В 2007 году было введено в эксплуатацию более 105 тыс. кв. офисных площадей в бизнес-центрах и других крупных административных зданиях. Для сравнения в 2006 году этот показатель составлял 67 тыс. кв. м. Кроме того, сегодня на той или иной стадии строительства находится еще 682 тыс. кв. м офисных площадей, и есть основания полагать, что значительная часть из них будет сдана уже в следующем году. Таким образом, в ближайшее время рынок качественных офисных площадей в городе может вырасти более чем в два раза.
Безусловно, большая часть офисных зданий строится в центре города, что не удивительно, ведь традиционные деловые зоны по-прежнему пользуются высоким спросом у покупателей и арендаторов офисов. На долю Центра сегодня приходится в три раза больше возводимых и сдаваемых площадей, чем на долю всех остальных районов. Поэтому территориальная структура рынка в ближайшие годы изменится мало, хотя уже сегодня можно предполагать, что в перспективе нескольких лет такая ситуация не сохранится. С обострением дорожных проблем в Центре города, все большее число компаний будут просчитывать возможность размещения своих офисов в менее загруженных спальных районах, тем более что с точки зрения затрат на покупку или аренду это зачастую вполне оправдано. Повышение спроса на такие офисы будет способствовать центробежным силам на рынке офисов. Примером тому может служить то, что уже сегодня происходит на с торговой недвижимостью – большая часть крупных современных торговых центров, которые были построены в последние годы, размещается либо в спальных районах, либо на основных транспортных магистралях на границе массовой жилой застройки города. В будущем подобные центробежные тенденции будут характерны и для рынка офисной недвижимости.
Наибольших преобразований в ближайшие годы стоит ожидать в качественной структуре рынка. В первую очередь это касается "классового" вопроса. Некоторые из строящихся сегодня бизнес-центров после запуска в эксплуатацию смогут претендовать на принадлежность самому престижному классу А, что создаст конкурентное поле и в этом сегменте, а в перспективе приведет к снижению арендных ставок в данной группе. Правда зависеть это будет во многом от того, насколько профессионально и грамотно будет организовано управление в новых административных центрах.
Другие изменения коснуться соотношения продаваемых и перелагаемых к аренде офисов. Сегодня на долю последних приходится чуть более трети от всех качественных площадей. Однако уже в следующем году значительная часть заявленных к вводу объектов будет использовать именно эту стратегию поведения на рынке. Увеличение доли бизнес-центров, изначально ориентированных на сдачу площадей в аренду приведет, с одной стороны, к остановке роста средней по городу ставки, а с другой - к более жесткой ценовой и качественной дифференциации. То есть объекты, инфраструктура и качество управления в которых уже не будут соответствовать новым требованиям арендаторов, окажутся неспособны выдерживать конкуренцию и будут вынуждены снижать цены. В результате, в этот период стоит ожидать более жесткого "расслоения" ценовых показателей между различными качественными группами бизнес-центров – в наименее конкурентных объектах класса В и С арендная ставка будет снижаться, а в наиболее качественных ее рост остановится.
Если говорить о том, что может повлиять на снижение конкурентоспособности объекта, то в первую очередь стоит упомянуть о практике продаж на стадии строительства мелкой нарезкой. В результате такой политики город получает потенциально проблемные объекты, качество управления в которых будет ниже, чем в объектах с единым собственником. Причин такой ситуации несколько. Во-первых, при реализации проекта, ориентированного на продажу, в условиях слабой конкурентной среды, застройщик стремится минимизировать затраты на строительство, придавая меньше внимания вопросам стоимости эксплуатации здания. Во-вторых, управляющая компания, действующая в интересах одного собственника, более эффективна по сравнению с той, которая работает на объекте, где собственность распылена между большим числом компаний и частных лиц. В-третьих, со временем цели и представления собственников о развитии объекта, распроданного на стадии строительства, войдут в конфликт друг с другом или с управляющей компанией, и скоординировать интересы большого числа участников процесса будет достаточно сложно. И, наконец, в-четвертых, сроки строительства объектов, которые не имеют единого собственника, как правило, заметно выше, чем объектов, ориентированных на аренду. Конечно, эти утверждения могут быть опровергнуты единичными успешными примерами реализации проектов, ориентированных на продажу, однако будут верными в целом для рынка.
Возвращаясь к итогам года необходимо упомянуть о том, что на вторичном рынке офисов в течение этого периода наблюдался стабильный рост ценовых показателей, сопровождающийся постепенным увеличением объема предложения. За 12 месяцев число выставленных на продажу объектов по базе данных УПН выросло на 65%. При этом уровень средних по городу цен поднялся на 23%. При этом наиболее высокие показатели роста наблюдались в районах первого и второго ценовых поясов – около 30%. В центре стоимость офисной недвижимости за год поднялась только на 15%.
Для сравнения – на рынке торговой недвижимости рост цен по итогам года составил около 22% (в Центре 28%), а на вторичном рынке жилья – менее 4%.
Гурам Тухашвили
Ноя. 1, 2008, полночь
