Согласно ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В соответствии со ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и др.). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Если продавец недвижимого имущества состоит в браке, прежде чем подписывать договор купли-продажи, ему необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга на отчуждение общего имущества. Такое согласие может быть оформлено для конкретной сделки, а может быть выдано для любых сделок с любым имуществом.
Согласно ст. 35 СК РФ, при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
На практике документы на регистрацию договора купли-продажи недвижимого имущества можно подать и без нотариально удостоверенного согласия второго супруга, однако регистрационная служба, вероятнее всего приостановит государственную регистрацию на основании ст. 19 Закона о регистрации с целью уведомления о сделке другого супруга, что повлечет за собой затягивание процесса оформления прав покупателя на недвижимое имущество. Более того, отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруга в установленных законом случаях может повлечь отказ в государственной регистрации. Существует мнение, что регистратор не вправе отказать в регистрации спорной сделки) поскольку признание такой сделки недействительной является компетенцией суда. Однако представляется, что правовая экспертиза при государственной регистрации должна предотвращать споры в отношении прав на недвижимость, а не увеличивать их количество.
Нотариально удостоверенное согласие необходимо для распоряжения общим имуществом супругов. Находясь в браке, можно продать недвижимое имущество, не получая согласия на сделку в следующих случаях, когда:
-имущество приобретено до брака;
-имущество приобретено по договору дарения;
-имущество получено в порядке наследования;
-имущество получено в порядке приватизации;
-имущество находится в собственности одного из супругов согласно условиям брачного договора.
Покупателю, состоящему в браке, также необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга, чтобы купить недвижимое имущество? Ответ однозначен: да. Поскольку недвижимость покупается за деньги, а деньги являются совместным имуществом, следовательно, совершая покупку, лицо распоряжается общим имуществом супругов.
Ноя. 15, 2013, 8:15 д.п.
