Категории

Участки без подряда

16 минут на чтение

Коммуникации собственными силами – часть 2. О газе, воде и электричестве – в подробностях. Эксперты заметили, что стало меньше коррупции. Как не переплатить
 
Текст : Ольга Агуреева | www.metrinfo.ru | 
Самостоятельная прокладка коммуникаций к участку, как недавно выяснял наш журнал, – дело, мягко говоря, непростое и очень хлопотное. Но, занимаясь коммуникациями самостоятельно, можно существенно сэкономить, и нет риска, что застройщик нарушит свои обязательства и придется все равно все делать самим, заплатив фактически дважды. Поэтому если трудности не останавливают, можно действовать. А как именно действовать, чтобы обеспечить участок водой, электричеством и газом, мы решили подробно рассказать в этот раз.
Неделю назад «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» публиковал статью на эту тему, и кто не успел с ней познакомиться, может это сделать сейчас. «Участки без подряда: коммуникации собственными силами. Стоит ли браться? Дачникам предстоит общение с поставщиками ресурсов, схватка с бюрократами, выборы лидера. Не утоните в согласованиях». А мы переходим к следующему этапу.

Да будет свет
Проще всего на сегодня подвести к участку электричество: «В последнее время процедуру упростили, и из нее практически исчез коррупционный момент», - утверждает Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED.
Если участок находится в зоне индивидуальной застройки или в деревне, а именно не далее чем в 300 м от электросети в городах и не далее чем в 500 м от сети в сельской местности, то процедура проста и не затратна: «Пару лет назад был принят законопроект, согласно которому мощность в пятнадцать киловатт может получить любой гражданин, являющийся собственником участка с домом. Для этого нужно напрямую обратиться в Московскую объединенную электросетевую компанию (МОЭСК), получить технические условия и уплатить небольшую пошлину», - рассказывает Алексей Артемьев (TWEED). «В зависимости от удаленности участка от ближайшего трансформатора, это обойдется в сумму не более 550 руб.», - добавляет Максим Рудницкий, директор М9land.
Плюс владельцу участка придется заплатить за электрический кабель и работы по подключению и нужно будет установить счетчик, который стоит 2-3 тыс. руб. Больше придется платить только в том случае, если требуется мощность более 15 кВт.
Однако когда электричество проводится к новому поселку или садовомутовариществу, то процедура сложнее. Если участки расположены не далее чем в 500 м от электросетей и каждому владельцу достаточно мощности в 15 кВт, все проходит так же, только договор заключается с ТСЖ или СНТ и пошлину оплачивает юридическое лицо, но размер ее для каждого владельца участка такой же – не выше 550 руб. «Надо знать, что физическим лицам и их некоммерческим объединениям не могут отказать в выдаче техусловий. Вопрос только в том, какую точку присоединения пропишут в МОЭСК, и в том, будет ли реально выполнить такое подключение», - сообщает Эдуард Бобровский, генеральный директор компании «Оазис» (ГК «Гео Девелопмент»).
Но если поселок удален от электросети или требуется бОльшая мощность, то приходится действовать по отдельной схеме. «Прежде всего, предстоит получить техусловия, где будет указано, какие работы необходимо проделать, откуда нужно будет тянуть электросеть к поселку, сколько нужно материалов и т.п. Затем составляется проект, закупается трансформаторная подстанция, столбы, провода и собственно тянется сеть (до трансформатора и от трансформатора до участков)», - рассказывает Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость». Затем проверяется выполнение технических условий и качество проведенной сети и после прохождения проверки выполняется подключение.
«Ну а далее выдаются технические условия на учет потребления электроэнергии, заключаются договоры транспортировки и поставки электроэнергии и оформляется разрешение на отпуск мощности», - говорит Эдуард Бобровский (компания «Оазис», ГК «Гео Девелопмент»). Цену всех этих работ определить довольно сложно, в каждом отдельном случае она рассчитывается индивидуально. «На стоимость влияет тариф за присоединение к сети, точка подключения, объем необходимого строительства, стоимость трансформатора, узла учета потребления электроэнергии, объем и сложность согласований», - объясняет Эдуард Бобровский (компания «Оазис», ГК «Гео Девелопмент»). На основании этого рассчитывается стоимость одной единицы мощности и в зависимости от количества требуемых киловатт определяется стоимость всего подключения, а киловатт может стоить от 500 до 20 000 руб.
Но в любом случае можно сэкономить, если следовать определенным правилам: «Прежде всего, не надо запрашивать мощность больше, чем реально необходимо. Если в поселке, к примеру, 200 домов и каждому нужно по 15 кВА, то не надо заказывать 3000 кВА: есть такое понятие, как коэффициент единовременной нагрузки (его смысл в том, что ситуаций, когда все абоненты одновременно потребляют всю выделенную на них электроэнергию, не бывает), и для 200 домов он составляет около 0,3, то есть для них достаточно мощности примерно в 900 кВА. На нее и надо подавать заявку. Ведь за каждый выделенный киловатт необходимо платить, к тому же если переборщить с запрашиваемой мощностью, то придется строить более мощные сети, закупать более мощный трансформатор, а значит, тратить лишние средства, - говорит Эдуард Бобровский (компания «Оазис», ГК «Гео Девелопмент»). – Кроме того, необходимо учитывать, что трансформаторы имеют стандартные мощности: на 230 кВА, 400 кВА, 630 кВА и т.д. Поэтому, если вам необходимо получить 400 кВА, можно запрашивать меньше. Стоит подать заявку примерно на 300 кВА и заплатить за них. Однако по техническим условиям на 300 кВА можно будет установить трансформатор на 400 кВА (так как трансформатора на 300 кВА не существует) и в реальности получить требуемые 400 кВА».
И конечно, неплохо взаимодействовать со службами МОСЭК при разработке технических условий, так можно получить более эффективную схему подключения. Например, установка узла учета потребления электроэнергии по «низкой» стороне, то есть на выходе из трансформатора. «При таком варианте не придется оплачивать потери электроэнергии, которые возникают при доставке мощности до трансформатора», - отмечает Эдуард Бобровский (компания «Оазис», ГК «Гео Девелопмент»).

Вопрос газификации
Если с подключением электричества все довольно просто, то с газом дела обстоят хуже. «На бумаге все выглядит хорошо: обращаешься в Мособлгаз, и он осуществляет газификацию дома или поселка. Но на практике все, разумеется, не так однозначно», - говорит Сергей Цывин («ИНКОМ-Недвижимость»). «Сложности при подключении газовых сетей связаны с жесткой зарегламентированностью процесса, большим количеством согласований, определенных правил строительства сетей, введенных в нынешнем году, обязательной регистрацией права собственности на построенные сети, трудностями работы с трестами газового хозяйства и т.д.», - предупреждает Эдуард Бобровский (компания «Оазис», ГК «Гео Девелопмент»). И конечно, все это влияет на цену.
Но все-таки не так страшен черт... В газификации многое зависит от того, где расположено домовладение. Если в газифицированном населенном пункте, то подключение отдельного дома может обойтись в 70-100 тыс. руб. «Хотя чаще, если газопровод проходит вдоль границы участка или поселка (что в общем-то частая ситуация) и есть разрешение на врезку от хозяина газопровода, стоимость подведения газа, включая техусловия, проект, счетчики и оборудование, начинается от 200 тыс. руб. и доходит в среднем до 400-500 тыс. руб. в зависимости от аппетитов строителей», - рассказывает Максим Рудницкий (M9land). А также в зависимости от количества домовладений в поселке. Если участков много, то в расчете на единицу цена может быть ниже, потому что стоимость газовых сетей и подключения не зависит от количества домовладений, а если участков мало, то цена будет выше. Например, как сообщает Алексей Артемьев (TWEED), в поселке экономкласса на тридцать домов за подведение газа с каждого жителя может получиться даже по 600 тыс. руб.
Но такая сумма – не предел: «Если газопровод проходит в отдалении от поселка, то к ней еще придется добавить стоимость строительства газовой магистрали, газораспределительной станции, согласований и т.п. И в результате сумма может получиться очень большой, достаточно лишь сказать, что стоимость прокладки газопровода начинается от 2 млн руб. за километр», - сообщает Максим Рудницкий (M9land).
И в любом случае при газификации не избежать долгой и нудной бумажной волокиты. «Начинается все с теплотехнического расчета, который невозможно подготовить самостоятельно, его обычно делает проектная организация. Дальше необходимо собрать требуемый пакет документов, записаться на прием и подать бумаги. Далеко не у всех это получается с первого раза, так как у газовщиков специфические требования к документации, а проверяется она очень внимательно, - говорит Эдуард Бобровский (компания «Оазис», ГК «Гео Девелопмент»). – Но даже если документы поданы, не факт, что будет выдано разрешение на подключение газа и техусловия. В отличие от электриков газовщики имеют право отказать в выдаче технических условий, например, по причине отсутствия магистральных газовых сетей, к которым можно подключиться, или просто из-за отсутствия в трубе «свободного» газа), или прописать в техусловиях такие обременения по реконструкции сетей или строительству новых, что стоимость выполнения получится нереальной».
Хорошо лишь то, что на сайте Мособлгаза можно получить информацию и о перечне необходимых документов, и о требованиях к ним (на сайте есть образцы документов), и о расценках. Также на сайте есть текст Постановления Правительства РФ от 30 декабря 2013 г. № 1314 «Об утверждении правил подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям газораспределения, а также об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации», на основании которого происходит газификация поселков, и карта районов, доступных для подключения крупных потребителей. То есть уже изначально можно понять, стоит или не стоит предпринимать попытки по газификации своего поселка.
И если поселок можно газифицировать, Мособлгаз выдает технические условия. Правда, чтобы они были более оптимальными Эдуард Бобровский (компания «Оазис», ГК «Гео Девелопмент») советует не просто ждать, что решат в Мособлгазе, а взаимодействовать с соответствующим трестом, оговаривать какие-то моменты и в чем-то убеждать. Ну а когда техусловия уже будут получены, что-то изменять будет поздно, придется их выполнять. «Идет проектирование сетей, выбор трасс, их прокладки с подготовкой соответствующих актов, согласование трасс и всего проекта. Проводится экспертиза проектной документации и экспертиза Ростехнадзора. И это очень сложный, долгий и порой весьма затратный этап. Иногда на него могут потребоваться даже годы, - рассказывает Эдуард Бобровский (компания «Оазис», ГК «Гео Девелопмент»). – Но и здесь еще не конец.
После положительного заключения экспертиз необходимо получить разрешение на строительство газовых сетей в администрации района, зарегистрировать его в инспекции архитектурно-строительного надзора, заключить договор на технадзор с трестом газового хозяйства. И только после этого можно строить свой газопровод, причем в процессе строительства все работы контролируются указанным трестом и представителями Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН). А по окончании строительства необходимо получить от подрядчика полный комплект исполнительной документации, согласовать ее, предъявить в трест и провести проверку построенных сетей, а также получить акт ввода сетей в эксплуатацию, оформить на них кадастровый паспорт и зарегистрировать право собственности (причем иногда регистрировать права приходится не на инвестора, т.е. в данном случае на ТСЖ или СНТ, а на Мособлгаз, а это значит, что в дальнейшем к газопроводу смогут подключаться третьи лица, а разрешения на это у ТСЖ или СНТ спрашивать не будут. – От ред.). Когда все это будет сделано, наконец-то можно будет заключить договоры на техобслуживание сетей, поставку и транспортировку газа и получить разрешение на врезку».
А потом нужно будет заплатить за такие газовые работы, как, например, обвязку (процесс подключения отопительного прибора к распределительным сетям и системе горячего водоснабжения) газовых приборов внутри дома и по фасаду, - дополняет  Борис Цыркин, член совета директоров, управляющий партнер Kaskad Family. В этом случае сумма зависит от площади дома
Естественно, при строительстве газовых сетей от магистрали до поселка этот процесс под силу только объединению собственников, а действовать в одиночку будет сложно и дорого, хотя, как отмечает Максим Рудницкий, директор М9land, есть надежда, что в будущем подключение газа для физических лиц будет таким же несложным, как и подключение электричества, – в газификации планируется внедрить похожую схему.
 
Обеспечение водой
А вот подключение к центральному водопроводу пока модернизировать не планируется. Как и раньше, нужно обращаться с соответствующим заявлением и требуемым пакетом документов (в том числе там должен быть план участка в масштабе 1:500 с указанием всех инженерно-технических подземных коммуникаций, который выдается в Федеральном центре регистрации земельных участков, кадастра и картографии) в ОАО «Водоканал Московской области», перед этим определив требуемый объем воды. Схема подключения к водопроводу в целом такая же, как и для электричества и газа. Водоканал выдает разрешение на присоединение к водопроводу, разрабатывает технические условия, в которых определяет колодец, через который возможна врезка в центральный водопровод и дает указания, как и какие трубы нужно протянуть до домохозяйства или поселка. Далее идет разработка проекта и все необходимые согласования – с органами архитектуры, Роспотребнадзора, Московско-Окского бассейнового водного управления, экологических служб и т.п. Кроме того, проектно-сметные документы должны быть подписаны СЭС (туда тоже надо обращаться с заявлением на получение заключения о подключении к водопроводу) и коммунальными службами.
Только после этого можно начинать строительство водопровода, правда, получив еще ордер на проведение земляных работ, согласованный с электриками, администрацией и ГИБДД. И надо иметь в виду, что строительством могут заниматься только лицензированные монтажники, услуги которых, естественно, дороже, а самостоятельный монтаж, врезка и установка приборов учета воды строго запрещены. После же завершения строительства и установки счетчиков специалист Водоканала проверяет качество работ и соответствие их техусловиям, делает анализ воды, и если не возникает вопросов, оформляется акт ввода сети и приборов учета в эксплуатацию, далее оплачивается сбор за подключение к водопроводу и заключается договор на поставку воды.
И все это удовольствие может стоить от 50 до 500-600 тыс. руб. в зависимости от того, нужно ли делать для подключения собственный колодец (водозаборный узел) или можно подключиться через существующий, как далеко придется тянуть трубы, какое оборудование придется устанавливать и т.д. Причем разрешение на подключение к водопроводу, техусловия и сбор за подключение стоят не очень дорого – около 10-15 тыс. руб., а вот строительство колодца очень затратно – вряд ли получится уложиться менее чем в 100 тыс. руб. А если захочется присоединиться еще и к тепловым сетям и канализации, то придется проходить аналогичные процедуры. При этом надо иметь в виду, что техусловия не всегда бывают оптимальны, например, Водоканал может обязать к прокладке труб большего диаметра, чем это, в принципе, необходимо, с тем, чтобы не расширять сеть водопровода за свой счет, а потом при необходимости подключать к проводимой сети «третьи лица», например, муниципальные организации, а может быть, и другие поселки. Оспорить размер труб и отказаться от таких подключений практически нереально, но можно оформить право собственности на свой водопровод, и тогда третьи лица, по крайней мере, будут просить разрешение на подключение, а возможно, и заплатят за это (во всяком случае физические лица и небюджетные организации точно будут платить).
Но, впрочем, чаще эксперты советуют не подключаться к центральному водопроводу, а бурить собственную скважину или скважины - в зависимости от количества домовладений. В большинстве случаев, если только вода находится не глубже 125-150 м, скважина обходится дешевле. А порой это вообще единственно возможный вариант - на самом деле подключение к центральному водопроводу целесообразно и возможно, только если поселок находится недалеко от населенных пунктов с водопроводом. «Эксперты уверяют, что в любом районе Подмосковья можно пробурить артезианскую скважину, при этом место для бурения нужно выбирать, учитывая проект будущей застройки, чтобы скважина не оказалась под жилым домом или техническим помещением», - уточняет Борис Цыркин, член совета директоров, управляющий партнер Kaskad Family. 
«Но начинать в этом случае также нужно с определения потребностей в воде. При этом надо постараться включить в расчет максимальное количество возможных абонентов. На практике часто возникают ситуации, когда ловкие соседи сначала отказываются решать такие проблемы сообща (мол, нас и так все устраивает), а потом практически бесплатно врезаются в построенные коммуникации. Чтобы этого избежать, надо всех официально уведомить о планах решить вопросы водоснабжения и водоотведения и предупредить, что потом подключиться бесплатно не получится», - советует Эдуард Бобровский (компания «Оазис», ГК «Гео Девелопмент»). Также перед тем, как переходить непосредственно к бурению, нужно изучить геологическую и гидрогеологическую ситуацию, провести анализ почв, размещение проточных водных объектов и т.д.
Если результаты этих исследований покажут, что бурить скважину целесообразно, то нужно разрабатывать генеральный план объекта, на котором будет указано конкретное место бурения скважины, и ее проект, который, как замечает Эдуард Бобровский (компания «Оазис», ГК «Гео Девелопмент»), придется согласовать с Роспотребнадзором, Росприроднадзором, Рыбводхозом, экологическими службами, Московско-Окским бассейновым водным управлением и, возможно, с другими органами. А также, как сообщает Максим Рудницкий (М9land), потребуется лицензия на недропользование. После этого выбирается организация, которая будет заниматься бурением, и с ней подписывается акт о заложении скважины, и собственно начинается бурение в соответствии с проектом. Когда скважина уже пробурена, проводится комплекс геофизических исследований (комплекс ГИС), чтобы уточнить геологический разрез, проверить техническое состояние ствола скважины, установить зоны наибольшего водопритока и т.п. И на основании этих изысканий устанавливается фильтровая колонна и насосное оборудование (и кстати, срок эксплуатации артезианской скважины сильно зависит от правильной установки колонны и насоса, если все сделано качественно, скважина может служить 20-25 лет).
Затем проводится опытная откачка погружным насосом и ее данные документируются, если все нормально, по окончании этой откачки монтируется эксплуатационный насос и проводится откачка скважины эксплуатационным насосом в течение 3-5 суток. В конце - сверка с проектными данными, оформляется паспорт скважины и подписывается акт ее сдачи-приемки на ввод в эксплуатацию между буровой организацией, заказчиком и ФГУП «Геоцентр-Москва». Плюс скважина ставится на учет в фонды ФГУ «Росгеолфонд» и ей присваивается номер ГВК (государственный номер водного кадастра). Ну а цена скважины, как отмечает Эдуард Бобровский (компания «Оазис», ГК «Гео Девелопмент»), варьирует в зависимости от глубины скважины и отсадной трубы, а также насосного оборудования и района бурения (ведь в каждом районе свои геодезические условия).
К примеру, в Балашихинском районе 1 погонный метр скважины стоит 1700-2700 руб., а в Каширском 2-3 тыс. руб. А стоимость бурения и оборудования скважины глубиной 50 м в упомянутом Балашихинском районе может обойтись в 170-200 тыс. руб. Обследование подземных вод в ФГУП «Геоцентр-Москва» стоит 25 тыс. руб., подготовка заключения о геологических условиях недр – от 12 тыс. руб. Кроме того, воду из скважины, во всяком случае в Московской области, требуется очищать, так как для нее характерна повышенная жесткость, а очистные сооружения обойдутся еще в 170-190 тыс. руб. Но вот индивидуальная канализация, то есть септик, стоит недорого - в зависимости от типа и объема от 40 до 80 тыс. руб. плюс стоимость строительных работ.
«Септик — это система устройств, очищающих бытовые стоки до такой степени, чтобы их можно было отводить в грунт, канаву или реку, не причиняя вреда окружающей среде, - объясняет Семен Гоглев, руководитель НЛК Домостроение. - Принцип работы всех септиков в поэтапной очистке сточных вод с участием микроорганизмов. Сточные воды обычно проходят через септик, где работа по очистке проходит постепенно в нескольких ёмкостях и делится на 2 этапа: грубая предварительная и окончательная очистка септика. Первый этап проходит в специальных камерах септика, куда вода попадает по канализационным трубам из домов. Здесь в течение 2 суток под действием специальных анаэробных бактерий происходит расщепление загрязнений в процессе первичной очистки. Первый этап позволяет очистить сточные воды на 60% в зависимости от типа септика, второй этап представляет собой доочистку, которая может проводиться разными способами, при помощи полей фильтрации, или с использованием биофильтров заводского изготовления. Для ускорения процесса очистки на септиках используют полезные бактерии. Очищенные воды с учетом определенных условий либо фильтруются в грунт, либо уводятся на рельеф после прохождения через гравийно-песчаный фильтр».

Резюме журнала www.metrinfo.ru 
Самостоятельное подведение коммуникаций к участку требует как минимум времени, внимательности, решительности, терпения и готовности осваивать новые знания. Но даже в этом случае без сотрудничества с соседями иногда бывает очень сложно. Коллективом действовать проще, но, правда, при условии, что находятся ответственные лица, готовые посвятить себя данному вопросу, либо среди собственников участков есть человек, разбирающийся в строительстве. Без этого зачастую лучше поручить прокладку инженерных сетей девелоперу, иначе велика вероятность остаться ни с чем или получить блага цивилизации только лет через пять, заплатив немало. Однако при грамотном подходе самостоятельная прокладка коммуникаций может обернуться экономией, но не такой уж большой, обеспечить участок светом, газом, водой и канализацией за «3 копейки» точно не получится: коммуникации – вещь весьма затратная и трудоемкая.

 Авг. 28, 2014, 8:16 д.п.