Небольшие преференции
До кризиса, еще в ноябре 2014-го, различные льготы молодым семьям (где хотя бы одному из родителей менее 35 лет) предлагали практически все банки, работающие с ипотекой. Сегодня число специальных предложений резко сократилось: «Из тех банков, с которыми мы работаем, а это порядка 20 кредитных учреждений, подобную программу предлагает только Сбербанк», - сообщает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
На самом деле одним лишь Сбербанком дело не ограничивается, но число банков, идущих навстречу молодым семьям, действительно невелико. Специальные программы помимо Сбербанка есть, пожалуй, только у банка «Дельта-кредит» и Россельхозбанка, а остальные лояльные кредитные учреждения предлагают небольшие послабления. Как отмечает Анна Борисова, начальник отдела ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family, это может быть уменьшение первоначального взноса либо снижение ставки на 0,5 – 1%, либо «кредитные каникулы» после рождения ребенка максимум на 2-3 года. А также многие банки готовы принимать материнский (семейный) капитал, как для первоначального взноса, так и для частичного досрочного погашения. Как сообщает Сергей Гусев, директор по развитию ЗАО «АМ Девелопмент» (застройщик ЖК «Две столицы»), использовать материнский капитал можно, например, в КБ «МИА», который вместе с тем предлагает и льготный период по погашению основного долга при рождении ребенка. Но поскольку условия выдачи кредитов сейчас ужесточились, а ставки выросли, перечисленные преференции, применяемые по отдельности, особо не спасают, хоть в какой-то мере приемлемые условия получаются только при суммировании льгот по специальным программам.
Акция от Сбербанка: успеть до 28 февраля
Рассчитывая на Сбербанк, лучше поторопиться, так как имеющиеся на сегодня льготы для молодых семей - это не постоянная программа, а акция «Молодые семьи», которая действует по 28 февраля (до этого дня нужно подать заявку на кредит). Возможно, потом она будет продлена, но в нынешних нестабильных условиях гарантировать ничего нельзя.
Ипотека по акции «Молодые семьи» предлагается как на новостройки, так и на вторичное жилье на срок до 30 лет с первоначальным взносом от 20% от стоимости жилья. Кредит может быть предоставлен без подтверждения дохода и занятости, и, по данным Натальи Бланковой, маркетолога компании «Эталон-Инвест», есть возможность привлечения до шести созаемщиков, что для молодых семей очень актуально. Но, как отмечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»), основной плюс данного предложения – это дисконт к базовой ставке в размере 0,5%, притом что ипотечные ставки Сбербанка сегодня и так являются одними из самых низких на рынке.
По акции «Молодые семьи» ставка стартует от 14% годовых. Но этот минимум доступен не всем. Такой процент могут получить только молодые семьи с двумя и более детьми либо семьи без детей или с одним ребенком, получающие заработную плату на карты Сбербанка (зарплатные клиенты) при условии, что первоначальный взнос составит более 50% от стоимости жилья и срок кредита не превысит 10 лет.
Для семей без детей или с одним ребенком, не получающих зарплату в Сбербанке, ставка будет увеличена на 0,5 п.п., а в случае отказа от страхования жизни и здоровья заемщика – еще на 1 п.п., то есть составит уже 15,5%. Плюс ставка может быть увеличена, если заемщик (созаемщики) не предоставит справку 2-НДФЛ и документы, подтверждающие постоянную занятость (копию трудовой книжки, договор найма и т.п.), но тут вопрос решается индивидуально и есть вероятность, что в рамках рассматриваемой акции данное обстоятельство на проценты не повлияет, особенно при большом первоначальном взносе.
Но в любом случае первоначальный взнос в размере 50% от стоимости жилья для большинства молодых семей – сумма неподъемная, да и доходы еще не так велики, чтобы расплатиться с долгами за 10 лет. Как показала практика, молодежь скорее интересуют кредиты с минимальным первоначальным взносом и максимальным сроком кредита. По акции «Молодые семьи» кредит с первоначальным взносом 20-30% от стоимости жилья на срок 20-30 лет семьи с двумя детьми и семьи без детей или с одним ребенком, получающие зарплату через Сбербанк, смогут оформить под 15%, а для прочих молодых семей ставка составит 15,5% или 16,5% при отказе от страхования жизни и здоровья заемщика (созаемщиков). Это немало, ведь, как показывает ипотечный калькулятор, при покупке, например, вторички стоимостью 10 млн руб. семьям с двумя детьми либо без детей или с одним ребенком, являющимся зарплатными клиентами Сбербанка, придется внести 2 млн руб. собственных средств и, взяв кредит на 8 млн руб., в течение 30 лет ежемесячно платить примерно по 101 тыс. руб. (переплата в данном случае составит 28,5 млн руб.), а прочим семьям – примерно по 111 тыс. руб. (переплата составит уже 31 млн руб.). Но в сравнении с другими банками, где ставки доходят до 20%, условия все-таки выглядят щадящими. Тем более что при рождении ребенка в Сбербанке можно снизить долговую нагрузку. «Предусмотрена отсрочка погашения суммы основного долга, будут выплачиваться только проценты по кредиту», - уверяет Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). «Причем при появлении на свет первенца такую отсрочку можно получить на срок до трех лет, а при рождении второго малыша – на срок до двух лет», - добавляет Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»). Такая мера вряд ли спасет тех, кто взял кредит совсем недавно, так как при аннуитетных платежах, которые предусмотрены программами Сбербанка, в течение первых лет бОльшую часть ежемесячного взноса составляют банковские проценты, а не основной долг: «На первоначальном этапе 90% от суммы ежемесячного платежа – это проценты по кредиту и только 10% – это основной долг», - подтверждает Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet. Но если пополнение семьи придется на середину кредита или на его вторую половину, то польза получится существенной – можно будет платить практически половину ежемесячного взноса, а то и меньше. «И еще при рождении ребенка в Сбербанке есть возможность увеличить срок кредитования на период, оставшийся до достижения ребенком трехлетнего возраста. А также при первоначальном взносе можно использовать материнский капитал», - сообщает Максим Зорин, директор департамента продаж жилой недвижимости компании «ЛСР. Недвижимость – Москва».
Остается только отметить, что для большей вероятности одобрения данного кредита все-таки лучше доказать свою платежеспособность и постоянную занятость, хотя это и не обязательно. Сейчас банки очень строги в оценке заемщика, и если усомнятся в финансовой состоятельности, могут попросту отказать. «Таким образом, лучше, чтобы заемщик проработал на одном месте не менее 5 лет и для получения займа подготовил стандартный пакет документов: заявление (заявления созаемщиков), копии паспортов, документы по залогу, документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость, документы по кредитуемому жилому помещению, документы, подтверждающие наличие первоначального взноса; свидетельство о браке – для полных семей; свидетельство о рождении ребенка – для семей с детьми, а если в расчет принимаются доходы родителей заемщика или созаемщиков – документы, подтверждающие родство», - говорит Максим Зорин («ЛСР. Недвижимость – Москва»).
Льготы от Россельхозбанка
По программе же Россельхозбанка кредит без предоставления справок о доходах и документов, подтверждающих занятость, не предусмотрен вообще. Здесь кредит можно получить только лицам старше 21 года, при условии, что они проработали на последнем (текущем) месте работы не менее 4 месяцев, а их общий трудовой стаж за последние 5 лет составил не менее 1 года. И чтобы доказать это, к заявлению на кредит придется приложить заверенную копию трудовой книжки. А также, как сообщает Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»), для мужчин в возрасте до 27 лет необходим военный билет и для всех заемщиков (созаемщиков) предпочтительна справка 2-НДФЛ. Правда, без нее претендовать на кредит тоже можно, но подтверждение доходов по форме банка (так называемая «Ипотека по двум документам»), даже в случае одобрения заявления, влечет за собой увеличение процентной ставки на 0,5 п.п., и это притом что проценты в Россельхозбанке не такие уж низкие и преференций для молодых семей в этом плане нет. При сроке кредита до 10 лет (включительно) ставки начинаются от 17% годовых, при сроке 10-15 лет – от 18%, а при сроке от 15 до 25 лет – от 19%. Если же приобретается новостройка, то в период строительства объекта залога, пока не будет оформлено право собственности, ставки увеличиваются на 0,5 п.п. А если заемщик отказывается от страхования жизни и здоровья, то применяется просто «драконовская» надбавка - в 3,5 п.п.
«Но преимущество программы для молодых семей в Россельхозбанке не в ставках, а в более низком первоначальном взносе. Если по стандартным программам первоначальный взнос начинается от 15% от стоимости жилья, то для молодых семей он стартует от 10% при строительстве жилья или покупке вторичного объекта/готовой новостройки и от 20% при участии в долевом строительстве», - говорит Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»).
Таким образом, чтобы приобрести в кредит жилье на вторичном рынке стоимостью 10 млн руб., нужно иметь лишь 1 млн руб., а остальные 9 млн даст в долг банк. Но вот ежемесячные взносы при максимальном сроке кредитования – 25 лет – составят почти 144 тыс. руб. (при ставке 19%). То есть данная программа подходит только семьям с высокими доходами, но относительно небольшими собственными накоплениями, которым срочно нужно жилье и которые готовы рассматривать вторичку или уже готовые новостройки (по строящимся домам условия еще более жесткие). А также она может быть полезна обладателям материнского (семейного) капитала, так как его можно использовать в качестве первоначального взноса.
И для тех, кто отважится на такой кредит, все-таки есть пара возможностей для снижения долговой нагрузки: «Во-первых, в Россельхозбанке предусмотрена «детская» отсрочка по основному долгу, которая предоставляется на срок до трех лет при рождении ребенка. А во-вторых, при покупке новостройки можно получить отсрочку на период строительства недвижимости, но, правда, максимум тоже только на 3 года», - рассказывает Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»).
Ипотека от «Дельта-кредит»
Аналогичные достоинства и у программы «Ипотека молодым», которую предлагает банк «Дельта-кредит». Ставка по кредиту для молодых семей здесь тоже не отличается от ставок по стандартным программам и начинается от 15,25% при условии предоставления справки 2-НДФЛ, но для них может быть снижен первоначальный взнос. Если по стандартным продуктам вторичного рынка он сейчас начинается от 30%, а по продуктам на новостройки – от 40%, то по программе «Ипотека молодым» для обладателей материнского капитала допускается уменьшение первоначального взноса до 5% от стоимости приобретаемой недвижимости, а для других семей – до 10% (но, правда, при условии покупки готового жилья и страхования ответственности заемщика на случай неисполнения им своих финансовых обязательств). А в плюс к этому программа «Ипотека молодым» предполагает льготный период в погашении основного долга сроком до 3 лет при рождении или усыновлении ребенка.
Брать или подождать?
Условия описанных программ и ставки сложно назвать блестящими, поэтому особой популярностью они не пользуются: «В связи с усложнением экономической ситуации и повышением ключевой ставки ЦБ РФ спрос на ипотеку для молодых семей, впрочем, как и на всю остальную, значительно сократился», - утверждает Максим Зорин («ЛСР. Недвижимость – Москва»). «Плюс надо отметить, что в последнее время основной льготой для молодых семей является снижение размера первоначального взноса, и при высоких ставках с учетом того, что бюджет молодых семей невелик, такая льгота не выглядит особо привлекательной», - добавляет Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
А будут ли условия улучшаться – большой вопрос. «Сейчас говорить об этом преждевременно. Неизвестно, будут ли вообще выдавать ипотечные кредиты. Сегодня речь идет о выживании ипотеки в целом, а не о развитии ее отдельных направлений», - говорит Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP. И конечно, если ситуация ухудшится, то даже существующие программы для молодых семей завтра будут закрыты, а значит, надо спешить.
Но многие эксперты все-таки советуют молодым семьям подождать дальнейшего развития событий. Во-первых, в конце января 2015 года ЦБ РФ снизил ключевую ставку с 17 до 15%, и есть вероятность, что она будет снижаться в дальнейшем, а значит, вслед за ней начнут снижаться и ставки по ипотеке, и многие банки либо возобновят программы для молодых семей, существовавшие до кризиса, либо разработают новые. «А во-вторых, сегодня правительство нацелено на поддержку социальных программ кредитования населения, то есть в будущем на рынке могут появиться некие продукты с господдержкой», - считает Алексей Новиков (Est-a-Tet). И, в общем-то, уже сегодня некоторые молодые семьи могут рассчитывать на поддержку государства, например, в рамках «Социальной ипотеки» от АИЖК или в рамках региональных ипотечных программ, таких как московская программа «Жилище». О них мы обязательно расскажем в продолжении данной темы.
Резюме журнала www.metrinfo.ru
Сегодня ипотека переживает не лучшие времена: ставки выросли, а условия кредитования ужесточились, и даже для молодых семей, которым в докризисные годы многие банки шли навстречу, жилищные займы стали практически нереальными. Но, впрочем, при хорошем доходе можно рассчитывать на немногочисленные льготные программы ведущих ипотечных банков и на лучшие условия по сравнению с остальными гражданами. В основном предлагаемые молодежи продукты нацелены на уменьшение первоначального взноса и на предоставление «каникул» - отсрочки по оплате основного долга при рождении ребенка, но есть возможность и снизить проценты по кредиту, например, воспользовавшись предложением от Сбербанка.
Текст : Ольга Агуреева | www.metrinfo.ru |
Фев. 24, 2010, полночь
