Сегментация земель для оценки стоимости

Земельный рынок может быть сегментирован по следующим критериям.
В зависимости от категории земель различают земли:
•          сельскохозяйственного назначения;
•          населенных пунктов;
•          промышленности и иного специального назначения;
•          особо охраняемых территорий и объектов;
•          лесного фонда;
•          водного фонда;
•          запаса.
Данная классификация характеризует возможности гражданского оборота, Т.е. совершения сделок купли-продажи, аренды и др., с земельными участками, относящимися к различным категориям земель. По законодательству допускаются сделки купли-продажи из земель сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, отдельных объектов водного фонда. Земли лесного фонда по Лесному кодексу допускается вовлекать в арендные отношения.
В  зависимости от вида разрешенного использования земельные участки могут быть предназначены:
•          для индивидуального жилищного строительства;
•          коттеджного строительства;
•           ведения личного подсобного или крестьянско-фермерского хозяйства;
•          ведения садово-огороднического хозяйства;
•          размещения промышленных, коммунальных и складских объектов;
•          размещения объектов коммерческого назначения;
•          прочего использования.
Сегментирование земельных участков, исходя из вида разрешенного использования, обусловлено инвестиционной привлекательностью земли и возможностью дальнейшего развития территорий потенциальными инвесторами и девелоперами. Именно этот критерий важен при анализе аналогов и выработке решения о наиболее эффективном использовании конкретного земельного участка.
В зависимости от вида права на земельные участки:
•          право собственности;
•          право аренды;
•          право постоянного бессрочного пользования;
•          право пожизненного наследуемого владения;
•          сервитут. Право собственности на земельный участок, зарегистрированное в установленном порядке, определяет возможности про ведения сделок с данным участком на земельном рынке.
В зависимости от расстояния от областных и районных центров. Например, в Московском регионе принята следующая классификация удаленности земельных участков от Московской кольцевой автомобильной дороги:
•          до 10 км;
•          10-20 км;
•           20-30 км;
•          30-40 км:
•          40-60 км;
•          60-80 км:
•          свыше 80 км.
Для земельных участков в Подмосковье существуют три главных критерия, обусловливающие престижность их местоположения, это направление (в данном случае принято привязываться к шоссе), расстояние от МКАД и окружение земельного участка. По этим  характеристикам, определяющим спрос на землю, сами земельные участки практически не отличаются от коттеджных поселков и другой загородной недвижимости, что обусловлено различными потребностями потенциального покупателя, Например, если земельный участок приобретается для коттеджного строительства или загородной резиденции, то желательно, чтобы расстояние до Москвы можно было бы преодолеть примерно за 40-50 минут. Это то время, которое в среднем тратится на дорогу при поездке по Москве с учетом имеющихся затруднений в движении. Трата большего количества времени на ежедневную поездку на работу в столицу при проживании за городом нежелательна. Поэтому самым престижным расстоянием является удаленность до 20 км от МКАД. Несмотря на престижность и удобство ближайшего Подмосковья, в последнее время все больше покупателей проявляют интерес к удаленным землям Московской области. Там существуют свои преимущества: неограниченный размер земельных участков, лучшая экология, наличие большой воды.
В зависимости от престижности направления от областных и районных центров. Например, в Московском регионе используется следующая классификация направлений:
• наиболее престижные: Рублево Успенское, Новорижское, Сколковское;
• престижные: Калужское, Минское, Можайское, Дмитровское, Киевское, Пятницкое, Ленинградское;
• второстепенные: Волоколамское, Ярославское, Осташковское, Алтуфьевское, Симферопольское;
• наименее престижные: Щелковское, Каширское, Рязанское и др.
С точки зрения престижности направления потенциальные покупатели прежде всего исходят из розы ветров. Поэтому бессменным лидером по количеству сделок с землей в Подмосковье был и остается Одинцовский район. В этой же категории находятся: Рублево-Успенское, Новорижское, Сколковское шоссе. На первом из них уже наблюдается дефицит предложения, а Новорижское направление пока располагает большим предложением, хотя по ценовому фактору стремится к РублевоУспенскому. Существует значительный спрос на земельные участки по Калужскому, Минскому, Можайскому, Дмитровскому, Киевскому, Пятницкому, Ленинградскому направлениям. По причине относительно большого скопления промышленных предприятий и соответственно худшей экологии остаются менее востребованными такие шоссе, как Щелковское, Каширское, Рязанское. Также негативными факторами по этим направлениям являются близость крупных населенных пунктов и большое количество машин на трассах.
В зависимости от размера различают земельные участки:
•          мелкие до 0,5 га;
•          средние 0,5-5 га;
•           большие 5-20 га;
•          крупные свыше 50 га.
Следующим ценообразующим фактором после местоположения земельного участка является его площадь. Здесь желания потенциальных инвесторов и частных лиц расходятся в зависимости от целей использования земли. Площади более 20 соток уже относятся к дорогостоящим объектам, но дают пространство и свободу. Участок свыше 50 соток достаточно большая редкость для ближнего Подмосковья. А участки свыше 5 га могут интересовать инвесторов для про ведения девелопмента.
В зависимости от степени развитости инфрастриктиры (наличия коммуникаций) земельных участков;
•           электроснабжение;
•          водоснабжение;
•          газоснабжение;
•           теплоснабжение;
•          канализация;
•           прочие коммуникации.
Большое влияние на стоимость земельных участков оказывает степень развитости инфраструктуры. Так, участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, нежели на неосвоенных. Рынок земли в отличие от большинства рынков менее организован и отличается от конкурентного рынка.