1. КАК ДОЛЖНА ПОЭТАПНО ПРОХОДИТЬ СДЕЛКА?
Для начала обратитесь в агентство. Затем риэлтер заключит с вами договор об обслуживании. В нем оговаривается, что клиент (то есть потенциальный арендатор) не будет обращаться в другие агентства недвижимости и обязуется оплатить 100% комиссионных при заключении сделки. Третий шаг – это просмотр предполагаемых квартир. После этого происходит встреча с хозяином выбранной жилплощади и заключение договора с арендодателем. В этот же день можно въезжать в квартиру.
2. ПОЧЕМУ АГЕНТСТВО БЕРЕТ ИМЕННО 100% ОТ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ?
100% — вполне справедливые комиссионные. Ведь агент не только подбирает подходящие варианты квартир, но и присутствует на просмотрах, помогает советами и следит, чтобы интересы его клиента были соблюдены. Нередко агенты отговаривали клиентов снимать присмотренные квартиры, найдя в них дефекты, неочевидные для клиента.
3. КАКИЕ ГАРАНТИИ ДАЕТ АРЕНДАТОРУ АГЕНТСТВО?
Агентство гарантируёт арендатору грамотность составления договора с арендодателем. Также агентством производится проверка юридического права арендодателя сдавать данную квартиру в аренду. Это если не полностью исключает риск мошенничества, то сводит его к минимуму Агентство также готово дать арендатору бесплатную юридическую консультацию в случае нарушения его прав арендодателем.
4. КАКИЕ ПРАВА У АРЕНДАТОРА?
Проживать в квартире и пользоваться вещами, в ней находящимися. Права арендатора прописаны в договоре, обычно они следующие:
Право собственности на произведенные арендатором отделимые улучшения арендуемого имущества. Если были произведены неотделимые улучшения, то арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений (заранее определенную соглашением сторон). Если улучшения были произведены без согласия арендодателя, возмещению они не подлежат.
В случае расторжения договора по инициативе арендодателя (до истечения срока договора), он возвращает аванс, за вычетом оплаты времени фактической аренды. Так же он выплачивает арендатору неустойку в размере, установленном договором.
Арендатор вправе расторгнуть договор до истечения срока действия, предупредив в письменном виде арендодателя за определенный срок до предполагаемой даты освобождения помещения (срок следует оговорить в договоре). В этом случае арендная плата должна быть выплачена только до даты фактического освобождения данного помещения.
Однако в зависимости от обстоятельств, права арендатора в договоре могут быть дополнены и изменены (с согласия арендодателя). Например, можно прописать в договоре право содержания домашнего животного.
5. НА ЧТО НУЖНО ОБРАТИТЬ ОСОБОЕ ВНИМАНИЕ В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ?
Риэлтеры рекомендуют составлять договор, даже если вы снимаете квартиру на несколько дней. Юридическую силу он приобретает с того момента, как его подпишут обе стороны. Каждая из сторон получает свой экземпляр договора, причем не ксерокопию, а подлинник. Договор найма должен содержать адрес жилья, оговаривать срок, на которое оно сдается, регулировать порядок расчетов (сумму арендной ставки, оплату коммунальных услуг, электроэнергии, телефона и т.д.), а также определять обязанности и ответственность сторон (рекомендуется предусмотреть штрафные санкции за нарушение условий договора).
6. КАКИЕ КОНФЛИКТЫ ЧАЩЕ ВСЕГО ВОЗНИКАЮТ МЕЖДУ АРЕНДАТОРОМ И АРЕНДОДАТЕЛЕМ
А. Невозвращение залога.
Как правило, при аренде квартиры, хозяин берет с арендатора так называемую «страховку» — на случай, если арендатор испортит что-то в квартире или съедет, не оплатив счета. Так вот, иногда арендодатель «забывает» ее вернуть или придирается к малосущественным проблемам, касающихся амортизации квартиры.
Б. Выселение до срока.
Очень распространенная проблема, когда арендодатель «просит» арендатора освободить площадь до истечения срока, указанного в договоре. Особенно обидно, когда по договоренности с хозяином арендатор делает ремонт в квартире в счет арендной платы. Бывает, что как только ремонт закончен, и человек собирается спокойно поселиться в квартире, хозяин немедленно его выселяет.
В, Проблемы отношений.
Хозяин излишне контролирует происходящее в квартире: является без предупреждения, копается в вещах жильца, приходит в квартиру в его отсутствие, пытается использовать сданную квартиру как «склад ненужных вещей».
7. КАК АГЕНТСТВО МОЖЕТ ПОМОЧЬ РЕШИТЬ ЭТИ КОНФЛИКТЫ?
Специалисты агентства оказывают своим клиентам юридическую консультацию. Иногда советуют обращаться в суд, но обычно стараются уладить дело мирным путем. Если арендатор был несправедливо выселен хозяином, но не хочет обращаться в суд, агентство подбирает ему новую квартиру со скидкой.
Естественно, арендодатель, нарушивший договор с арендатором, становится в агентстве персоной «нон грата* — работать с его квартирой больше не будут. Самое надежное для арендатора — снимать квартиру, находящуюся в доверительном управлении агентства.
8. ДОХОДЯТ ЛИ КОНФЛИКТЫ ДО СУДА?
Конфликты между арендодателем и арендатором доходят до суда в тех случаях, когда какой-то стороне нанесен серьезный материальный ущерб (обычно это арендодатель) или если кто-то пошел, что называется, «на принцип». Разумеется, суд возмо- жен только в том случае, если между арендатором и арендодателем был заключен юридически грамотный договор. Конечно, если речь идет о небольшой сумме, то до суда обычно не доходит — расходы на судебные издержки будут больше.
9. ЕСТЬ ЛИ НА РЫНКЕ АРЕНДЫ «СЕЗОНЫ» РОСТА И СПАДА ЦЕН?
Как правило, с августа по ноябрь цены находятся на самом высоком уровне, так как предложение заметно уменьшается, а спрос возрастает. Весной и летом много желающих сдать жилье из числа тех, кто уезжает на дачу, в отпуск и т.д. Как следствие — сезонное снижение цен.
10. КАК ОБЪЯСНИТЬ ПОСТОЯННЫЙ РОСТ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ?
Рост цен всегда обосновывается ростом спроса. Долгое время рынок аренды был рынком арендодателя, отсюда и рост цен. Однако сейчас ситуация постепенно меняется. В последнее время предложение квартир в сегменте «эконом класса» сильно выросло и почти выровнялось с уровнем спроса. Увеличение предложения вызвано ростом цен на недвижимость и падением доллара Это побудило многих инвесторов спешно вкладывать свои деньги именно в недвижимость, защищая их от обесценивания. По оценке специалистов 15-18% квартир сейчас покупается не для проживания, а в целях сохранения средств. Эта пустующая жилплощадь, естественно, увеличивает предложение на рынке аренды.
Арендодатели регулярно пытаются заявлять более высокие ставки, однако, учитывая большое предложение в этом сегменте, арендаторы не проявляют интереса к таким предложениям.