Развивающиеся рынки недвижимости
Изменения в структуре мирового экономического пространства, которые произошли за последние несколько лет, будут, безусловно, оказывать влияние на развитие рынка недвижимости. Укрепление позиции развивающихся рынков в ряде стран послужит стимулом для дальнейшего расширения сферы недвижимости. В ближайшее время основными направлениями инвестирования будут выступать: азиатский регион, где экономика направлена на урбанизацию, страны Латинской Америки, в которых активно осуществляется бюджетная и кредитно-денежная политика, и страны восточной Европы, где происходят значительные экономические перемены. На данный момент инвесторы стремятся использовать возможность и укрепить свои позиции на развивающихся рынках недвижимости в этих регионах, чтобы в будущем получить значительную прибыль и в полной мере использовать потенциал долгосрочных инвестиций.
В последнее время капиталовложения в недвижимость приносили инвесторам значительную прибыль. Однако, следует отметить, что в некоторых странах рынок недвижимости находится на очень высокой ступени развития в рамках бизнес цикла, в то время как сфера недвижимости в других регионах все еще имеет значительный потенциал. Привлекательность развивающихся рынков в масштабе мировой экономики способствует их дальнейшему расширению и укреплению позиций на мировом рынке. Интенсивные темпы экономического развития, увеличение объёма иностранных инвестиций, а также увеличение числа отечественных предприятий способствует росту спроса на объекты офисной, промышленной и торговой недвижимости на развивающихся рынках. Инвесторам стоит обратить внимание на это явление. Поскольку новые рынки недвижимости ещё не достаточно развиты, доходность объектов недвижимости всё ещё очень высока. Высокие доходы от капиталовложений в собственность показывают, сколько инвестор готов заплатить в целях получения стабильной прибыли в будущем. Низкая доходность объектов недвижимости говорит о том, что инвесторы готовы заплатить очень высокую цену в расчёте на будущую прибыль. По мере развития сектора недвижимости на развивающихся рынках возрастает интерес инвесторов, что приводит к увеличению стоимости объектов недвижимости. Такое прогнозируемое развитие не ограничено только зоной новых рынков, но распространяется и на другие страны и другие мировые рынки. Ожидается, что инвесторы получат возможность осуществлять активные капиталовложения в недвижимость в азиатском регионе, в восточной Европе и в странах Латинской Америки.
Экономика азиатского региона полностью восстановилась после кризиса: ключевыми игроками на рынке этого региона являются, прежде всего, Китай и Индия. Производственная отрасль Китая динамично развивается, во многом, благодаря высокому уровню международной конкуренции в регионе и значительно укрепила свои позиции на мировом рынке. Индия является одной из ведущих мировых стран, предлагающих услуги аутсорсинга, в которой активно осуществляется политика привлечения международных инвестиций. Интенсивное экономическое развитие этих двух стран оказало благоприятное влияние на экономику других стран этого региона, в которых также интенсивно развивается рынок недвижимости. Положительная динамика экономического развития стран азиатского региона вызвала значительное увеличение спроса на объекты офисной, коммерческой и промышленной недвижимости. В таких крупных городах как Шанхай, например, значительно возросло число высотных зданий, в то время как в небольших и средних городах строительство новых объектов только набирает обороты. Следует отметить, что во многих городах азиатского региона коммерческие и строительные службы не были готовы к значительному увеличению спроса на офисную недвижимость в 2005 году, что вызвало скачок цен на объекты коммерческой собственности.
Таким образом, доходы от капиталовложений в офисную недвижимость остаются на очень высоком уровне. Для того чтобы лучше представлять степень привлекательности инвестиций в недвижимость, можно подсчитать разницу между доходами от капиталовложений в собственность и в ценные бумаги. Эта цифра различна для каждого отдельного рынка. Как показано в таблице 1, в Китае, Индии, Тайване и Сеуле, эта цифра склоняется в пользу инвестиций в недвижимость, что указывает на достаточно невысокие цены на недвижимость в этих регионах. На самом деле, сектор коммерческой недвижимости в азиатском регионе имеет, по мнению специалистов, ещё более значительный потенциал, чем объекты офисной недвижимости. В настоящее время инвесторы получают более значительную прибыль от капиталовложений в коммерческую недвижимость, а не в офисную. Следует отметить, что ранее инвестиционная прибыль сектора коммерческой недвижимости в странах азиатского региона находилась в зоне риска вследствие недостаточного развития данного класса недвижимости в этом регионе, а также низких экономических показателей на душу населения в азиатских странах. Однако в ближайшее время можно будет наблюдать интенсивное развитие данной инвестиционной категории по мере того, как укрепляются позиции в сфере экономики и увеличиваются доходы населения, что ведёт к расширению объёмов рыночного производства.
Ещё один фактор, оказывающий влияние на развитие сектора недвижимости, это интенсивный процесс урбанизации в Китае, Индии, Малайзии, Таиланде и Индонезии. По мере того как увеличивается городское население, растёт и потребление на душу населения. Дальнейшее увеличение объёмов потребления в результате приведёт к значительному росту числа международных коммерсантов в сфере розничной недвижимости на развивающихся рынках, что повлияет на размер ставок в этом секторе в сторону увеличения. Прогнозируемое увеличение объёмов потребления вызовет новый приток инвестиций, что в результате снизит доходность от капиталовложений в недвижимость. Однако увеличение объёмов производства в странах азиатского региона окажет благоприятное воздействие на экономику развитых стран. Можно ожидать увеличение экономической активности в секторе розничной недвижимости в таких странах как, например, Сингапур. Следует всё же отметить, что выход на рынки недвижимости Китая и Индии в настоящее время достаточно осложнён, хотя существует ряд инвестиционных инструментов, позволяющих эффективно работать на рынке недвижимости в Азии, например: биржа недвижимости в Гонконге, управляющие компании и инвестиционные трасты в недвижимость в Сингапуре и Японии (по мнению специалистов, инвестиционные трасты недвижимости, прообразы американских REITs, станут в недалеком будущем одними из самых распространённых инвестиционных инструментов в азиатском регионе).
В странах центральной и восточной Европы интенсивно осуществляется адаптация экономической модели в соответствии со стандартами Евросоюза. Показатели роста ВВП на душу населения в этом регионе значительно превосходят эти же показатели в странах Евросоюза. Рост ВВП в развивающихся странах Европы составил 5,1% в 2005 году и, по прогнозам специалистов, должен оставаться на таком же уровне в текущем и будущем году. Интенсивное экономическое развитие в странах восточной Европы во многом обусловлено притоком иностранных инвестиций и увеличением объёмов экспорта. Следовательно, большинство инвестиций было осуществлено в инфраструктурный комплекс, что в свою очередь, должно оказать благоприятное и долгосрочное влияние на развитие международной торговли. В 2006 ожидается расширение структуры внутреннего потребления, что имеет очень большое значение в рамках развития рынка недвижимости. Увеличение объёмов инвестиций и доли экспорта в странах восточной Европы обусловлено их членством в ЕС. В настоящее время благоприятная экономическая ситуация отражается и на показателях рынка недвижимости. Можно наблюдать значительные изменения в показателях доходности объектов недвижимости в Будапеште, Праге, Варшаве. Лучшие показатели соответствия спроса и предложения зафиксированы в Варшаве. В Бухаресте, Софии, Москве, Киеве и Стамбуле в настоящее время доходы от инвестиций в недвижимость достаточно велики, но за последний период они значительно сократились, и специалисты отмечают, что эта тенденция будет наблюдаться и в следующем году. Ожидается, что инвестиции в недвижимость Стамбула будут занимать ключевую позицию в ближайшее время, поскольку Турция получит ряд преимуществ в результате тесного сотрудничества с ЕС. После валютного кризиса 2001 года экономика Турции переживает период интенсивного развития. Средние показатели экономического роста достигли в 2005 году 5%-ной отметки. Несмотря на краткосрочный рост инфляции в первой половине 2006 года, в ближайшее время ожидается ее долгосрочный спад, который должен продлиться следующие несколько лет. Эта позволит Центральному банку Турции понизить основную ставку, которая в настоящий момент составляет 13,25%. Процесс приватизации на территории Турции набирает обороты и позволит сократить дефицит платежного баланса. Эта положительная тенденция окажет влияние не только на увеличение спроса на офисные и торговые помещения, но и на увеличение объёма международных инвестиций. Существуют различные способы инвестирования в восточной Европе. Такие компании как Meinl European Land, IMMOEAST и ряд других инвестиционных компаний обеспечивают диверсифицированный доступ к рынкам недвижимости в восточной Европе.
Специалисты прогнозируют новые возможности на рынке жилой и офисной недвижимости в Южной и Центральной Америке. Правительство Мексики, Бразилии и Аргентины добилось значительного прогресса в урегулировании последствий политического и экономического кризиса. В этих регионах не только улучшилась экономическая ситуация, но и кредитно-денежная политика, направленная на снижение темпов инфляции, достигла значительных результатов. В Аргентине в процессе валютного кризиса показатели рынка недвижимости в секторе жилой собственности значительно снизились, поэтому в настоящее время цены на объекты недвижимости весьма привлекательны по сравнению с мировыми показателями. По мере улучшения экономической ситуации в Аргентине, будет использован потенциал сектора жилой недвижимости, и цены на недвижимость в этом секторе будут расти. В Бразилии и Мексике в настоящее время наблюдается благоприятный момент с точки зрения размера процентных ставок. Снижение ставок в этих странах началось в конце 2005 года. По мнению специалистов, текущий период является благоприятным для осуществления инвестиций на рынке недвижимости в этих регионах, поскольку снижение процентных ставок приведёт к снижению доходности офисной недвижимости. Доходность от объектов офисной недвижимости в Мехико составляет 11,5%, в Сан-Пауло и Рио-де-Жанейро приближается к 14%. Более высокие показатели доходности в Бразилии обусловлены высокими процентными ставками на объекты недвижимости в этой стране. По мнению авторов статьи, сегмент офисной недвижимости на рынке Мехико имеет самый значительный потенциал, по крайней мере, в ближайшем будущем. Цены на аренду офисной недвижимости в Мехико в настоящий момент находятся в фазе оживления. Поэтому можно ожидать увеличения арендной платы в будущем году. Молодые жители Мехико не только способствуют увеличению спроса на собственность, но и поддерживают высокий уровень инвестирования в объекты жилой недвижимости. Мехико один из немногих городов мира, где используются преимущества демографической пирамиды. В дополнении к этому, значительные объёмы репатриированного дохода из США и увеличивающийся спрос со стороны граждан Америки повысят интерес к инвестициям в объекты жилой недвижимости на территории Мехико. Осуществлять капиталовложения можно не только путём прямого приобретения собственности и посредством индивидуальной схемы инвестирования, но и через управляющие инвестиционные компании. Например: Корпорация Гео (GEO Corporation) обеспечивает выход на рынок недвижимости в Мехико, Сирела Бразил Риэлити и Ла Фонте Партисипакоес С.А. – в Бразилии; Ирса С.А. и Юромэйер С.А. – в Аргентине, Паркве Арауко С.А. – в Чили и Газит Инк. – в Панаме.
