Административный центр Уральского федерального округа с населением 1 335,5 тыс. жителей и территорией 46 648 га динамично развивается и занимает лидирующие позиции в рейтинге инвестиционной привлекательности регионов РФ — особенно в отношении коммерческой недвижимости, а следовательно, торговой и предпринимательской деятельности.
Покупка или аренда?
Город начал развиваться от места, которое теперь носит название Плотинка. Сегодня это популярный среди горожан район для прогулок и отдыха — центр Екатеринбурга. В этой же части расположились старейшие магазины, не только с советских, но и с царских времен. У центральной площади — ЦУМ, «Пассаж», «Детский мир» — классический набор почти любого российского города. К основным торговым магистралям Екатеринбурга относятся пр. Ленина, ул. Малышева, 8 Марта. Рядом пролегла ул. Вайнера, во многом определяющая сегодня современный имидж города. С 2003 года это пешеходная улица, в основном торговой направленности, на которой в постперестроечное время открылся один из самых перспективных торговых центров — ТК «Успенский» (в реконструированном здании старого драматического театра) — своего рода «якорь» улицы Вайнера. В свою очередь «Пассаж» и ЦУМ не вписываются в формат современного торгового центра, «застыв» на советском этапе развития. Но, по предположениям специалистов, реконструировать их можно, тем более что они занимают одни из самых удачных площадок.
К современным профессиональным проектам специалисты склонны относить ТРЦ «Парк Хаус», «Гринвич», «Екатерининский», «Дирижабль» и некоторые другие. Скоро будет введена в эксплуатацию очередная серия новых ТЦ («Урал», «Мегаполис»). Всего по официальным данным площадь торговых центров города к концу года увеличится на 255 тыс. кв. м (сегодня средний размер ТЦ в Екатеринбурге составляет 21,5 тыс. кв. м).
Серьезным событием для участников рынка стал приход сетей «Мега», «Икея», «Ашан» (открытие на Московском тракте 7 октября текущего года). Дислоцируются вышеперечисленные объекты в непосредственной близости от города и добраться до них из любого конца Екатеринбурга будет очень просто и быстро. Приход сильных транснациональных игроков ощутимо скажется на посещаемости уже существующих ТЦ, особенно это коснется тех объектов, которые ориентированы географически на ту же целевую аудиторию (ТЦ «Кит» на юго–западе и некоторые другие). Нельзя не упомянуть и о уже состоявшемся приходе «Метро», который расположился в противоположной от ТК «Мега» и «Икея» восточной стороне города — на дублере Сибирского тракта. В планах компании открытие еще одной точки в Екатеринбурге.
Несмотря на активное развитие рынка крупноформатной коммерческой недвижимости в Екатеринбурге, нет ТЦ на некоторых окраинах, например, в крупном районе Уралмаш в северной части города — можно предположить, что это вполне перспективная площадка. Между тем постепенно в ТЦ преобразуются городские рынки: по муниципальному плану к 2015 году из 15 рынков останется 9, остальные будут переведены в формат торгово-развлекательных комплексов («Чкаловский», «Парковый» и др.).
Компактность города исключает значительное варьирование арендных ставок. Офисное помещение как на окраине, так и в центре можно снять за 20-30 долл. за кв. м в месяц. Офисные здания классом выше практикуют среднюю ставку — 40 долл. за кв. м в месяц, а 50-60 долл. — считается высокой ставкой. В ситуации с торговой недвижимостью цена зависит в значительной степени от торговой истории данного места. Открыться рядом с «Парк-Хаусом» (поселок Пионерский к северо-востоку от центра) сегодня выгодней, чем на иных центральных улицах. Таким образом, эффект синергии становится одним из главных аргументов при подборе площадки. Заманчивыми становятся территории вокруг «Гринвича», «Меги» и других крупных современных торговых объектов. Средняя арендная ставка на торговую недвижимость — 50-80 долл. за кв. м в месяц, а в некоторых проектах цены достигают 150 долл. и более.
«При данном соотношении цены на покупку и аренду сегодня в Екатеринбурге выгодней выкупать места в собственность. С насыщением рынка выгодней станет арендовать — арендные ставки снизятся, а цена выкупа в собственность станет несравнимо выше. Сейчас средняя цена покупки торговой площади — от 1 700 долл. за кв. м, офисной класса А — от 2 тыс. долл.», — рассказывает Александр Иванов, генеральный директор Первого центра недвижимости (Екатеринбург).
Мест под застройку в городе с каждым месяцем все меньше. Перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой осуществляется в активном режиме уже достаточно давно и относительно беспрепятственно со стороны расселяемых жильцов. Средний срок перевода — полгода. Проекты коммерческой недвижимости развиваются в Екатеринбурге не только точечно, но и в рамках развития целых районов. Так, в районе Академический (юго–западное направление) планируется построить в период с 2007 по 2011 год 2,5 млн кв. м жилья, из них 900 тыс. кв. м — коммунальные службы, 600 тыс. кв. м — социальные объекты и 900 тыс. кв. м – торговые площади. После 2011 года начнется вторая часть строительства, и в итоге должно быть запущено 9 млн. кв. м жилья для населения 350 тыс. человек.
Реконструировать или строить «с нуля»?
«Мы считаем рынок ТЦ в Екатеринбурге пока не заполненным, так как современные ТЦ можно буквально пересчитать по пальцам. Сегодня процент екатеринбургских ТЦ, реконструированных на основе прежних зданий, составляет больше половины всех ТЦ города, что за редким исключением не может не сказаться на финальном облике и концепции», — говорит Ксения Куракина, руководитель отдела аренды бизнес-центра «Антей» (Екатеринбург).
Строиться «с нуля» или реконструировать уже существующий объект — выбор, не всегда осуществимый, и не только с финансовых позиций. Пример — ТК «Сити–Центр» (общая площадь 7,4 тыс. кв. м), расположившийся в самом центре Екатеринбурга и являющий собой памятник архитектуры федерального значения (яркий образец конструктивизма, бывшая Свердловская киностудия). Идея передачи здания возникла у областного правительства, когда киностудия из-за долгов оказалась на краю банкротства. Инвестору предстояло погасить долги и вложить средства в капитальный ремонт полуразрушенного здания. Причем его нельзя было выкупить — допускалось только брать в аренду на 49 лет, что тоже отпугивало потенциальных инвесторов, несмотря на расположение объекта в самом центре города. Генеральный арендатор все-таки нашелся — им стало ООО «Урал-Премьер Траст энд Консалтинг», по грубым подсчетам потратившее на здание бывшей киностудии за годы реконструкции порядка 100 млн руб. В 1999 году здесь состоялось открытие ТК «Сити-Центр», который явился одним из первых ТЦ в городе.
«Сити-Центр» представляет собой торговый комплекс с демократичным позиционированием, ориентированный на покупателя-пешехода в возрасте от 18 до 65 лет со средним и ниже среднего уровнем доходов . Месторасположение и отсутствие возможности реконструировать часть площадей под парковку ограничивает целевую аудиторию ТЦ», — рассказывает Ольга Шварцман, директор ТК «Сити-Центр» (Екатеринбург). Сегодня наполняемость ТЦ составляет 98 % от общей площади арендных мест. Ни одна из арендуемых площадей не может быть продана в собственность арендатору. Якорями в «Сити-Центре» выступают Mary Stone (женская одежда), Jacques Vert (женская одежда), «Фламенко» (женское белье), Palmetta (женское белье), «Покровский» (обувь), «Джентри» (джинсовая одежда), Westland (джинсовая одежда и аксессуары) и др. Общественное питание и развлекательная часть в ТЦ представлены трактиром «Трали-Вали» (русская и европейская кухня), кафе быстрого питания на первом этаже и диско-баром «Сим-Сим».
«Организовать парковку мы не можем, это просто запрещено. Но у нас и ТЦ специфический — со своей уже давно сложившейся целевой аудиторией — студенты, преподавательский состав расположившихся вокруг учебных заведений, жители близлежащих домов», — говорит г-жа Шварцман. Проходимость в будние дни — 5 тыс. человек, в выходные — 7 тыс. человек.
По определению Ксении Куракиной, современный ТЦ должен иметь профессионально разработанную концепцию, профессиональную УК, отвечающую всем профессиональным требованиям организации торговых площадей (ширина коридоров, высота потолков, уровень освещения и т.д.). Одним из самых ярких открытий 2006 года стал запуск в апреле ТРЦ «Гринвич» (общей площадью 53,5 тыс. кв. м), претендующего на звание одного из самых современных и профессиональных ТЦ города.
В советское время на месте нынешнего ТРЦ — ул. 8 Марта, 46 — был большой универсам, в перестройку магазин стал называться «Мария», еще позднее здание было выкуплено агентством «Малышева 73», где основным арендатором стал гипермаркет продуктов «Купец». Постепенно компания-владелец пришла к решению расширить торговые площади, провести частичный ребрендинг (у компании «Малышева 73» уже был опыт организации ТЦ — проданный после нескольких месяцев эксплуатации «Гермес-Плаза» общей площадью 16,4 тыс. кв. м). «Из десяти вариантов названий, предложенных креативным агентством, «Гринвич» был выбран как самое подходящее в силу своей звучности. Кроме того, в названии заложена философия нулевого меридиана — «Гринвич» как нулевая точка отсчета в городе (исторический центр), где встречаются все транспортные пути», — рассказывает Ирина Тебенева, специалист по рекламе и PR ТРЦ «Гринвич» (Екатеринбург). На этом креативные решения не закончились – сейчас в ТЦ установлено 7 бронзовых фигур (сам Гринвич, Гаврош, Джентльмен, Красотка и другие типажи своего времени) для более целостного воплощения концепции: «В середине 19 века в Европе стали появляться закрытые торговые площади большого формата. При современном дизайне нашего ТРЦ (отделка, 8 эскалаторов, 2 травелатора) нам захотелось передать атмосферу торговли того времени, придав галереям черты английских улиц 19 века. Нашим скульптурам всего несколько недель, но они уже обрастают легендами и приметами. Другие торговые центры тоже, как нам известно, стали заказывать фигуры для своих объектов», — говорит г-жа Тебенева.
Уникально месторасположение «Гринвича»: одной своей стороной он выходит на центральную улицу 8 Марта, другой — на пешеходную Вайнера. Для удобства посетителей в ТРЦ организованы 2 входа, причем второй вход расположен так, что днем можно подъезжать и выезжать, минуя пробки. Станция метро связывает это место с самыми отдаленными районами, в частности с Уралмашем. «К нам приезжают и на трамвае, и на метро, и на машине. Пул арендаторов тоже подобран таким образом, чтобы удовлетворить любого посетителя — от людей со скромным достатком до состоятельных гостей. Такое размывание целевой аудитории мы не считаем минусом на данном этапе развития культуры ТЦ в городе. Трафик нам обеспечивают как известные международные марки, которые можно встретить во многих ТЦ, так и эксклюзивные для нашего города бренды. К примеру, New-Yorker собирает очереди с момента своего открытия, несмотря на то, что его отдел занимает площади на двух уровнях», — говорит г-жа Тебенева. В ТРЦ установлены счетчики посещаемости, которые сегодня фиксирует до 36 тыс. посещений в выходной день, до 30 тыс. — в будни.
Якорными арендаторами ТРЦ «Гринвич» выступает давно зарекомендовавший себя круглосуточный гипермаркет продуктов «Купец», «Техносила» на цокольном этаже, «Титаник-Синема» (московский оператор) и «Каре-клуб» (местный оператор игровых автоматов), New-Yorker, Mango, Benetton, «Иль-де-Боте». Всего «Гринвич» принял 101 оператора. Средняя арендная ставка – от 150 долл. за кв. м в месяц. Средняя арендуемая площадь — 60 кв. м.
ТРЦ «Гринвич» иногда называют именем его предшественника — магазина «Купец»: «Купец» — сильный местный бренд; место, занятое «Гринвичем», у многих ассоциируется именно с гипермаркетом продуктов «Купец», который теперь входит в состав ТРЦ, в то время как раньше представлял собой отдельную, любимую горожанами торговую площадку», — комментирует Надежда Бурико, руководитель отдела рекламы и PR торговой сети «Купец» (Екатеринбург).
Развлекательная составляющая в «Гринвиче» представлена пятизальным круглосуточным кинотеатром, залом игровых автоматов и детской комнатой; общественное питание — кофейней, суши-баром и ресторанным двориком «Пир» (от компании «Купец»), предлагающим несколько национальных кухонь — русскую, итальянскую, восточную, американскую и японскую. В долгосрочных планах ТРЦ — строительство третьей очереди, где разместятся боулинг и диско-клуб. В ближайших — приглашение оператора детских товаров, открытие английского паба и точки общественного питания в киноплексе.
В бутик или за продуктами?
По уровню потребления Екатеринбург уже обогнал Петербург и занял второе место после столицы: если в Москве человек в среднем тратит порядка 3 тыс. евро в год на потребительские нужды, то в Екатеринбурге — 1 800 евро, а в северной столице — 1 050 евро. Место в рейтинге между двумя столицами позитивно стимулирует инвесторов. Сегодня Екатеринбург испытывает дефицит офисных, складских площадей , чуть меньше — торговых. Сейчас осуществляется строительство офисных комплексов на ул. Малышева и на Московской горке, недавно открылся бизнес-центр «Антей» на Красноармейской — одно из самых высоких зданий Екатеринбурга (20 этажей).
«ТЦ семейного отдыха мы не рассматриваем в качестве своих конкурентов. «Антей» состоит из бизнес-центра, торгово-развлекательного центра и гостиничного комплекса, который планируется к открытию в третьей очереди (всего более 50 тыс. кв. м). После реализации проекта третьей и четвертой очереди «Антей» станет самым крупным комплексом Уральского региона», — рассказывает Ксения Куракина. Проект «Антея» был разработан в 2004 году, построен центр был за 2 года — открытие состоялось летом 2006 года. Позиционирование — клубный ТЦ для деловых людей. Оптимальная проходимость такого центра, по мнению его владельцев, — 1 500 человек в день. Сегодня — по прошествии нескольких месяцев со дня открытия — ежедневно в «Антее» бывает порядка 900 человек.
Целевая аудитория «Антея» — менеджеры среднего и высшего звена в возрасте от 25 до 55 лет. Развлекательная составляющая (более 6 тыс. кв. м) представлена боулингом, бильярдом, двумя дискотеками, казино и стриптиз-клубом. Невысокий процент торговых площадей позволил избежать организации классического фуд-корта. В ТЦ есть кофейня «Мерлин Монро», стейк-хаус «Леонардо» (на 5 и 1 этажах соответственно) и ресторан «Антей». «Антей» является крупнейшим в городе бизнес-центром, предлагающим офисные помещения класса А (с 7 по 18 этаж) и конференц-зал для деловых переговоров и тренингов (вместимость — 150 человек).
Крупнейшими арендаторами БЦ выступают «Райффазенбанк Австрия» (основной инвестор проекта), в торговой части — «Эльдорадо», Vita Ponti (меховой салон, московский оператор), гипермаркет «Империя ткани»; в офисной — такие компании как «Сони СНГ», «Финансовая корпорация Уралсиб», «Спортмастер Пермь», Kimberly Clark и ряд других. Все площади сдаются в аренду, за исключением территории, занятой «Эльдорадо». Всего торговая часть насчитывает порядка 80 арендаторов, среди которых Vassa, Le Futur, «Красный куб» и мн. др. Средняя арендуемая площадь — от 70 до 100 кв. м, средняя арендная ставка — от 70 долл. за кв. м в месяц. Офисные помещения сдаются в среднем за 50-55 долл. за кв. м, что является оптимальной ставкой.
«Оптимально выгодно, на наш взгляд, работать с федеральными сетями, у которых уже есть четкие методы управления, концепция магазина и нет проблем с арендной платой. С другой стороны, они привыкли требовать льготные условия аренды, что не всегда приемлемо для местных ТЦ. Поэтому оптимальным мы считаем соотношение между федеральными и местными операторами — 20 % на 80 % соответственно», — говорит г-жа Куракина. Принципиальной позицией компании является отсутствие на территории комплекса продовольственного супермаркета: гость, пришедший за покупками в бутик, не является покупателем продуктов, что было продумано еще на стадии проектирования. Обговаривалось это, как сообщает Ксения Куракина, и на этапе подбора пула арендаторов, большинство из которых высказывало пожелание не сопровождать бутиковую «нарезку» продовольственным магазином.
В непосредственной зоне притяжения «Антея» проживает 150 тыс. человек, в зоне 20-минутной транспортной доступности — более 600 тыс. жителей. Месторасположение, бесспорно, козырь БЦ — он находится на пересечении всех центральных транспортных развязок. Но будущим девелоперам строиться в центре скоро будет негде. «Если бы в ближайшее время пришлось выбирать место под строительство нового центра, то наиболее привлекательным в этом отношении нам представляется Московский тракт», — оценивает потенциал окраин г-жа Куракина.
Формат диктует особенности и в вопросах единого стандарта для ТЦ: «Для нас соблюдение единого стандарта работы центра важно в отношении режима, выполнения условий договора, ответственности за качество продукции. Но в отношении дизайна, оформления витрин и входной группы у нас нет четких требований, так как у нас арендуют помещения компании, представляющие дорогие марки, — у каждой из них свой фирменный стиль, который мы не вправе нарушать. Но мы оставляем за собой право требовать аккуратного оформления входной группы, использования современного оборудования (как с эстетической, так и с функциональной точки зрения) и систем освещения», — уточняет г-жа Куракина.
За образец — Восток или Запад?
Как отмечают профессиональные участники екатеринбургского рынка, покупательская модель приближается к западному образцу, а все более жесткая конкуренция ведется уже не только на уровне ритейлеров, но и между торговыми центрами. При этом каждый торговый объект стремится с помощью уникальных маркетинговых решений завоевать каждого потенциального покупателя. К ним можно отнести некоторые акции ТРЦ «Гринвич». Одна их них — «Гринвич–папараци», основная идея которой заключается в том, что попасть на страницы местного журнала может любой посетитель торгового центра. «Как известно, для большинства людей попадание на страницы глянцевого журнала — это событие. Для нас каждый наш посетитель — это звезда, и нет ничего удивительного, что его фото можно встретить в прессе. Выбираются просто люди из толпы, с которыми проводится фотосессия в магазинах нашего центра. Потом мы им вручаем фотографии и подарки, а позднее их фото размещаются в журнале. На День города мы фотографировали вообще всех желающих, а на следующий день можно было бесплатно получить фотографию. Это сильно повышает лояльность посетителей», — рассказывает Ирина Тебенева. Летом в ТЦ проходила акция «Shopping-фестиваль»: при покупке товаров в ТРЦ «Гринвич» гость получал купон, который затем участвовал в розыгрыше призов на 4-ом телевизионном канале. Главный приз — путевка в Великобританию, в Гринвич.
Почти все ТЦ Екатеринбурга практикуют фиксированную арендную ставку (форма, не совсем отвечающая современным западным тенденциям), процент с оборота пока не пользуется популярностью: «Бесспорно, взимание процента с оборота выгодно как для ритейлера, так и для арендодателя, поскольку обе стороны заинтересованы в повышении торгового оборота. Подкупает и прозрачность схемы. Со временем, можно предположить, местные ТЦ начнут практиковать такой подход», — говорит Ксения Куракина.
Серьезной проблемой для ряда ТЦ является недостаточный парковочный потенциал, что в первую очередь относится к таким объектам, как «Сити-Центр», «Успенский», «Гермес Плаза». «Сити-Центр», как уже говорилось, обзавестись парковкой не может в силу исторически сложившихся причин. Недостаток парковочного потенциала «Успенского» частично компенсируется хорошими подъездами городского транспорта, наземного и метро, чем не могут похвастаться иные ТЦ с большим количеством машиномест. «Гринвич» и «Парк-Хаус» — счастливые обладатели уникальных площадок с наличием и развязок городского транспорта, и качественных парковок.
Привлечение независимых управляющих компаний в Екатеринбурге не практикуется. «Кто владеет, тот, как правило, и управляет. У нас в городе пока нет профессиональных УК, а для приглашения столичных управленцев требуются серьезные средства и доверие к иногородним специалистам. Хотя постепенно на рынке начинает рассматриваться этот вопрос. Похоже, никто не хочет быть первым, но ломка стереотипа — всегда вопрос времени», — считает Ирина Тебенева.
В 2006 году Екатеринбург выиграл тендер на открытие в нем перевалочной базы на международной автомобильной трассе «Европа-Азия» (участниками тендера были Челябинск, Казахстан и др.). В городе будут построены логистические развязки и серия логистических центров (в первую очередь, в районах уже существующих вокзалов и аэропорта Кольцово). Такой стратегически важный для города факт только усилил строительный бум, обозначив новые перспективы для развития торговли и недвижимости, считает Александр Иванов.
