Категории

Управляющая компания в тц – «мастер на все руки»

6 минут на чтение
Управляющая компания в ТЦ – «мастер на все руки»

Каждый девелопер в процессе реализации проекта торгового центра сталкивается с необходимостью формирования или приглашения к сотрудничеству команды управленцев. Задачи, которые владелец ТЦ может поставить перед ней, довольно разноплановы - начиная от технического обеспечения жизнедеятельности объекта и заканчивая ведением отношений с арендаторами.

Два подхода

 
Эксперты выделяют два основных подхода к организации управления торговыми центрами. В первом случае нанимают профессиональную УК, во втором - собственник создает свой отдел управления. «Чаще всего собственники торговых центров  ищут не стороннюю управляющую компанию, а профессионала, который смог бы возглавить управление объектом и входил бы в их структуру. В основном, это связано с недоверием к привлеченной извне организации и нежеланием нести расходы на данный вид услуг», - рассказывает Татьяна Ветчинкина, директор по продажам Инвестиционной компании «RED». Другими причинами, побуждающими девелопера осваивать несколько несвойственный для его бизнеса сегмент, являются: желание самостоятельно контролировать все процессы, происходящие в ТЦ, небольшой выбор профессиональных управляющих компаний и отсутствие удачных примеров комплексного управления торговым центром, которые послужили бы стимулом к делегированию полномочий девелопера УК.
   
«На данный момент многие объекты торговой недвижимости еще находятся в управлении собственников. Однако  все чаще екатеринбургские девелоперы приходят к мысли о необходимости привлечения к проектам  профессиональных управляющих компаний – это обеспечивает получение максимальной прибыли от проекта и его развитие. Количество высококлассных торговых центров в последние годы динамично растет, поэтому можно прогнозировать и развитие рынка таких услуг»,
- считает Вячеслав Талашманов, генеральный директор Управляющей компании «ПРЕД-Групп».

 
Виды договоров

 
Как правило, сторонняя УК - это самостоятельная, независимая от девелоперской компании структура, которая действует на основании договора. Она привлекается, когда целью собственника является получение прибыли без дополнительных затрат и усилий на организацию собственных структур по управлению и обслуживанию. 

«Управляющая компания работает с собственниками по договору аутсорсинга, то есть собственник или застройщик передает часть своих функций по содержанию, эксплуатации и продвижению объекта, не являющихся для него профильными, профессионалам этого дела»,
- рассказывает Вячеслав Талашманов. 

По словам Татьяны Ветчинкиной, существует еще несколько форм договорных отношений между сторонами: договор доверительного управления, аренды – субаренды и агентский. В каждом документе прописываются те функции управляющей компании, за которые она должна нести ответственность и получать вознаграждение.

Составлять контракт необходимо таким образом, чтобы в случае необходимости зафиксированный в нем перечень функций мог быть изменен в сторону либо увеличения, либо сокращения. Кроме того, в договоре указываются полномочия, в рамках которых должна работать компания, а также форма и периодичность отчетности. Все выше перечисленное зависит от позиционирования торгового центра, уровня арендаторов, тех целей, которые собственник ставит перед управляющей компанией. В договоре важно предусмотреть все возможные ситуации, которые могут иметь место в процессе управления, что поможет избежать конфликтных ситуаций.

Функции управляющей компании

 
 
«Основные функции привлекаемой или собственной управляющей компании – это оперативное управление и эксплуатация здания. А главный итог работы УК – это минимизация расходов собственника и увеличение прибыли, грамотное использование имеющегося потенциала объекта (месторасположения, технической оснащенности), сохранение и поддержание его конкурентоспособности (наблюдение за его техническим состоянием, постоянное рекламное и PR-сопровождение)», - отмечает Вячеслав Талашманов.   

В структуре управленческих функций эксперты выделяют несколько направлений. Первое (building management)  –  управление проектированием объекта, строительством, консультирование по выбору инженерных систем, разработка общей системы технической эксплуатации. Как правило, с данными вопросами справляется компания-застройщик.

Второе (facility management) - это управление, направленное на обеспечение и поддержание жизнедеятельности самого здания.  По словам Вячеслава Талашманова, техническая эксплуатация торгового центра включает в себя обслуживание его инфраструктуры, грузоподъемных механизмов, обеспечение функционирования противопожарных систем и систем гражданского хозяйства, проведение профилактических и регламентных работ, налаживание отношений с коммунальными службами, расчет коммунальных платежей, текущую работу с арендаторами и многое другое. 

Третье (property management) - это управление внутренней жизнью торгового центра: контроль за торговым профилем, устранение проблем между арендаторами, работа с ними, ведение подписанных договоров, а также поиск новых сетевых операторов. 

На сегодняшний день facility management  и property management являются наиболее распространенными видами управленческих услуг, которые собственники торговых центров могут отдать на аутсорсинг.

Четвертое  направление (asset management) – управление активами собственника. Оно включает в себя стратегический план сохранения и увеличения стоимости объекта, прогнозирование, бюджетирование, управление финансовыми потоками. Данный вид услуг пока не востребован на отечественном рынке. 

 
Основные отличия 

 
 
Управляющие компании действуют как в торговых, так и в деловых центрах, однако эти объекты представляют разные сегменты рынка и имеют существенные различия в управлении. 

Как считает Вячеслав Талашманов, при менеджменте ТЦ необходимо на основании разработанной концепции подобрать пул арендаторов, создать комфортные условия для работы ритейлеров и конструктивно решать их проблемы, а также заниматься эффективным продвижением объекта, ведь рентабельность торгового центра напрямую зависит от его популярности среди покупателей. Продвижение в данном случае включает в себя постоянные рекламные и PR-кампании (до и после запуска объекта в эксплуатацию), направленные на создание и поддержание репутации торгового центра.

Работа по управлению бизнес-центром, как отмечают эксперты, сосредоточена в первую очередь на создании пула арендаторов и организации благоприятных условий для их работы. Реклама бизнес-центра имеет значение только на этапе запуска объекта – она должна показать статус объекта и привлечь арендаторов, отвечающих его концепции. Как правило, успешно  работающий бизнес-центр не нуждается в рекламе. Его доходность обеспечивается ассортиментом и качеством услуг, оптимальный перечень которых формируется на основании данных мониторинга потребительских предпочтений арендаторов.

Торговый центр, особенно учитывая постоянное увеличение количества торговых площадей, должен постоянно напоминать о себе. По мнению Вячеслава Талашманова, для того чтобы объект торговой недвижимости приносил прибыль собственнику, расходы на его содержание, эксплуатацию и рекламу не должны превышать 25 - 30% от полученных  доходов, а сам ТЦ нужно на 100% заполнить арендаторами, которые вписываются в концепцию объекта и востребованы покупателями. Также важно соблюдение высокого уровня сервиса - все должно работать четко и слаженно. Немаловажную роль играет профессионализм сотрудников.
      
 
Проблемы

От того, насколько хорошо управляется торговый центр, зависит его конкурентоспособность. «Для успешной работы торгового центра необходимо вести комплексные рекламные кампании, а также проводить мероприятия, направленные на формирование лояльности посетителей (праздники, показы новых коллекций), организовывать плановые технические и ремонтные работы и многое, многое другое», - говорит Вячеслав Талашманов. 

По мнению Татьяны Ветчинкиной, чтобы избежать современных «болезней» торговых центров (уменьшение потока посетителей, пустующие площади, частая ротация арендаторов), специалисты управляющей компании должны четко понимать, на какую аудиторию рассчитан данный объект. Однако далеко не всегда у торгового центра присутствует концепция, а у его «хозяев» - четкое понимание целевого портрета потребителя. В то время как правильно разработанная концепция ТЦ значительно облегчает работу управляющей компании.

В состав такой концепции обычно входит: основная тема проекта, тип объекта недвижимости и его масштаб (этажность и метраж). Кроме того, проводится анализ параметров земельного участка, и определяются основные характеристики будущего объекта: функциональный состав, физические характеристики (площадь, этажность, количество парковок). 

Также продумывается внутренняя планировка. Определяется список арендаторов, с которыми будут проводиться переговоры по участию в проекте, и их требования к объекту. Проводится работа над функциональным планом и планом аренды, где определяются уровень арендных ставок и цена продаж, а затем и над бизнес-планом. 

К этим данным могут прилагаться генплан, рекомендации по дизайну интерьеров и фасадной части торгового центра, схема распределения магазинов по этажам, навигация внутри и снаружи объекта. Только учет всех этих факторов поможет сделать торговый центр по-настоящему успешным, а управление им -  конкурентоспособным. 

Что касается технической эксплуатации торгового центра, то это сложная и трудоемкая работа. На данном этапе управления УК также может столкнуться с трудностями. Однако, по словам Вячеслава Талашманова, при правильной организации рабочего процесса любые проблемы можно решить в максимально короткий срок.
 Ноя. 1, 2008, полночь