Приватизация в России длится уже 16 лет. Со временем многие трудности становления этого процесса удалось преодолеть. Но до сих пор достаточно часто граждане, решившие оформить права собственности на различные объекты недвижимости, сталкиваются с проблемами, в том числе и правовыми.
Принятие в 1991 году закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерацииа» специалисты рынка недвижимости называют знаковым событием. Именно тогда в России зародился рынок официальной купли-продажи недвижимости. Приватизация означает передачу объекта недвижимости в частную собственность, после чего у человека появляется возможность распоряжаться своим имуществом – продавать, дарить, сдавать в аренду и т. д. По закону, гражданин России имеет право лишь один раз участвовать в приватизации.
Успел приватизировать – выиграл
У граждан, по каким-то причинам еще не закрепившим за собой в собственности «кровные» квадратные метры жилплощади, времени на то чтобы сделать это бесплатно осталось не так уж много – до 1 января 2010 г. Потом оформить права собственности на квартиру можно будет только за деньги. На сегодняшний день в Петербурге приватизировано около 75% жилой недвижимости города.
Оставшуюся часть горожан от приватизации удерживает либо перспектива многонедельного хождения по инстанциям, либо боязнь увеличения расходов на содержание квартиры.
Решение вопроса о приватизации важнее всего для петербуржцев, живущих в центре города. Особенно актуально это в свете начинающегося процесса расселения старых домов и строительства на их месте коммерческих объектов. «В наиболее выигрышном положении оказываются те, кто успел оформить жилье в собственность, так как государство обязано компенсировать рыночную стоимость жилой площади либо предоставить другую квартиру, но соответствующего уровня. Если же жилище в собственности города, то его обитателей могут переселить в абсолютно любую квартиру, главное – равноценную по метражу», – поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский.
При приватизации жилплощади в историческом центре может возникнуть ряд проблем. Например, если дом относится к памятникам архитектуры. Тогда придется идти в Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) и заказывать комплексную экспертизу объекта. Ее должны провести в течение недели, но на практике сроки довольно часто затягиваются. Экспертиза платная, стоимость зависит от объема работ. Далее КГИОП составляет акт технического состояния объекта и опись предметов охраны, которые передает в Комитет по управлению городским имуществом. И в КУГИ принимают решение, доверить ли гражданину столь ценную недвижимость. Если приватизацию все-таки разрешат, в КГИОПе необходимо подписать охранное обязательство.
Когда в семье согласья нет
Несмотря на то что за 16 лет механизм приватизации жилья был достаточно отлажен, довольно часто возникают ситуации, в которых без помощи юристов не разобраться. Самые распространенные случаи – когда один из зарегистрированных в квартире членов семьи отказывается от приватизации. В этом случае жильцу можно приватизировать только свою долю.
Большой проблемой при проведении любой сделки с недвижимостью (в том числе – приватизации) может стать несанкционированная перепланировка. Если технический план не совпадает с реальным положением дел в квартире, разрешение на приватизацию получить не удастся. В таком случае перепланировку необходимо зарегистрировать и только после этого приватизировать квартиру. Если незаконное переустройство жилья все-таки обнаружится, его придется согласовать. После согласования необходимо вновь идти в жилконтору, брать характеристику квартиры (форму 7) и вызывать домой мастера из ПИБа.
Если откажут
В судебной практике нередки случаи неправомерного отказа в приватизации предприятиями, на балансе которых находятся объекты жилищного фонда. Между тем закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» дает исчерпывающий перечень оснований, по которым жилые помещения не подлежат приватизации. Это жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, комнаты в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения.
Бывает, что человек, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до регистрации прав на основании договора передачи жилых помещений в собственность. Данный договор заключается между органами государственной власти (или органами местного самоуправления), предприятием и гражданином, получающим права на жилье. В подобном случае доказать право собственности на жилплощадь наследникам бывает непросто.
Не хочу быть собственником
Жилищный кодекс позволяет деприватизировать жилье, то есть переводить его из частной собственности обратно в муниципальную или государственную. В деприватизации заинтересованы прежде всего пенсионеры, опасающиеся высоких сумм налога на недвижимость в будущем, и военнослужащие, приватизировавшие когда-то комнаты, а теперь получившие возможность приобретения квартир по жилищным сертификатам. Вопрос о деприватизации квартиры может быть решен двумя способами. Во-первых, в добровольном порядке – по заявлению собственника квартиры (в таком случае он и все лица, которые отказывались от приватизации в его пользу, лишаются права приватизировать какое-либо жилье в будущем). Или, во-вторых, в судебном порядке – при предъявлении иска о признании сделки по приватизации жилплощади недействительной по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ. Круг лиц, которые могут обратиться с иском, зависит от основания, по которому иск будет предъявлен. Этот судебный процесс очень сложный, и, как правило, без квалифицированных юристов проблему эту решить практически невозможно.
СПРАВКА
Какие документы необходимы для приватизации
- паспорта всех членов семьи, зарегистрированных в квартире;
- характеристика жилого помещения (справка по форме 7 с указанием «для ПИБ»), выдается в паспортном столе;
- справка о регистрации граждан по месту жительства (форма 9, с указанием «для приватизации»);
- копия ордера (если вселились в квартиру до 2005 года) или договора социального найма (если вселились позже);
- если гражданин зарегистрирован в квартире после 1 января 1992 года, нужны архивные справки о регистрации по месту жительства (по форме 9) со всех мест предыдущих регистраций. Такие документы нужно взять каждому члену семьи, участвующему в приватизации;
- справка о неучастии ранее в приватизации (берется в районных агентствах по приватизации тех населенных пунктов, где был зарегистрирован гражданин);
- если после получения ордера менялась фамилия, нужна ксерокопия выданного об этом свидетельства;
- если после получения ордера в квартире были зарегистрированы родители, дети или внуки, необходимо представить ксерокопии всех свидетельств о рождении детей или о заключении браков;
- если после получения ордера кто-то был снят с регистрации в связи со смертью, потребуется ксерокопия свидетельства о смерти;
- если когда-то вместо ордера было выдано «Распоряжение главы администрации», то необходимо заключить в жилконторе договор социального найма, а перед подачей документов на приватизацию – расторгнуть его;
- технический паспорт квартиры;
- доверенность на регистрацию договора по приватизации. Она необходима для Управления Федеральной регистрационной службы СПб и ЛО, куда представитель агентства по приватизации отнесет от вашего имени собранные документы. Некоторые нотариальные конторы выписывают отдельные доверенности на каждого члена семьи. На самом деле всех будущих собственников можно перечислить в одном бланке, сэкономив при этом деньги и не нарушив закон.
Любовь Холопова
Окт. 27, 2008, полночь
