Площади – меньше, стоимость – доступнее, в фаворитах – таунхаусы
Конец 2014 года, когда многие компании подводят итоги и строят прогнозы на будущее, запомнится резко ухудшавшейся экономической ситуацией в стране. Это и западные санкции, и резкое падение цен на нефть до критического за последнее десятилетие минимума, и не менее обвальное падение стоимости рубля по отношению к доллару и евро. Как на этом фоне складывается ситуация на первичном загородном рынке сейчас и что ожидается в будущем?
Своими прогнозами с «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru» делятся эксперты рынка недвижимости. Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», считает, что загородная недвижимость – один из самых ярких индикаторов общеэкономической и политической ситуации в стране. Как только в России случаются потрясения, темпы продаж за городом мгновенно падают.
По мнению Сергея Мазенкова, генерального директора компании «Родные земли», факторы, действующие на загородный рынок, можно условно разделить на имеющие устойчивое долгосрочное влияние и на конъюнктурные обстоятельства. К постоянно влияющим факторам относятся общая экономическая ситуация в стране, законодательное регулирование. Это, в частности, изменение подхода к кадастровой оценке земельных участков, усиление административных барьеров нецелевому использованию земли и связанное с этим увеличение налоговой нагрузки на землевладельцев. Конъюнктурные обстоятельства, которые оказывают сегодня наибольшее влияние на первичный рынок, – это падение рубля и нервозность на финансовых рынках.
Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость», отмечает изменение структуры спроса. Более востребованными форматами становятся те, что подходят в качестве основного жилья и находятся на высокой стадии готовности. Успехом пользовалось готовое жилье. «Так, участки с уже построенными коттеджами пользовались гораздо большей популярностью, чем участки с подрядом, и практически все были раскуплены», - подтверждает Константин Злобин, директор по развитию группы компаний «Астерра».
Вместе с тем Алексей Артемьев, директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED, обратил внимание на то, что в связи с серьезной волатильностью валютного курса, на рынке загородной недвижимости наступил благоприятный момент для рублевых сделок. Только в элитном сегменте, который традиционно тяготел к долларам, с начала осени их количество увеличилось примерно на 30%.
По мнению Константина Злобина («Астерра»), вклад в увеличение продаж внесли акции и компенсации, которые предлагали застройщики. На коттеджном рынке многие компании предлагали бесплатное подключение газа, дополнительные мощности в подарок, рассрочки на год и более. В сегменте таунхаусов покупателям предлагали рассрочки и хорошие условия по ипотеке. И если у основных игроков рынка процентная ставка составляла 12%, то совместная работа девелоперов и банков «второго эшелона» привела к снижению процентной ставки до 10,5% и даже ниже.
Цены на загородном рынке показывали разнонаправленную динамику. По данным ГК «Астерра», средняя стоимость квадратного метра в малоэтажных жилых комплексах на конец 2014 года составляет 78 тыс. руб. за кв.м. По сравнению с 2013 годом, когда средняя стоимость была на уровне 73 тыс. руб. за кв.м, зафиксирован рост порядка 6%. Но средняя стоимость домовладения в коттеджном поселке, включая стоимость земли, на весну 2014 года была 16 млн руб., тогда как годом ранее – 17,7 млн руб. - это примерно на 10% меньше. Что касается таунхаусов, стоимость квартиры-секции вместе с землей на весну 2014 года составила 11 млн руб. по сравнению с весной 2013-го, когда цена отмечалась на уровне 12,6 млн руб.
Участки без подряда ждет выборочный спрос
На протяжении последних лет отмечался устойчивый спрос на участки без подряда. В Подмосковье можно было купить сотку земли по цене от нескольких сотен долларов до нескольких тысяч. География продаж начиналась от участков, расположенных прямо за МКАД, и до сотен километров от Москвы. «Но последние 5-6 месяцев мы замечали снижение интереса к участкам именно в силу рисков для дальнейшего проживания», - рассказывает Сергей Цывин («ИНКОМ-Недвижимость»). Поэтому в перспективе, прогнозирует эксперт, динамика продаж будет в уже зарекомендовавших себя поселках, которые показали себя развивающимися и имели спрос на спокойном рынке.
То есть речь идет прежде всего о поселках, где нет проблем с коммуникациями, дорогами и необходимой инфраструктурой. Без покупателей останутся поселки, которым грозит недофинансирование заявленных, но еще невыполненных работ.
Что же касается цен, то Сергей Цывин («ИНКОМ-Недвижимость») считает, что предпосылок для их падения в успешных проектах нет. Больше того, Михаил Кондырев, управляющий партнер компании «33 Поселка», надеется, что близкие к завершению проекты будут дорожать. Например, в КП «Софринские пруды» (35 км от МКАД по Ярославскому шоссе), реализуемом компанией, бОльшая часть строительных работ выполнена, и полностью они будут закончены в 2015 году. Компания планирует повышение цен в начале следующего года и далее – в соответствии с готовностью инфраструктуры. «Мы готовы повышать цены и уже заявили об этом», - поддерживает коллегу и Сергей Мазенков, генеральный директор компании «Родные земли».
Что касается «непродаваемых проектов» (где не ведутся работы, они находятся в неудачных местах, нет подведенных коммуникаций), то в компании «ИНКОМ-Недвижимость» считают, что в таких проектах девелоперам уже некуда «падать» в цене, поэтому, вероятнее всего, их предпочтут заморозить. В проектах, которые находятся в самом начале и владельцы которых имеют трудности с собственным финансированием, по прогнозу Ольги Матюговой, финансового директора ООО «Феникс Групп», покупателям будут предложены скидки.
В целом же, как и в предыдущий кризисный 2008 год, цены на участки без подряда останутся на первые 4-8 месяцев примерно на одном уровне, в некоторых случаях цены будут опускаться, но незначительно, делает вывод Игорь Капустин, руководитель отдела продаж жилых проектов ГК «Стройконсалтинг». В дальнейшем все будет зависеть от стабильности в стране, если произойдет перелом в экономике, то загородный рынок может показать небольшой рост.
Таунхаусы – с уверенностью в будущее
Таунхаусы в 2014 году показали хорошие результаты по продажам, доказав, что москвичи и жители Подмосковья готовы менять обычные городские квартиры на более комфортные загородные таунхаусы. Поэтому и на будущее по этому сегменту прогнозы оптимистичные. Таунхаусы будут развиваться благодаря своим преимуществам перед городскими квартирами, уверен Сергей Цывин («ИНКОМ-Недвижимость»). «Этот продукт востребован, он экономичен, - соглашается Сергей Мазенков («Родные земли»). - Поэтому есть ощущение, что ничего глобально критичного с этим рынком не произойдет».
Но спрос переориентируется на готовые проекты, где цены зафиксированы в рублях, прогнозирует Илья Менжунов («Метриум Групп»), так как «в нестабильных экономических условиях покупатели отдают предпочтение надежным проектам с высокой стадией готовности и понятным ценообразованием».
Эксперты предвидят и рост цен в данном сегменте. Подорожание произойдет из-за поднявшихся вслед за долларом цен на стройматериалы, объясняет Сергей Цывин («ИНКОМ-Недвижимость»). Чтобы удержать цены от резкого скачка в сложившихся условиях, говорит Валерий Лукинов, коммерческий директор компании «Керамо», девелоперам придется либо экономить на качестве и материалах, либо делать таунхаусы площадью от 40 до 60 кв. м в двух уровнях, с мансардой, это будет примерно 50 и 70 кв. м. Эксперт предполагает, что большинство пойдет по второму пути. В числе других способов оптимизации в компании «ИНКОМ-Недвижимость» назвали отказ от цокольных этажей, встроенных гаражей, а вместо того, чтобы строить отдельные помещения под котельные, газовые котлы станут размещать на кухне.
Застройщики находят и другие ходы для экономии, которые, как отмечает Ирина Крылевская, начальник отдела офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость», воспринимаются как архитектурные находки. Например, панорамное остекление зрительно добавляет пространства, придает строению современный и эстетически привлекательный вид, но застройщику обходится дешевле.
Значительному росту цен, по мнению Петра Кветного, советника генерального директора ООО «Мега-Мечта», будет препятствовать и снижающаяся покупательская способность населения. Сюда же стоит отнести и рост ставок по ипотеке.
Дорогие коттеджи потеряют в цене, а площадь домов уменьшится
По мнению Ильи Менжунова («Метриум Групп»), наиболее ощутимые изменения коснутся коттеджей высокой ценовой категории. Представить себе сегодня, что найдутся охотники до загородной недвижимости стоимостью от $20 млн и выше, весьма и весьма сложно. В I квартале 2015 года в этом ценовом диапазоне ожидается затишье. Исключением станут проекты с большим дисконтом, как минимум 30% от стоимости в долларах. «Из них самый перспективный продукт, - говорит эксперт, - это качественные ликвидные коттеджи стоимостью до 50 млн рублей».
Ольга Матюгова (ООО «Феникс Групп») полагает, что с покупкой коттеджа в условиях кризиса многие могут и повременить. По наблюдениям Алексея Афонина, руководителя проекта «Коттеджный поселок Софьино», во время кризиса, как правило, спрос сдвигается в сторону более дешевых предложений.
Востребованы будут дома в тех проектах, где застройщик строит на свои средства и не зависит от динамики продаж, добавляет Сергей Цывин («ИНКОМ-Недвижимость»). И в сегменте коттеджей покупатели тоже будут приветствовать готовое жилье: «В большей степени клиенты хотят, чтобы, посмотрев коттедж, в ближайшие полгода уже заселиться в него», - подчеркивает Игорь Капустин (ГК «Стройконсалтинг»).
Налоги будут приличными
Константин Злобин («Астерра») считает, что существенные изменения внесет новый налог на недвижимость. И если налог на двухкомнатную квартиру, в которой проживает семья из трех-четырех человек, будет сравнительно небольшим, то на загородные дома как на второе, дополнительное жилье он составит порядка 0,3% кадастровой стоимости. А это уже ощутимая сумма. Если средняя цена загородного дома в 10-15 км от МКАД будет 16 млн руб., то 0,3% выльются в приличные 48 тыс. руб. в год. По этой же причине, рассуждает эксперт, в будущих проектах средняя площадь загородных домов будет падать. Сейчас нормой считается дом 220 кв. м на 12 сотках. Завтра же, скорее всего, нормой станет дом порядка 150-180 кв. м на 8-10 сотках.
Налоговое бремя ощутимо затронет и интересы покупателей элитной недвижимости. «Покупатель стал еще более рациональным и обращает самое пристальное внимание на размер площадей, - говорит Алексей Артемьев (TWEED). - Времена, когда приобретались дома свыше одной тысячи квадратных метров, уходят в прошлое».
По прогнозу Игоря Капустина (ГК «Стройконсалтинг»), коттеджное направление уйдет в стагнацию на 4-8 месяцев, а в случае если экономическая ситуация не изменится, начнется падение цены.
Малоэтажные дома – тренд на загородном рынке
По мнению Ильи Менжунова («Метриум Групп»), строительство малоэтажных домов станет одним из самых приоритетных направлений девелоперской деятельности в 2015 году. Прежде всего потому, что квартиры в «малоэтажках» стоят дешевле коттеджей и таунхаусов и это самый доступный вид цивилизованного загородного жилья.
Малоэтажное строительство - это тренд, поддерживаемый правительственными программами, напоминает и Петр Кветный («Мега-Мечта»). Кроме того, проекты малоэтажных комплексов могут быстро изменяться согласно рыночным условиям, что очень выгодно застройщику. Одну из главных причин успеха малоэтажных жилых комплексов за городом Михаил Кондырев («33 Поселка») видит в высокой доходности строительства на один квадратный метр. «Общаясь со многими застройщиками, я все чаще слышу об их планах переформатировать свои проекты под данный вид жилья», - подтверждает Сергей Цывин («ИНКОМ-Недвижимость»).
Эксперты считают, что малоэтажный формат должен показать себя как самый устойчивый в сложившихся условиях, поэтому и значительная корректировка цен в следующем году в нем не ожидается. Скорее всего, некоторое время рублевые цены в малоэтажных комплексах будут оставаться на прежнем уровне, что обеспечит покупателям скрытую скидку, но в дальнейшем цены на жилье вырастут, правда, они останутся привлекательными для многих, предполагает Михаил Кондырев («33 Поселка»).
Кто выиграет от кризиса
Напоследок журнал www.metrinfo.ru поинтересовался у экспертов, какой сегмент загородного рынка стает самым востребованным в следующем году, а какой вынужден будет снизить обороты. Большинство наших комментаторов полагают, что сложившиеся к концу года тренды сохранятся и в дальнейшем. То есть хорошие шансы есть у качественных малоэтажных проектов и таунхаусов, которые будут приобретаться для постоянного проживания. Ожидается спрос и на участки без подряда с коммуникациями. Что же касается коттеджей, то люди с бОльшим энтузиазмом станут покупать уже готовые дома.
Текст : Людмила Чичерова | www.metrinfo.ru|
Дек. 23, 2014, 12:30 п.п.
