналогичное по площади жилье, выделяемое из так называемого маневренного фонда на безвозмездной основе. Равноценным является жилье, отвечающее санитарным требованиям, равного для данной местности уровня благоустройства. Площадь квартиры должна быть не менее площади ранее занимаемого гражданами жилья. Указанные правила предусмотрены ст.85 - 89 ЖК РФ. Стоит отметить, что требовать денежную компенсацию за такое жилье, граждане не вправе. Если собственник не согласен с решением об изъятии, городские власти могут предъявить судебный иск о выкупе данного помещения. Данный иск может быть предъявлен в течение 2-х лет с момента направления уведомления об изъятии.

Екатеринбург

В Екатеринбурге такое переселение граждан осуществляется согласно городской целевой программе "Переселения жителей муниципального образования города Екатеринбург из ветхого жилого фонда на 2005-2010гг". Как сообщила "Домострою" Маргарита Курашева, ведущий специалист комитета по жилищной политике администрации Екатеринбурга, в 2005 г. переселены в благоустроенное жилье 274 тыс. 859 человек. Выделенная для этого жилая площадь составила 17 тыс. 827 кв.м. В 2006 г. площадей было выделено уже больше – 26 тыс. 710 кв.м. В целом власти ликвидировали 26 тыс. кв.м трущоб.

В этом году администрация Екатеринбурга планирует отселить из ветхого жилья не менее 700 семей. Однако, несмотря на желание властей решить проблему непригодного для жилья фонда, финансовые возможности в лучшем случае позволяют справляться с реконструкцией и сносом фонда, уже отнесенного в этот разряд. Поэтому, прежде чем принять решение о сносе здания, местная администрация сначала выясняет, можно ли обойтись реконструкцией. Специально для этого было создано ЕМУП "СУЭРЖ" – Специализированное Управление Эксплуатации и Реабилитации Жилья, которое сегодня занимается реабилитацией жилых помещений. Первым районом города, на территории которого планируется провести реконструкцию ветхого жилья по технологии использования мансардных конструкций и надстройки одного - двух этажей, согласно новой программе, стал Орждоникидзевский. Начало реконструкции ветхих домов планируется на апрель-май 2007 года. За счет надстройки дополнительных этажей будет решена основная проблема жителей ветхих домов – протекающая крыша. Кроме всего прочего, будет проведена замена водопроводных и канализационных сетей. При работе над фасадом будут использоваться металлические фасадные панели, будут заменены окна и т.д. Однако, несмотря на все планы и уже проделанную работу, непригодных для жилья строений в городе остается довольно много. Если учитывать тот факт, что совсем недавно члены комиссии екатеринбургской городской думы по городскому хозяйству пришли к выводу, что процесс полной ликвидации трущоб в Екатеринбурге (если не увеличить финансирование) займет не менее 10 лет, в ближайшее время ситуация не изменится. Кроме того, за то время, пока власти такими темпами борются с непригодным для проживания фондом, последний пополняется "новыми старыми" домами, так как объемы строительства жилья все еще не успевают за износом уже имеющихся зданий.

Ханты-Мансийск

По сравнению с Екатеринбургом, на севере УрФО власти больше озабочены проблемой ликвидации непригодного для проживания жилищного фонда и строительством нового. В последние годы в округе ежегодно сдается порядка 700 тыс. квадратных метров жилья. Такие темпы сопоставимы лишь, наверное, со столичными.
Но надо отметить, что здесь площадей такого жилья зарегистрировано гораздо меньше. (Например, в Ханты-Мансийске их в 4 раза меньше, чем в Екатеринбурге). "Реестр непригодного жилья в городе утвержден в начале текущего года. В нем насчитывается 280 жилых домов, общая площадь которых составляет более 84 тыс. кв.м", – рассказал "Домострою" Владимир Долгополов, заместитель начальника жилищного управления города.

Вообще стоит учитывать, что строения в этом городе другого формата, они сами по себе имеют меньшие площади, меньшую этажность. Ханты-Мансийск зарождался как деревянный город. Поэтому ликвидация ветхого жилого фонда здесь проводится властями более высокими темпами, так как за период этой "борьбы" еще примерно половина домов подойдет к тем параметрам, по которым они будут непригодны. Для разрешения ситуации в округе действуют программы по сносу ветхого и фенольного жилья, строительства для молодых семей, МЖК. По словам Владимира Долгополова, в рамках закона ХМАО-Югры от 11.11.2005 №103 действует программа "Обеспечение жилыми помещениями граждан, проживающих в жилых помещениях, непригодных для проживания". Кроме того, постановлением правительства округа определен порядок финансирования и использования средств бюджета ХМАО по данной программе. Стоит также отметить, что она осуществляется в соответствии с ЖК РФ, Городской жилищной программой, программой по реализации приоритетного национального проекта "доступное жилье". Однако, как отметил в интервью нашему изданию Владимир Долгополов, в ходе реализации этой программы возникает множество проблем. Например, возникли трудности при заключении договоров в части предоставления жилых помещений гражданам, переселяемым из малогабаритных квартир, состоящих из жилых помещений малой площади (от 9 кв.м). Это происходит из-за того, что строительство жилой площади, равной ранее занимаемой гражданами в непригодном жилье, отвечающей всем современным требованиям, невозможно. В ст.7 Закона ХМАО-Югры "103 сказано, что в таком случае гражданам необходимо предоставить жилье большей площади. При этом так как бюджет Ханты-Мансийска является дотационным, самостоятельно покрыть разницу в стоимости строительства жилых помещений между оплачиваемым из средств бюджета округа и той стоимостью строительства жилой площади для предоставления на условиях договора социального найма муниципалитет не имеет возможности. Аналогичная ситуация складывается и при исчислении выкупной цены за снос жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности (исходя из утвержденной стоимости строительства кв.м жилой площади по соответствующей степени). Она получается значительно ниже рыночной, что противоречит ст.32 ЖК РФ. Вследствие чего собственники отказываются от передачи своих квартир в муниципальную собственность.

Салехард

Также очень велика потребность в новом жилье и в другом северном регионе – на Ямале. Ветхое жилье в столице округа - Салехарде - составляет около четверти всего жилого фонда, что связано с ускоренными темпами освоения Крайнего Севера в 70-80-е годы прошлого столетия. Ветхие временные сооружения во многих городах и поселках ЯНАО до сих пор остались со времен строителей и нефтяников, приехавших сюда. И эту проблему на Ямале сейчас активно решают. Так, в прошлом году из ветхого и аварийного жилья в переселено 520 семей. Об этом "Домострою" сообщила Светлана Ленцова, первый заместитель руководителя агентства жилищной политики региона. В регионе разработана специальная программа по переселению граждан из ветхого жилья, темпы прироста которого пока, увы, не компенсируются новым строительством. Реализации этой и других окружных программ сильно мешает новый Жилищный кодекс, который обязал власти предоставлять жилье только по договорам социального найма как служебное или маневренное. Таким образом, мощная социальная поддержка позволяет решить жилищные проблемы только самых нуждающихся салехардцев.

Кроме того, по словам Светланы Ленцовой, в соответствии с новым положением, в первом квартале текущего года в муниципальных образованиях разрабатываются и утверждаются перечни жилых помещений, подлежащих расселению. При этом сроки гарантийных писем на жилищную субсидию действуют в течение четырех месяцев, поэтому у граждан, претендующих на участие в данной подпрограмме, по сути, остался один месяц для того, чтобы найти подходящий вариант для переселения.

Стоит также отметить еще одно препятствие на пути к решению проблемы ветхого жилья. Строительная отрасль Ямала пока слабо развита в силу удаленности и слабой транспортной доступности региона. Доставка стройматериалов в округ обходится очень дорого, что, естественно, ведет к удорожанию строительства. Поэтому и темпы строительства не так высоки как, например, в Екатеринбурге. В 2007 году в Слехарде планируется возвести только 47 тыс. кв.м жилья, а затем в течение трех лет ежегодно на 15% увеличивать объемы строительства. По всему региону планируют ввести в эксплуатацию 260 тыс. кв.м жилья.

Тюмень

Тюмень старше Салехарда, здесь раньше стали строить капитальные дома, поэтому деревянного и фенольного фонда здесь меньше. Как следствие, настолько острой необходимости в переселении граждан из непригодных для проживания домов здесь нет. Поэтому и само отселение происходит более низкими темпами.

"По состоянию на 1 февраля этого года в рамках реализации утвержденных планов переселения отселены 270 семей (771 человек) из 45 ветхих домов, включенных в указанные планы", – рассказывает "Домострою" Вера Белова, председатель комитета по жилью города Тюмени. Всего же с 2002 года в Тюмени снесено 80 ветхих и аварийных домов, или 7% от общего их числа. В 2007 году планируется снести за счет средств застройщиков 65 ветхих домов (6% от общего количества домов): по 18 домам земельные участки находятся на праве аренды у застройщиков и по 47 домам оформлено предварительное согласование ДИОТО. Как говорит Вера Белова, отселение граждан из ветхого и аварийного жилого фонда по целевым программам осуществляется по годовым планам за счет средств областного и федерального бюджетов в рамках "Губернаторской программы развития жилищного строительства на 2002-2005 гг.", подпрограммы "Переселение граждан РФ из ветхого и аварийного жилищного фонда", входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище на 2002-2010 гг. по Областному фонду развития жилищного строительства Тюменской области, областной программы "Сотрудничество", областной целевой программы "Основные направления градостроительной политики и жилищного строительства в Тюменской области". Основной же проблемой для администрации, тормозящей темпы ликвидации непригодного жилья, является отсутствие у большинства граждан правоустанавливающих документов. "Это связано, прежде всего, с тем, что ветхие дома строились и заселялись в основном государственными предприятиями по своему усмотрению, зачастую без законных оснований. Это приводит к затягиванию процесса переселения и объясняет причину невыполнения планов сноса", – считает председатель комитета по жилью Вера Белова. Таким образом, работы по отселению граждан из ветхого жилья в Тюмени предстоит еще много, так как сегодня по муниципальному жилому фонду зарегистрировано еще 1 тыс. 126 таких домов, где проживает более 18 тыс. граждан.

Челябинск

Рассмотрим ситуацию, связанную с ликвидацией ветхого жилья, в Челябинске. "В 2006 году здесь было произведено расселение 24 домов общей площадью 10 тыс. 452 кв.м, из которых переселено 256 семей, предоставлено 11 тыс. 807 кв.м общей площади, в том числе 36 семей из домов, расположенных в санитарно-защитной зоне ОАО "ЧЭМК", которым предоставлены жилые помещения общей площадью 1 тыс. 926 кв.м", – рассказал "Домострою" заместитель главы города по вопросам градостроительства Владимир Слободской. Это больше, чем на пять тысяч превышает плановый показатель. Из домов, признанных непригодными для проживания, переселены более 300 семей. В самом Челябинске план перевыполнен на 188%. В 2007 г. по области планируется снести 60 тысяч квадратных метров жилья. Такие темпы работы сопоставимы с екатеринбургскими. И сам объем жилищного фонда города Челябинска, который может быть признан непригодным для проживания, по состоянию на 1 сентября 2006 г. был примерно равен екатеринбургскому и составлял 348,8 тыс. кв.м. В нем проживает 7 тыс. 393 семьи.

Данный жилфонд представляет собой одно-, двухэтажные строения постройки пятидесятых и ранее годов, не отвечающие установленным санитарным и техническим нормам. Построено это жилье из строительных материалов, не обеспечивающих надлежащую степень надежности и тепло-, энергосбережения для жилых зданий.

Для решения задачи снижения муниципального жилищного фонда, являющегося непригодным для проживания, Челябинской городской думой в 2005 году принята Городская целевая программа "Переселение жителей города Челябинска из ветхого и аварийного жилищного фонда на 2006-2010 гг". Кроме того, в рамках реализации национального проекта принята городская целевая Программа "Доступное и комфортное жилье – гражданам России" в городе Челябинске на 2006-2010 гг., в рамках которой действуют подпрограмма "Строительство жилья, предоставляемого по договорам социального найма, в том числе для переселения граждан из жилищного фонда, признанного непригодным для проживания".

Решение проблемы ликвидации жилого фонда, непригодного для проживания, усложняется тем, что, согласно Градостроительному Кодексу, земельные участки предоставляются органами местного самоуправления под строительство свободными от прав третьих лиц. У муниципалитета нет финансовых средств на расселение и снос непригодного жилья, соответственно, он не может освободить земельный участок и выставить его на аукцион. Застройщик может выполнить эту работу, и раньше выполнял ее. Однако, в соответствии с новым законом, муниципалитет не может предоставить застройщику земельный участок, обремененный правами третьих лиц для расселения из непригодного жилищного фонда, сноса этого фонда и строительства на его месте новых жилых домов. В настоящее время застройщики вынуждены выкупать жилье в таких домах, расселяя жителей, и оформлять земельные участки в собственность или в аренду. Эта процедура довольно долгая по времени и дорогая, т.к. жители начинают выдавать завышенные требования по площади при получении предложений от застройщиков. Для решения данной проблемы администрацией города подготовлены предложения в законодательное собрание Челябинской области по ликвидации жилищного фонда, который может быть признанным непригодным для проживания. Депутатами законодательного собрания также подготовлены соответствующие обращения в Правительство РФ и Государственную Думу.

Очевидно, что проблема ликвидации непригодного для проживания жилищного фонда довольно остро стоит во всех регионах УрФО. И везде ее пытаются решить по-своему. Достигая разных результатов. Особенно заметны они на севере округа, где власти всерьез с озаботились данным вопросом как безотлагательным. Но нельзя забывать о том, что "устарение" имеющегося ветхого фонда в силу различных причин здесь происходит быстрей. В столицах Южного и Среднего Урала, если посмотреть на статистику, темпы ликвидации непригодного жилищного фонда весьма обнадеживающие. Однако в ближайшие несколько лет, по крайне мере, в Екатеринбурге, результатов ждать не приходится, потому что, при имеющихся масштабах площадей ветхого жилья для исправления ситуации в целом они все равно недостаточны.