Категории

Три подхода к стоимостной оценке земельных участков

3 минуты на чтение

Существуют три основные полхода к стоимостной оценке земельных участков:

затратный - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки (с учетом его износа);

сравнительный - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков применяют методы сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны методы сравнения продаж, выделения, распределения, а на доходном подходе - методы капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования. Элементы затратного подхода при расчете стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используют в методах остатка и выделения.

Метод сравнения продаж применяют для оценки земельных участков как занятых зданиями, строениями и/или сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и/или сооружениями. Основное условие применения данного метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого объекта. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения или спроса.

К элементам сравнения относят факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важные факторы, влияющие на установление стоимости участков:

•месторасположение и окружение;

•целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

•пространственные характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.):

•транспортная доступность;

•инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Метод выделения применяют для оценки сделок с едиными объектами недвижимости, включающими в себя оценку земельного участка. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения и спроса.

Метод распределения применяют для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения этого метода следующие:

• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, включающими в себя оцениваемый земельный участок; при отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

• наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод капитализации земельной ренты применяют для оценки застроенных, незастроенных земельных участков. Применение данного метода основано на возможности получения определенного размера земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Под капитализацией земельной ренты понимают определение на момент проведения оценки стоимости участка всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом размеров земельной ренты за равные периоды времени - земельную ренту за первый после момента проведения оценки период делят на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

Земельную ренту можно рассчитать и как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Чтобы узнать цену своего земельного участка, необходимо иметь кадастровый номер земельного участка (из ЕГРЗ или ЕГРП).

Роснедвижимость на своем сайге www. kadastr. ги разместила сведения о кадастровой стоимости всех земельных участков РФ.

Надо зайти на интерактивную кадастровую карту и увидеть, в качестве примера, Московскую область, затем Ногинский район. В Ногинском районе - 67332 участков. Стоимость Вашего земельного участка (находим) 6 соток - 300 тыс. рублей.

Земельный налог на земельный участок.

Сумма налога складывается из двух составляющих:

- кадастровая стоимость земельного участка;

- налоговая ставка (Налоговый кодекс РФ).

На садовые, дачные земельные участки предельная налоговая ставка составляет 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка.

Например, 1 м2 стоит 500 руб., соответственно, умножаем:

500 х 100 = 50000 руб. (стоимость одной сотки);

500 х 100 х 6 = 300000 руб. (стоимость шести соток).

Из полученных данных находим 0,3%. Сумма налога - 900 руб. 

 Окт. 8, 2013, 8:57 д.п.