УЧАСТИЕ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
1. ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ И ОБЪЕКТ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Объект долевого строительства -- это помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства (дольщику) после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, в состав которого входит это помещение (см. п. 2 ст. 2 закона N~ 214-ФЗ).
Объектом недвижимости, в юридическом смысле, объект долевого строительства (дс) становится только после государственной регистрации в фрc. До этого объект дс является правом требования дольщика передачи ему этого объекта застройщиком после ввода в эксплуатацию здания в целом.
2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН N 214-ФЗ ОТ 30.12.04 Г.
Взаимоотношения застройщика и участников долевого строительства (дольщиков) регулируются федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.04 N~ 214-ФЗ.
ДО появления закона к этим отношениям применялись нормы инвестиционного законодательства и подрядных отношений, которые не отвечали в полной мере интересам сторон, в первую очередь - дольщиков.
Законом определены основные условия договора участия в дс, гарантии качества объекта и ответственность застройщика, порядок регистрации договоров дс и др,
3. ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ ЗАКОНА
Застройщик - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения па строительство (см. п. 1 СТ. 2 закона N 214 ФЗ).
Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся также в привлечением денежных средств участников долевого строительства (см. п. 2 СТ. 2 закона N~ 214-ФЗ).
Участник долевого строительства (дольщик) - сторона договора участия в долевом строительстве, обязующаяся оплатить стоимость определенного договором объекта долевого строительства и принять его от застройщика после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
4. ПРИВЛЕЧЕНИЕ СРЕДСТВ ДОЛЬЩИКОВ
Право на привлечение застройщиком денежных средств дольщиков возникает
при наличии следующих трех условий:
получение в установленном порядке разрешения на строительство; опубликование (размещение) в печатных и (или) электронных СМИ проектной декларации;
государственная регистрация права собственности или право аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.
5. ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ (УДС)
По договору участия в ДС одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) ИНОЙ объект, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект ДС участнику ДС, а другая сторона (участник ДС) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект ДС при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В обязательном порядке договор должен содержать:
- определение подлежащего передаче дольщику конкретного объекта ДС;
- срок передачи застройщиком объекта де дольщику;
- цену договора, сроки и порядок се уплаты;
- гарантийный срок на объект ДС,
При отсутствии в договоре этих условий договор считается незаключенным , что не порождает прав и обязанностей сторон. Кроме того, такой договор не будет зарегистрирован Федеральной регистрационной службой (ФРС).
6. ГАРАНТИИ КАЧЕСТВА
По качеству объект ДС должен отвечать условиям договора. Если в договоре качество объекта не определено или определено не полно, то оно должно соответствовать требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям. Гарантийный срок устанавливается договором и не может быть менее 5 лет.
Если объект ДС достроен с отступлениями от условий договора, приведших к ухудшению качества объекта, то дольщик по своему усмотрению может требовать от застройщика:
а) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; б) соразмерного уменьшения цены;
в) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Застройщик не может ВКЛЮЧИТЬ в договор с дольщиком условия об освобождении его (застройщика) от ответственности за недостатки объекта ДС. Такие условия являются ничтожными.
7. УСТУПКА ПРАВ ТРЕБОВАНИЙ ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДС (ПРОДАЖА ДОЛЕВКИ)
Уступить свои права по договору дольщик может только после оплаты им стоимости договора или перевода долга (обязанностей по уплате оставшейся части) на нового участника ДС. Сделка по продаже доли может быть осуществлена в период после гос регистрации первичного договора ДС в ФРС и до подписания акта приема-передачи доли между застройщиком и дольщиком.
8. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИСПОЛНЕНИЯ ЗАСТРОЙЩИКОМ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ
С момента госрегистрации договора участия в ДС в залоге у дольщиков находятся: земельный участок застройщика (если земля в собственности) или право аренды этого участка;
строящийся объект недвижимости.
Залогом обеспечиваются обязательства застройщика по возврату денежных средств дольщикам при расторжении договора участия в ДС, а также при возмещении дольщикам убытков и неустойки.
9. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫДС, ДОГОВОРОВ УДС И УСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЙ ПО ДОГОВОРУ (СТ.16, 17, 24 N~ 214-ФЗ)
Основанием для госрсгистрации права собственности на объект де являются: документы, подтверждающие факт его постройки;
- разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта недвижимости;
- передаточный акт или иной документ, подтверждающий получение дольщиком
объекта де от застройщика.
Одновременно у дольщика возникает доля в праве собственности на общее имущество построенного многоквартирного дома и (или) другого объекта недвижимости, которая не может быть отчуждена или передана третьим лицам отдельно от права собственности на объект де
Госрегистрация договоров участия в де с первым дольщиком осуществляется на основании заявления сторон - застройщик, дольщик. Для регистрации застройщиком предоставляются: разрешение на строительство, проектная декларация, план создаваемого объекта недвижимости с указанием его местоположения и количества, находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных
помещений. Дольщик предоставляет договор участия в де.
10. ПРОЕКТНАЯ ДЕКЛАРАЦИЯ
Проектная декларация состоит из двух частей: информации о застройщике и информации о проекте строительства.
Информация о застройщике должна содержать информацию о его наименовании, месте нахождения, о государственной регистрации, об учредителях (участниках) застройщика, о проектах строительства, в которых застройщик принимал участие в течение последних трех лет, об имеющихся лицензиях (с указанием номера, срока действия и органе, выдавшем лицензию), о величине собственных средств, финансовых результатах текущего года и имеющихся долгах на день опубликования декларации.
Информация о проекте должна содержать информацию о цели проекта, этапах и сроках его реализации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок и его границах (площади), о местоположении строящегося дома и его описании, о количестве самостоятельных частей (квартир, офисов и пр.) в составе строящегося дома и их целевом назначении, о возможных финансовых и прочих рисках и т.д,
