Категории

Продал квартир - плати налоги, купил квартиру - получи налоговый вычет!

8 минут на чтение

В наше время люди покупаю и продают свои квартиры - не часто, видимо по этой причине многие люди не знают, что в некоторых случаях придётся платить налог, в обратной ситуации - есть возможность получить налоговый вычет.

Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками как в денежной, так и в натуральной формах.

Существуют различные налоговые ставки:

-  9%     - налоговая ставка на дивиденды;
- 13%    - доходы, полученные в денежной и натуральной форме;
-  30%   - налог в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющихся налоговыми резидентами (не имеющих постоянного места жительства в РФ);
- 35%    - стоимость любых выигрышей и призов, получаемых в проводимых конкурсах в целях рекламы.

Виды налоговых вычетов:

1.    Стандартные налоговые вычеты (ст. 218 НК РФ)
2.    Социальные налоговые вычеты (ст. 219 НК РФ)
3.    Имущественные налоговые вычеты (ст. 220 НК РФ)
4.    Профессиональные налоговые вычеты (ст. 221 НК РФ)

 В данном разделе рассмотрим имущественные налоговые вычеты, которые относятся к недвижимости.

Имущественные налоговые вычеты: При продаже недвижимости

При получении сумм от продажи недвижимого имущества и иного имущества статьей 220 налогового кодекса РФ установлен дифференцированный порядок предоставления имущественного налогового вычета, зависящий от времени нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого имущества.

№п/п

Вид имущества

Срок нахождения в собственности

Имущественный налоговый вычет

1.

1. Жилой дом

2. Квартира

3. Комната

4. Дачи, садовые домики, приватизированные жилые помещения

5. Земельные участки и доли в вышеуказанном имуществе

Менее 3 лет

Имущественный вычет предоставляется в сумме не более 1 000 000.

2.

1. Жилой дом

2. Квартира

3. Комната

4. Дача, садовый участок

5. Приватизированные жилые помещения и доли в вышеуказанном имуществе

3 года и более

Имущественный вычет предоставляется в полной сумме продажи недвижимости.

3.

Иное имущество (офисные помещения, гаражи и все что не названо в п. 1)

Менее 3 лет

Имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме не более 125 000.

4.

Иное имущество (офисные помещения, гаражи и все что не названо в п. 1)

3 года и более

Имущественный вычет предоставляется в полной сумме продажи недвижимости.

 

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Другими словами, если вы год назад получили недвижимость по возмездной сделке, вы можете уменьшить сумму налогооблагаемых доходов, на стоимость недвижимости, если вы сможете предъявить документы, подтверждающие факт покупки.

Существует два вида сделок: возмездные и безвозмездные.
К возмездным сделкам относится купля-продажа, рента
К безвозмездным сделкам: дарение, наследование, приватизация

Рассмотрим механизм предоставления налогового вычета на примерах.

Пример 1.
Допустим, вы приобрели двухкомнатную квартиру за 2 500 000 год назад, сейчас спустя год вы продаете ее за 3 500 000 рублей.
Вы можете воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 рублей, тогда сумма налогооблагаемых доходов составит  2 500 000. Налог 13% от 2,5 млн., составят 325 000 рублей.
Либо вы можете уменьшить сумму доходов на 2 500 000 млн. и тогда  налогооблагаемые доходы составят всего 1 000 000 руб. Налог 13% от 1 млн. рублей: 130 000 рублей.

Пример 2.
Вы живете в квартире на протяжении 10 лет, которую когда-то выделило вам государство, квартира не приватизирована.
И вот совсем недавно около полугода назад вам пришла в голову мысль, что необходимо квартиру поменять. Дом у вас уже старый, да и семья довольно большая стала для стен той двухкомнатной «хрущевки», в которой вы проживаете. Вы приходите в агентство недвижимости и вам успешно проводят приватизацию.
Право собственности зарегистрировали месяц назад. При продаже такой квартиры за 2 500 000 вы можете рассчитывать только на налоговый вычет в размере 1 000 000, потому что приватизация является безвозмездной сделкой, на приобретение квартиры в собственность вы не затрачиваете никаких средств.
Сумма налога составит соответственно: 13% от 1 500 000 – 195 000 рублей.

Имущественные налоговые вычеты: При покупке недвижимости

Налоговый вычет — это сумма дохода, на которую уменьшается налогооблагаемая база по налогу на доходы физических лиц. Ограничения составляют 2 млн. рублей с объекта жилья с суммы приобретения жилого дома, квартиры, доли в них, приобретения комнаты, в которых не учитываются проценты по целевым кредитам и займам на покупку квартиры. Правом воспользоваться данным налоговым вычетом физическое лицо может только один раз в жизни. Если жилье приобретается в долевую собственность, то каждый дольщик имеет право на налоговые вычеты в размере своей доли, но размер налогового вычета опять же не может превысить 2 млн. рублей на одну квартиру. Родители при приобретении квартиры со своим несовершеннолетним ребенком не могут воспользоваться его правом на налоговые вычеты. По достижении ребенком совершеннолетия и получением доходов он имеет право сам распорядиться данным налоговым вычетом в размере, приходящимся на его долю, или же воспользуется этим правом, когда приобретет квартиру на свои доходы.

Другими словами, если вы приобрели жилье, то имеете право вывести из-под налога сумму, равную его стоимости, но не более 2 миллиона рублей. То есть бюджет вернет вам до 260 тысяч рублей (размер подоходного налога, то есть 13% от миллиона). Это называется налоговый вычет (ст. 220 и 224 Налогового кодекса РФ). При этом стоит помнить, что льгота по возврату уплаченного налога при покупке жилья дается один раз в жизни (исключение составляют случаи, если вы уже воспользовались налоговым вычетом при покупке жилья до 1 января 2001 года, в этом случае вы можете получить его еще раз). Поэтому, кстати, некоторые горожане, купившие квартиру менее чем за два миллиона, решили пока не пользоваться льготой (ведь сумма возврата для них окажется меньше 260 тыс. руб.). Они рассчитывают сделать это после приобретения более дорогого жилья, чтобы вернуть из бюджета максимально возможную сумму.

Вернуть себе налог, заплаченный с денег, потраченных на покупку жилья, можно двумя способами: либо продолжать платить налог на доходы физических лиц при получении заработной платы в обычном режиме, и раз в год (в течение нескольких лет) получать определенную сумму на свой счет в банке, либо несколько лет получать зарплату, из которой не вычитается 13-процентный подоходный налог. В любом случае процедура вывода своих денег из-под налога для вас начнется с визита в районную налоговую инспекцию. Налоговый инспектор объяснит, какие документы необходимо собрать и как их оформить.

Приблизительный список документов выглядит так:

-    заявление о предоставлении налогового вычета;
-    налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц (при использовании второго способа - не обязательно);
-    документы, подтверждающие суммы дохода, и НДФЛ, уплаченного за отчетный период;
-    документы, подтверждающие произведенные расходы (платежные документы - корешок квитанции или тому подобное);
-    документы, подтверждающие право собственности на купленный (построенный) дом или квартиру;
-    документы, подтверждающие использование кредита при покупке жилья (если кредит использовался).

Есть два способа вернуть налог.

 

 

Первый способ:

Вы платите подоходный налог, удерживаемый из заработной платы, равный 13%. Допустим, в год ваша зарплата составляет 350 000 рублей, подоходный налог в размере 13% составляет: 45 500 рублей в год.
Вы приобретаете жилье за 1,2 млн. рублей. Из бюджета вам должно возвратиться 130 000 рублей. В течение трех лет с момента покупки вы подаете в налоговую инспекцию налоговую декларацию Форма 3-НДФЛ. В конце года, в котором вы подали декларацию, на ваш расчетный счет поступает сумма в размере 45 500 рублей. В следующем году вы вновь подаете налоговую декларацию и так до тех пор, пока общая сумма возврата не достигнет 130 000 руб., то есть налоговую декларацию необходимо подавать в течение трех лет, два года вам будут перечислять по 45 500, а в третий год: 39 000 рублей, в том случае если ваши доходы остаются неизменными.

Второй способ:

1 января 2005 года вступил в силу закон №112-ФЗ (от 20.08.04), который внес изменения в упомянутые статьи 220 и 224 Налогового кодекса, благодаря чему появилась "новая" схема возврата денег. Теперь не обязательно ждать конца года для перечисления средств и заполнять декларацию. Можно хоть на следующий день после покупки жилья прийти в налоговую инспекцию с заявлением о возврате налога и документами, подтверждающими расходы на покупку жилья. На их основании налоговики оформят уведомление о подтверждении права на налоговый вычет. Это уведомление вы предоставите работодателю, и тот обязан перестать удерживать подоходный налог с вашей зарплаты (соответственно, и с работодателя этот налог требовать не будут). Период освобождения от налога будет продолжаться до тех пор, пока сумма налога, "оставленного" вам, не составит 13% от стоимости приобретенного жилья (но не более 130 тыс.).

Воспользоваться второй схемой можно, если траты были совершены в 2004 году или ранее.
Если в течение года вы не полностью использовали этот вычет, то в следующем году нужно снова обратиться в налоговый орган за получением нового уведомления.
Кстати, оба способа можно сочетать. Это могут сделать те, кто помимо основной работы имеет еще и другие заработки, облагаемые налогом. Если за год вы не полностью использовали налоговый вычет по новой схеме на основном месте работы, то в следующем году вы можете подать декларацию в налоговый орган, чтобы вернуть подоходный налог, перечисленный в бюджет работодателями с ваших "левых" заработков или заплаченный вами с доходов, полученных из других источников.

Имущественные налоговые вычеты: Покупка в кредит.
Если для покупки жилья вы воспользовались кредитом, то сумма, выведенная из-под налогообложения, может оказаться больше 1 млн. руб. И вот почему. За саму покупку вы получите стандартный налоговый вычет (13% от стоимости или до 130 тыс. руб.). Кроме этого, вам вернется налог с суммы, заплаченной в виде процентов по кредиту. Это правило распространяется на любые кредиты, в том числе, небанковские, например, на займы, полученные на предприятии. Разумеется, если заемные средства пошли на покупку или строительство жилья.

Если вы приобрели квартиру без отделки или недостроенный жилой дом, то средства, потраченные на доведение жилья до приемлемого состояния, также можно вывести из-под налога. Правда, в этом случае суммарные затраты на покупку и ремонт не могут превышать 1 млн. руб.

 

 Май 15, 2014, 11:18 д.п.